MINUTE N°

N° RG 24/00345 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHHA

Monsieur [F], [E], [I] [B]

Madame [R] [B] née [D]

C/

Madame [Z], [T], [K] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Mars 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER et DÉFENDEUR A L’OPPOSITION :

Monsieur [F], [E], [I] [B], né le 11 février 1936 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5], non-comparant, représenté par son fils, Monsieur [Y], [N], [W] [B], né le 14 mai 1975

Madame [R], [P] [B] née [D], née le 10 mai 1943 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5], non-comparante, représentée par son fils, Monsieur [Y], [N], [W] [B], né le 14 mai 1975

d’une part,

DÉFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER et DEMANDEUR A L’OPPOSITION :

Madame [Z], [T], [K] [C], née le 6 octobre 1999 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, juge placée auprès de Monsieur le Premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye

Greffier lors des débats : Thomas BOUMIER

Greffier lors de la mise à disposition : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Monsieur [F], [E], [I] [B] et à Madame [R] [B] née [D]

1 copie certifiée conforme à Madame [Z], [T], [K] [C]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 2023, Monsieur [F] [B] a donné à bail à Madame [Z] [C] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 420 euros outre 130 euros de charges.

Par ordonnance en date du 12 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE a enjoint à Madame [Z] [C] de payer à Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] la somme totale de 1.193,61 euros au titre du solde locatif et de réparations locatives partielles, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision. Cette décision a été signifiée à domicile le 21 juin 2024.

Par requête du 27 juin 2024, reçue au greffe de la juridiction le 8 juillet 2024, Madame [Z] [C] a formé opposition à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 12 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025 à laquelle Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] étaient représentés par leur fils, Monsieur [Y] [A], en vertu d’un pourvoir régulier, et Madame [Z] [C] a comparu en personne de sorte que la décision sera contradictoire.

Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] déposent des écritures visées à l’audience, et font valoir qu’il avait été convenu oralement que leur locataire, Madame [Z] [C], bénéficie d’un préavis réduit pour quitter les lieux car elle prétendait être mutée, et que malgré leur demande, Madame [Z] [C] n’avait pas fourni les pièces justificatives concernant sa mutation de sorte que le préavis applicable était de trois mois. Ils maintiennent les demandes formulées dans le cadre de leur requête en injonction de payer à savoir qu’il soit fait injonction à Madame [Z] [C] de leur payer les sommes de :

1.193,61 euros au titre des loyers et factures retenus dans l’ordonnance du 12 juin 2024,36,90 euros au titre de la facture correspondant à l’achat d’un abattant de toilettes,71,81 euros au titre de la facture correspondant au flotteur des toilettes,130 euros de nettoyage des fenêtres par la société AMS Nettoyage,13,63 euros correspondant à la lettre recommandée avec accusé de réception adressée au tribunal de proximité après l’opposition,19,80 euros de photocopies pour le dossier,300 euros correspondant aux honoraires d’huissiers,8,06 euros pour le vase d’expansion de la chaudière,83,54 euros de fuel.

En réponse, Madame [Z] [C] dépose des écritures visées à l’audience et indique qu’elle a été contrainte de démissionner, qu’elle avait reçu un accord écrit par sms de la part de Monsieur [Y] [B] proposant un préavis réduit au regard de sa situation, qu’ils ont finalement réclamé le règlement des mois de préavis. Elle conteste les sommes réclamées à l’exception de celles correspondant aux éléments qui avaient été soulignés dans l’état des lieux de sortie à savoir la clé manquante, les toilettes et les fenêtres.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux notes d’audience et aux écritures des parties.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur la recevabilité de l’opposition

Selon les dispositions de l’article 1411 du code de procédure civile, l’ordonnance portant injonction de payer est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les six mois de sa date.

L’article 1412 du code de procédure civile dispose que le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer.

L’article 1416 du code de procédure civile dispose, quant à lui, que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer a été signifiée à domicile le 21 juin 2024, soit dans les six mois de son prononcé. En outre, Madame [Z] [C] a formé opposition le 8 juillet 2024, soit dans le délai d’un mois prévu à l’article 1416 du code de procédure civile.

Son opposition sera donc déclarée recevable et l’ordonnance portant injonction de payer du 12 juin 2024 sera déclarée non-avenue.

2) Sur les demandes en paiement

A. Sur la demande relative aux loyers impayés

Au titre de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ».

Le contrat de bail signé le 7 juillet 2023 stipule dans la clause « RESILIATION DU CONTRAT », que le contrat pourra être résilié « par le LOCATAIRE à tout moment moyennant un délai de trois mois sans motif (partant de la date de réception de l’acte), par le LOCATAIRE à tout moment, avec préavis d’un mois (partant de la date de réception de l’acte) à condition de justifier l’un des motifs suivants : en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi […] ».

Il ressort des échanges de messages entre les parties que Monsieur [Y] [B] a indiqué à Madame [Z] [C] le 23 octobre 2023 que si le déménagement projeté concernant un changement de travail, elle bénéficiait d’un délai de préavis réduit et qu’elle devait en ce sens en justifier en transmettant un papier de son employeur ou une lettre recommandée avec accusé de réception.

Madame [Z] [C] a donné congé de son logement par courrier en date du 1er novembre 2023, délivré le 10 novembre 2023, indiquant être contrainte de changer de travail et de prendre un nouvel emploi sur [Localité 8] à partir du 20 novembre, et précisant qu’elle bénéficiait donc d’un préavis réduit d’un mois jusqu’au 3 décembre 2023. La locataire a joint à ce courrier une attestation de son futur employeur, la société URBASOLAR, précisant qu’elle serait employée à compter du 20 novembre 2023.

Les bailleurs reprochent à Madame [Z] [C] de ne pas leur avoir fourni de justificatif concernant sa mutation à [Localité 8] dans une nouvelle entreprise et produisent plusieurs échanges de courriers dans lesquels ils indiquent à la locataire avoir pris contact avec son ancien employeur qui les a prévenu qu’il ne s’agissait pas d’une mutation mais d’une démission.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] ont adressé une sommation de payer à l’encontre de Madame [Z] [C] portant sur la somme principale de 1.302,32 euros comprenant notamment la somme de 1.289,66 euros de loyers, à savoir le mois de décembre 2024, de janvier 2024 et les dix premiers jours de février 2024, ainsi que le règlement des factures liées à la clé manquante, à la réparation des toilettes et à l’intervention des plombiers et le rappel des charges récupérables.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que si les bailleurs, représentés par Monsieur [Y] [B], avaient par message accepté un préavis réduit d’un mois, c’était sous la condition que Madame [Z] [C] justifie de sa mutation. Or, le justificatif produit par la locataire atteste qu’elle a changé d’emploi sans pour autant démontrer que cela résultait d’une mutation obligatoire ou d’une perte d’emploi. En outre, Madame [Z] [C] a reconnu à l’audience avoir été contrainte de démissionner. Or, la démission ne peut s’entendre comme une mutation, une perte d’emploi ou un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité. De surcroît, il ne ressort d’aucun élément de la procédure que Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] avaient accepté que la date du préavis soit fixée au 3 novembre ou au 10 décembre 2023.

Dès lors, en l’absence de motif légitime en ce sens, le délai de préavis applicable en l’espèce était celui de trois mois courant à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 10 février 2024.

Par conséquent, Madame [Z] [C] reste redevable des loyers sur la période du mois de décembre 2023 au 10 février 2024, soit 550 x 2 + 10/29 x 550 = 1.289,65 euros.

Il convient de déduire de cette somme le trop-perçu des premiers jours du mois de juillet 2023 (94,84 euros) et le montant du dépôt de garantie (420 euros) = 774,81 euros.

Madame [Z] [C] sera condamnée à verser cette somme à Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B].

B. Sur la demande relative aux charges récupérables

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte et des factures relatives aux charges récupérables pour l’année 2023. Toutefois, le décompte et les factures afférentes concernent toute l’année 2023 alors que Madame [Z] [C] est entrée dans les lieux le 8 juillet 2023. Ainsi, Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] n’expliquent pas le montant des charges récupérables sollicité dans la sommation de payer adressée le 13 mars 2024 à Madame [Z] [C] et dans la requête en injonction de payer. Il en est de même pour les sommes réclamées au titre du vase d’expansion de la chaudière et du fuel.

Les bailleurs seront donc déboutés de leur demande sur ce point.

C. Sur la demande relative aux réparations

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie signés par les parties le 3 décembre 2023, qu’une clé principale a été perdue, que la fenêtre de la chambre est à nettoyer et que la chasse d’eau des toilettes est endommagée.

Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] versent aux débats les factures correspondant :

Au remplacement de l’abattement des toilettes, pour la somme de 39,90 euros,A la réparation du flotteur des toilettes, pour la somme de 71,81 euros,Au nettoyage des fenêtres, pour la somme de 130 euros.

Au demeurant, Madame [Z] [C] ne conteste pas devoir les sommes relatives à la clé manquante (53,40 euros), à la réparation des toilettes et aux fenêtres.

Ainsi, Madame [Z] [C] sera condamnée à verser à Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] la somme de 295,11 euros à ce titre.

3) Sur les frais de procédure

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] produisent les factures afférentes aux frais de procédure engagés à savoir la lettre recommandée adressée au tribunal (13,63 euros), le coût des photocopies pour le dossier (19,80 euros) et les honoraires de commissaire de justice (300 euros).

Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] ayant été contraints d’engager une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits, Madame [Z] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de la lettre recommandée, des photocopies et des honoraires de commissaire de justice.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’opposition de Madame [Z] [C] à l’ordonnance portant injonction de payer rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE en date du 12 juin 2024 ;

MET en conséquence à néant cette ordonnance d’injonction de payer rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE le 12 juin 2024 et lui substitue les termes du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] la somme de 774,81 euros au titre des loyers de décembre 2023, janvier 2024 et des dix premiers jours de février 2024 (après déduction du trop-perçu au mois de juillet 2023 et du montant du dépôt de garantie) ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] à verser à Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] la somme de 295,11 euros au titre des réparations locatives à l’issue de l’état des lieux de sortie ;

DÉBOUTE Madame [R] [B] et Monsieur [F] [B] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens comprenant notamment le coût de la lettre recommandée adressée au tribunal (13,63 euros), des photocopies pour le dossier (19,80 euros) et des honoraires de commissaire de justice (300 euros) ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La juge,