N° RG 24/00739 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QG

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

N° RG 24/00739 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-752QG

Minute : 24/405

JUGEMENT

Du : 05 Novembre 2024

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [S] [Z]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Mme [B], munie d’un pouvoir ;

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [S] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 8]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Septembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Frédéric ROLLAND, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2002, l’office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 8], aujourd’hui l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [Z] sur un logement situé au [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 93,35 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 400,78 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [S] [Z] le 20 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mai 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT a assigné Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 554,98 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 11 avril 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil ; d’une indemnité d’occupation d’un montant de 312,53 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er avril 2024 et ce jusqu’au départ effectif du défendeur du logement loué ; de la somme de 150 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil; des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le 13 août 2024, Monsieur [S] [Z] a été déclaré recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-Calais, et orienté vers une procédure de rétablissement personnel.

À l’audience du 17 septembre 2024, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2024, s’élève désormais à 1074,48 euros. L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT déclare que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer résiduel et que le dossier du locataire a été déclaré recevable par la Commission de surendettement des particuliers le 29 juillet 2024. Il fait valoir que le locataire est responsable de troubles du voisinage.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La juge a autorisé la demanderesse à communiquer la décision de recevabilité de la Commission de surendettement du locataire en cours de délibéré. Cette pièce a été communiquée par note en délibéré du 2 octobre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article 24 VI 1° de la même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 400,78 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 avril 2024.

Le locataire n’ayant pas repris le paiement des loyers à l’audience, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au propriétaire, il convient de condamner Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 312,53 euros, du 20 avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2024, Monsieur [S] [Z] lui devait la somme de 1074,48 euros, échéance de septembre non incluse.

Il convient toutefois de déduire de cette somme celles facturées au titre des frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui sera comprise le cas échéant dans les dépens ainsi que les « frais non réponse ressource » et les réparations locatives qui ne sont justifiés ni dans leur montant ni dans leur principe.

Monsieur [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 788,17 euros au bailleur., outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 464,32 euros (après déduction des frais non justifiés et des dépens) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 décembre 2002 entre l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT, venant aux droits de l’office public d’habitation à loyer modéré de la ville de [Localité 8] d’une part, et Monsieur [S] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 8] est résilié depuis le 20 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [Z],

ORDONNE à Monsieur [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 312,53 euros (trois cent douze euros et cinquante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 20 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] à payer à l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 788,17 euros (sept cent quatre-vingt-huit euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 12 septembre 2024, échéance de septembre non incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2024 sur la somme de 464,32 euros (quatre cent soixante-quatre euros et trente-deux centimes) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus,

RAPPELLE qu’en cas d’adoption d’un plan conventionnel ou judiciaire de surendettement, les parties seront tenues de se conformer aux modalités fixées par ce plan et non aux modalités édictées par le présent jugement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement public TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 février 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 6 mai 2024 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge