MINUTE N°

N° RG 24/00092 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKDX

S.A. LOGIREP

C/

Monsieur [D] [G] [J]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société anonyme d’HLM LOGIREP, venant aux droits de la S.A. d'[Adresse 7], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 393 542 428 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par le cabinet PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître VERGNAUD

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [G] [J] – demeurant [Adresse 4]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

En présence de : [V] [O], auditrice de justice

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [D] [G] [J]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société LOGIREP, a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 8], par contrat en date du 23 novembre 2021, pour un loyer de 768,75 € et une provision pour charges de 105,75 par mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société LOGIREP a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 10 avril 2024, pour le montant de 3 022,05 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, la société LOGIREP a fait assigner Monsieur [D] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10], statuant en référé, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation de plein droit du bail ;Ordonner son expulsion immédiate et sans délai et celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles du choix de la demanderesse, aux risques et périls du défendeur, sous réserve des dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;Le condamner par provision au paiement de la somme de 6 040,78 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés à juin 2024, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;Le condamner à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraiet été dus si le bail s’était poursuivi; Le condamner à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Le condamner aux dépens.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 25 mars 2025.

A l’audience du 25 mars 2025, la société LOGIREP a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 7 474,71 €, échéance de février 2025 incluse. Le Conseil de la société LOGIREP a indiqué qu’il n’était pas opposé à l’octroi de délais de paiement, que le paiement des loyers et charges courants a repris et que Monsieur [J] a proposé de régler 100 € par mois en plus du loyer et des charges courants.

Monsieur [D] [J] a comparu en personne. Monsieur [J] a expliqué que, depuis le début de l’année 2023, son précédent employeur ne le payait pas, qu’il a signé une rupture conventionnelle en août 2023, que son solde de tout compte de 7 000 € ne lui a pas été versé et qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de régler ses loyers et charges. Monsieur [J] a précisé qu’il a retrouvé un emploi dans une ambassade depuis juillet 2024 et gagne 2 000 € par mois, que sa conjointe est assistante RH et qu’ils ont deux enfants.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être rendue le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LOGIREP justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DES YVELINES par courrier en date du 27 mars 2024, reçu le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail, conclu le 23 novembre 2021, contient une clause résolutoire (article intitulé 12) faisant état du délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 3 022,05 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies à la date du 11 juin 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

La société LOGIREP a actualisé sa créance, pendant l’audience, pour la porter à la somme de 7 474,71 € échéance du mois février 2025 incluse et a remis un décompte démontrant que Monsieur [J] reste lui devoir cette somme.

Monsieur [J] n’a pas contesté ce montant.

En conséquence, Monsieur [J] sera condamné et à titre provisionnel à payer à la société LOGIREP la somme de 7 474,71 €, arrêtée à la date du 10 mars 2025, échéance de février 2025 payée par Monsieur [J] incluse.

La somme de 7 474,71 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 022,05 €, à compter du 6 août 2024, date de l’assignation, sur celle de 6 040,78 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société LOGIREP, qu’au jour de l’audience, Monsieur [J] a repris le paiement de ses loyers et charges courants.

Par ailleurs, au vu des indications qu’il a fournies concernant sa situation financière, Monsieur [J] est en mesure de régler sa dette locative dans le cadre de délais de paiement.

En conséquence, Monsieur [J] sera autorisé à se libérer du montant du solde de sa dette locative, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l’exécution des délais accordés et s’ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Le locataire soit tenu de verser au bailleur à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Cette indemnité soit payable à terme échu le dernier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société LOGIREP, Monsieur [J] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action de la société LOGIREP ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail, conclu le 23 novembre 2021, entre la société LOGIREP et Monsieur [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave située [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à verser à la société LOGIREP, à titre provisionnel, la somme de 7 414,71 €, arrêtée à la date du 10 mars 2025, échéance de février 2025 payée par Monsieur [J] incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 022,05 €, à compter du 6 août 2024, date de l’assignation, sur celle de 6 040,78 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [D] [J] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courantes, en 35 mensualités de 200 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée, sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, aura pour conséquences que :

La clause résolutoire retrouve son plein effet ;

Le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

A défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur puisse faire procéder son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, si besoin est ;

Monsieur [D] [J] soit tenu à titre provisionnel de verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, en ce inclus leurs modalités de révision et de régularisation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;Cette indemnité soit payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois et due prorata temporis jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux soit régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à payer à la société LOGIREP la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2024, de l’assignation en référé et des notifications à la Préfecture et à la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTONS les parties de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 21 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire