TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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N° RG 25/00951 – N° Portalis DB3S-W-B7J-272T

Minute :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

Représentant : M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [H] [Y] [D] [U]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Septembre 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2009

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y] [D] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 16 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2017, la SC FONCIERE DI 01/2009 a, par l’intermédiaire de son mandataire, la société Foncia ICV, donné à bail à Monsieur [H] [Y] [D] [U] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 454,47 euros, et 90 euros de provisions sur charges pour le logement et un loyer mensuel de 80,53 euros pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, la SC FONCIERE DI 01/2009 a fait signifier à Monsieur [H] [Y] [D] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12125,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 30 décembre 2024 la SC FONCIERE DI 01/2009 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025, la SC FONCIERE DI 01/2009 a fait assigner Monsieur [H] [Y] [D] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [H] [Y] [D] [U] au paiement des sommes suivantes :une somme provisionnelle de 16388,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2025 (échéance de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2024,une somme provisionnelle de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1500 euros, à compter du 27 février 2025,1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 mars 2025.

À l’audience du 16 juin 2025, la SC FONCIERE DI 01/2009, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 21339,21 euros arrêtée au 26 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

la SC FONCIERE DI 01/2009 soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [Y] [D] [U] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 27 décembre 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le défendeur a réglé une somme de 4000 euros le 4 avril 2025 mais souligne que la dette demeure élevée puisqu’elle est de 21339,21 euros au 24 mai 2025.

Monsieur [H] [Y] [D] [U], régulièrement assigné, à personne, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [H] [Y] [D] [U] assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SC FONCIERE DI 01/2009 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SC FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 mars 2017, du commandement de payer délivré le 27 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mai 2025 que la SC FONCIERE DI 01/2009 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire du décompte présenté la somme de 207,59 euros imputée pour des frais de commissaire de justice, la somme de 289,16 euros (233,41 euros +55,75 euros) au titre des régularisations des charges 2023 et 2024 non justifiées et la somme de 14041,32 euros (10 x 741,58 euros + 167,45 euros + 574,13 euros + 4242,20 euros + 1616,74 euros + 25 euros) au titre du surloyer de solidarité et des pénalités de surloyer qui ne sont justifiés par aucune pièce.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] [D] [U] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2009 la somme de 6801,14 euros [21339,21 euros – (207,59 euros +289,16 euros +14041,32)], par provision, au titre des sommes dues au 26 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 décembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or le contrat a été conclu le 21 mars 2017, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date.

Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 février 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 21 mars 2017 à compter du 28 février 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [Y] [D] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [H] [Y] [D] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 février 2025, Monsieur [H] [Y] [D] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [Y] [D] [U] à son paiement à compter de 28 février 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SC FONCIERE DI 01/2009 ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [Y] [D] [U] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

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Il convient également de condamner Monsieur [H] [Y] [D] [U] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2009 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la SC FONCIERE DI 01/2009 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 21 mars 2017 entre la SC FONCIERE DI 01/2009 d’une part, et Monsieur [H] [Y] [D] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 28 février 2025,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [Y] [D] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [H] [Y] [D] [U] à compter du 28 février 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] [D] [U] à payer par provision à la SC FONCIERE DI 01/2009 la somme de 6801,14 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mai 2025 échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] [D] [U] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2009 l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 26 mai 2025, échéance de juin 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETONS la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] [D] [U] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Monsieur [H] [Y] [D] [U] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2009 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS la SC FONCIERE DI 01/2009 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE