TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/14236 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6HEV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, AGENCE NEW DEAL exerçant sous le nom commercial THE DOOR IS OPEN 75009

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère vice-présidente adjointe

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire

assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HEV

DÉBATS

À l’audience du 09 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

****

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [M] [X] est propriétaire des lots de copropriété 4, 5 et 29 de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 10].

Par exploit du 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Paris 9ème arrondissement a fait assigner la Madame [M] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 18 juin 2025.

Aux termes de cette assignation le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« CONDAMNER Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société THE DOOR IS OPEN, la somme totale de 24.618,90 euros, correspondant à :

• 21.899,11 euros à titre principal, charges arrêtées au 23 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ;

• 2.719,79 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société THE DOOR IS OPEN, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [M] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice la société THE DOOR IS OPEN, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HEV

CONDAMNER Madame [M] [X] aux entiers dépens et ce, compris le coût de l’assignation. »

Madame [M] [X] a été citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, elle n’a pas comparu à l’instance.

Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 9 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/14236 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HEV

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [M] [X] est propriétaire des lots 4, 5 et 29 de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juillet 2022, 15 mai 2023 et 14 juin 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de certains travaux (rénovation de la sous-station CPCU, ravalement de la façade et des souches, renforcement des caves),

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur,

— le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er janvier 2023 au 22 octobre 2024,

— la lettre de mise en demeure du conseil du syndicat en date du 25 juin 2024,

— le contrat de syndic pour la période du 15 juin 2024 au 31 décembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Madame [M] [X], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 21.845,11 euros sur la période du 1er janvier 2023 au 22 octobre 2024.

Madame [M] [X] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 octobre 2024, appels provisions charges et travaux du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 21.302,13 euros et de l’assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.773,79 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

—  01/03/2023 mise en demeure : 54,00 €

—  29/08/2023 mise en demeure : 42,15 €

—  18/09/2023 mise en demeure : 78,15 €

—  21/09/2023 protocole d’accord : 186,77 €

—  09/11/2023 mise en demeure : 42,15 €

—  23/11/2023 envoi LRAR mise en demeure : 78,15 €

—  10/12/2023 relance mise en demeure : 78,15 €

—  19/12/2023 mise en demeure travaux : 42,15 €

—  12/02/2024 mise en demeure : 06,25 €

—  12/02/2024 mise en demeure : 72,00 €

—  24/02/2024 relance mise en demeure : 78,79 €

—  05/03/2024 relance mise en demeure : 78,79 €

—  15/03/2024 relance mise en demeure : 78,79 €

—  28/03/2024 relance mise en demeure : 78,79 €

—  06/05/2024 mise en demeure : 78,79 €

—  21/05/2024 envoi mise en demeure : 78,64 €

—  06/06/2024 frais de relance mise en demeure : 78,64 €

—  17/06/2024 relance mise en demeure : 78,64 €

—  21/06/2024 suivi dossier transmis à l’avocat : 480,00 €

—  02/09/2024 constitution dossier transmis auxiliaire de justice : 600,00 €

—  22/10/2024 dossier transmis avocat : 384,00 €

Seule la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires en date du 25 juin 2024 a été envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Les frais de recouvrement engagés avant cette date ne seront donc pas retenus sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de « constitution dossier transmis auxiliaire de justice » et de transmission du dossier à l’avocat ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 3.000 euros au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [M] [X] de ses obligations.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [M] [X] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3- Sur les demandes accessoires

dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [X], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Madame [M] [X] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Localité 9] [Adresse 10] les sommes de :

—  21.845,11 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 22 octobre 2024, appels provisions sur charges et sur travaux du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 sur la somme de 21.302,13 euros et de l’assignation pour le surplus.

—  1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Madame [M] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente