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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00520 – N° Portalis DB22-W-B7J-TERZ

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2025

MINUTE : /2025

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT

DEFENDEUR :

[L] [E]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 05 Décembre 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE CINQ DECEMBRE

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 03 Octobre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. EMMAUS HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Françoise CALANDRE-EHANNO, avocate au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [E]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffière lors des débats : Vanessa BENRAMDANE

Greffière signataire : Vanessa BENRAMDANE

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2020, la société EMMAÜS HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [E] un appartement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 387,95 euros, et 93,84 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2022, la société EMMAÜS HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 873,66 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 22 septembre 2022, distribuée le 26 septembre 2022, la société EMMAÜS HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la société EMMAÜS HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [L] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7 073,28 euros au titre de la dette locative, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 10 juin 2025.

À l’audience du 3 octobre 2025, la société EMMAÜS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7 963,37 euros arrêtée au 29 septembre 2025, loyer du mois d’août inclus. Elle fait valoir qu’elle a contesté la validation des mesures imposées mais qu’elle n’a reçu aucune convocation au tribunal.

Monsieur [L] [E], présent et non assisté, confirme avoir déposé un dossier de surendettement et ne pas avoir eu de ressources pendant un an. Il ajoute avoir une promesse d’embauche et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Ont ainsi été transmis la décision de recevabilité du 28 octobre 2024 et la décision validant les mesures imposées du 27 février 2025 de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être indiqué que postérieurement à l’audience, la société EMMAÜS HABITATa transmis un courrier reçu le 2 décembre 2025, adressé au juge des contentieux de la protection.

Tout d’abord, il doit être relevé qu’en vertu de l’article 445 du code de procédure civile, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations après la clôture des débats sauf pour répondre aux arguments développés par le ministère public ou à la demande du président, et qu’en l’occurrence la société EMMAÜS HABITAT n’a pas été autorisée à produire une note en délibéré.

Ensuite, ce procédé ne respecte pas le principe du contradictoire, dont le juge est garant, et qui impose que chaque partie ait connaissance des demandes et arguments adverses. L’article 16 du code de procédure civile indique à ce titre que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En conséquence, il ne pourra pas être tenu compte du courrier et pièces transmises par la société EMMAÜS HABITAT.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société EMMAÜS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 février 2020, du commandement de payer délivré le 19 septembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 29 septembre 2025 que la société EMMAÜS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 229,18 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [E] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 7 734,19 euros, au titre des sommes dues au 29 septembre 2025 sans intérêt au taux légal, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines validant les mesures imposées du 27 février 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 19 septembre 2022.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 19 novembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 février 2020 à compter du 20 novembre 2022.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

« (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. »

En l’espèce, Monsieur [L] [E] a bénéficié d’une suspension de l’exigibilité de la créance locative pendant une durée de 24 mois à compter du 27 février 2025. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [L] [E] a effectué un versement de 630 euros le 21 mai 2025 et de 660 euros le 30 juin 2025.

La société EMMAÜS HABITAT fait valoir de son côté qu’elle a contesté les mesures imposées par la commission de surendettement et des particuliers des Yvelines mais ne produit aucun élément à l’appui de ses déclarations.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [L] [E] un délai de 27 mois, conformément à l’article 24 VI ci-dessus reproduit, soit jusqu’au 27 mai 2025, pour le règlement de la dette.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances mensuelles du loyer et des charges sont réglées régulièrement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [L] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [E]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 novembre 2022, Monsieur [L] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] [E] à son paiement à compter du 20 novembre 2022, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [L] [E] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société EMMAÜS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 février 2020 entre la société EMMAÜS HABITAT d’une part, et Monsieur [L] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 20 novembre 2022.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 7 734,19 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 29 septembre 2025 échéance d’août incluse, sans intérêt au taux légal.

ACCORDE un délai de 27 mois à Monsieur [L] [E] pour le paiement de ces sommes.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à la société EMMAÜS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 20 novembre 2022 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] à payer à la société EMMAÜS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [L] [E] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 septembre 2022.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG