TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

09 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00232 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXZE

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. DES SEQUOIAS C/ S.A.R.L. [N] THERAPY

DEMANDERESSE

S.C.I. DES SEQUOIAS, au capital de 100 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 750 166 753, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 628, M^e Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [N] THERAPY, au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 878 765 759, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588, M^e Marine SAUCIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P513

Débats tenus à l’audience du : 01 Juillet 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière à l’audience, et Wallis REBY, Greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 01 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, la SCI DES SEQUOIAS a consenti un bail dérogatoire à la SARL [N] THERAPY, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à Trappes (78190), pour une durée de 35 mois entiers et consécutifs jusqu’au 31 janvier 2027, en contrepartie d’un loyer annuel de 31 680 euros hors taxes et hors charges.

La SARL [N] THERAPY y exerce une activité de salle de sport.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 1er novembre 2024, la SCI DES SEQUOIAS a mis en demeure la SARL [N] THERAPY de payer la somme de 19 790,34 euros au titre des loyers impayés, mois d’octobre 2024 inclus.

Par acte du 2 décembre 2024, la SCI DES SEQUOIAS a fait signifier à la SARL [N] THERAPY un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 26 276,34 euros, mois de décembre 2024 inclus.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 13 février 2025, la SCI DES SEQUOIAS a assigné la SARL [N] THERAPY en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail dérogatoire au 2 janvier 2025,

— condamner la SARL [N] THERAPY à lui payer les sommes suivantes :

* 25 144,34 euros à titre de provision au titre des loyers et charges impayés, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 2 décembre 2024,

* une somme équivalente au montant du loyer majoré de 10%, charge en sus, à titre de provision au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux avec remise des clefs,

— ordonner l’expulsion sans délai de la SARL [N] THERAPY des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— autoriser la SCI DES SEQUOIAS à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de la SARL [N] THERAPY,

— condamner la SARL [N] THERAPY à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL [N] THERAPY aux dépens.

Aux termes de ses conclusions, la SARL [N] THERAPY sollicite de voir :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé,

— à titre subsidiaire :

* suspendre les effets de la clause résolutoire,

* accorder 24 mois de délais de paiement,

— en tout état de cause,

* condamner la SCI DES SEQUOIAS à réaliser les travaux de reprise du sol situé devant l’accès au local donné à bail et à libérer l’issue de secours sous astreinte de 100 euros par jour de retard après 30 jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir,

* condamner la SCI DES SEQUOIAS à payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamner la SCI DES SEQUOIAS aux dépens.

L’affaire a été examinée à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, la SCI DES SEQUOIAS, représentée par son conseil :

— a maintenu l’ensemble de ses demandes,

— a actualisé le montant de sa créance à la somme de 41 332,29 euros, arrêtée au mois de juillet 2025 inclus,

— s’est opposée aux délais de paiement sollicités par la SARL [N] THERAPY,

— et a demandé le rejet de la demande reconventionnelle de la SARL [N] THERAPY.

Au soutien de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, elle fait valoir pour l’essentiel, sur le fondement de l’article 1728 du Code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et de l’article 835 du code de procédure civile, que les sommes sollicitées sont incontestablement dues et ont fait l’objet d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Pour s’opposer à l’existence d’une contestation sérieuse alléguée par la SARL [N] THERAPY, elle soutient que le bailleur n’a pas d’obligation contractuelle d’effectuer des travaux et que la situation d’impayés est récurrente; que le commandement de payer est clair. Enfin, pour s’opposer à la demande de délais, elle soutient qu’aucune pièce ne justifie des difficultés économiques de la défenderesse.

La SARL [N] THERAPY a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Elle fait valoir, sur le fondement des articles 1104, 1219 et 1220 du Code civil, que les locaux pris à bail sont privés d’eau et d’éléctricité depuis plusieurs mois; qu’elle a suspendu le paiement de ses loyers en raison de la gravité des manquements du bailleur; que le commandement de payer vise des sommes qui ne sont pas identifiées. Au soutien de sa demande de délais de paiement, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, qu’elle n’a pas pu exploiter normalement son activité et qu’elle a des difficultés financières et est de bonne foi. Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civil et de l’article 1720 du Code civil, que l’absence de revêtement conforme ainsi que la condamnation de l’unique issue de secours sont constitutives de risques pour la sécurité des personnes.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Faute d’avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre en cause l’acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L’existence de cette mauvaise foi doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à l’échéance prévue, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 2 décembre 2024, que la SARL [N] THERAPY a cessé de payer ses loyers. Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la commandement de payer vise une somme totale de 26 276,34 euros, dont le calcul, qui figure audit commandement, est clair et précis. La somme de 25 144,34 euros ressort du décompte actualisé au 1er janvier 2025, terme du mois de janvier inclus, lequel est également clair.

S’agissant de l’exception d’inexécution dont se prévaut la SARL [N] THERAPY, laquelle serait justifiée par la mauvaise foi du bailleur en raison de coupures d’eau et d’éléctricité, il doit être relevé que la défenderesse ne démontre pas que ces coupures seraient le fait du bailleur. Le bail stipule en outre que le preneur paye directement aux fournisseurs ses consommations d’eau et d’électricité. Dans ces conditions, il est peu concevable que la SCI DES SEQUOIAS soit à l’origine des coupures alléguées.

Dans ces conditions, il n’est pas démontré que la bailleresse ait fait preuve de mauvaise foi dans la mise en oeuvre de la clause résolutoire, alors qu’il est établi que la SARL [N] THERAPY était, lors de la délivrance du commandement de payer, défaillante dans l’exécution de son obligation de paiement.

Les contestations formées par la défenderesse pour s’opposer aux effets du commandement de payer sont donc dépourvues de caractère sérieux.

Ainsi, le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 2 décembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles

L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.

Il convient de condamner la SARL [N] THERAPY à payer à la SCI DES SEQUOIAS à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 3 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Il y a lieu de condamner la SARL [N] THERAPY à payer à la SCI DES SEQUOIAS la somme provisionnelle de 41 332,29 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SARL [N] THERAPY ne produit aucune pièces financières permettant de justifier des difficultés économiques alléguées et ne présente aucune garanties sérieuses de solvabilité.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle de pris en charge des frais de remise en état du sol et de libération effective de la sortie de secours

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, la SARL [N] THERAPY produit un procès-verbal de constat du 20 juin 2025, dont il ressort que le revêtement de l’allée principale qui conduit au locaux loués présente un état de délitement et laisse à nu les treillis métalliques, et que l’unique sortie de secours du local est condamnée.

Il n’est toutefois aucunement justifié de la nécessité de procéder à la mise en conformité du sol, outre le fait qu’il ne s’agisse pas du sol du local lui-même, ni de la nécessité de libérer l’issue de secours.

Les éléments produits sont donc insuffisants à caractériser la nécessité pour la bailleur d’effectuer des travaux, dès lors qu’il n’est pas démontré que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ce qui empêche le juge des référés de faire droit à la demande de remise en état du sol et de libération de l’issue de secours.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de travaux sous astreinte formulée par la SARL [N] THERAPY.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail dérogatoire du 1er mars 2024 et la résiliation de ce bail à la date du 3 janvier 2025,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SARL [N] THERAPY et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 3],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles

L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL [N] THERAPY à payer à la SCI DES SEQUOIAS à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 3 janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux,

Condamnons la SARL [N] THERAPY à payer à la SCI DES SEQUOIAS la somme provisionnelle de 41 332,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamnons la SARL [N] THERAPY à payer à la SCI DES SEQUOIAS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SARL [N] THERAPY au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Wallis REBY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Wallis REBY Gaële FRANÇOIS-HARY