TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 MAI 2025

N° RG 24/00707 – N° Portalis DB22-W-B7I-RZKT

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY situé [Adresse 2] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro

490 205 184 dont le siège social se situe [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie ROJAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [X]

née le 25 Juillet 1985 à [Localité 8] (94),

demeurant [Adresse 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat

ACTE INITIAL du 25 Janvier 2024 reçu au greffe le 29 Janvier 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Mars 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [X] est propriétaire des lots n°612 et 636 de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Par jugement en date du 26 novembre 2019, le tribunal d’instance de Versailles a :

— condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY les sommes de :

* 1.150,46 euros à titre de charges de copropriété pour la période du

1er avril 2018 au 1er janvier 2019 arrêtées au 2 février 2019, provision du 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du

6 septembre 2019 sur la somme de 492,07 euros et à compter

du 10 avril 2019 pour le surplus,

* 27,45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2019,

* 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné Mme [X] aux dépens ;

— condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSYla somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Faisant grief à Mme [X] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY lui a adressé, par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le12 juin 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à Fontenay le Fleury (78330) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, fait assigner Mme [X] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 14-1 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner Mme [X] à lui verser les sommes suivantes :

* 7.654,71euros au titre des charges et travaux appelés entre le

1er avril 2019 et le 20 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023,

* 3.216,64 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, appelés entre le 1er avril 2019 et le 20 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023,

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Sophie ROJAT, avocate au Barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [X], régulièrement assignée par acte du commissaire de justice remis à domicile le 25 janvier 2024, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 8 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mars 2025 et a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de

Mme [X] pour les lots n°612 et 636,

— le jugement rendu par le tribunal d’instance de Versailles en date du

26 novembre 2019, ainsi que l’acte de signification dudit jugement à la défenderesse, en date du 26 mars 2020,

— une mise en demeure en date du 8 juin 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse par courrier recommandé

avec accusé de réception distribué le 12 juin 2023, pour un montant

de 6.691,82 euros au titre des charges impayées au 9 mai 2023, outre 3.216,64 euros au titre des frais de recouvrement,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2019 au 20 octobre 2023, pour un solde débiteur de 12.340,29 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2019 au

30 septembre 2023,

— la régularisation des charges de l’exercice 2019,

— la régularisation des charges de l’exercice 2020,

— la régularisation des charges de l’exercice 2021,

— la régularisation des charges de l’exercice 2022,

— la régularisation des charges de l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

17 mai 2018, 16 mai 2019, 30 septembre 2020, 22 septembre 2021,

16 mai 2022, et 23 mai 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours à l’encontre des ces assemblées générales,

— le contrat de syndic prenant effet le 17 mai 2018 et prenant fin le

30 septembre 2019,

— le contrat de syndic prenant effet le 16 mai 2019 et prenant fin le

30 septembre 2020,

— le contrat de syndic prenant effet le 1er octobre 2020 et prenant fin le

30 septembre 2021,

— le contrat de syndic prenant effet le 1er octobre 2021 et prenant fin le

30 septembre 2022,

— le contrat de syndic prenant effet le 1er octobre 2022 et prenant fin le

30 septembre 2023.

— des factures de frais de gestion du syndic et une note de frais et d’honoraires d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.654,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus.

Mme [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de

3.216,64 euros correspondant à des frais de “suivi procédure recouvrement” (2ème, 3ème et 4ème trimestres 2019, 3ème et 4ème trimestres 2020, 1er, 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, et 1er trimestre 2023), outre des frais à hauteur de 623 euros portés au débit du compte de Mme [X] le

19 avril 2020 sous la mention “ALLALI HYPOTHEQUE + FICHE IMM + SAISINE ATER”.

Il produit au soutien de sa demande les factures de frais de syndic correspondantes, outre une note de frais et honoraires d’avocat à hauteur

de 623 euros correspondant à : 90 euros de commande de la fiche immeuble, 250 euros d’hypothèque judiciaire, 150 euros de saisine ATER, saisine

de l’huissier et suivi exécution, soit 490 euros HT outre 98 euros de TVA, et

35 euros de frais du service de la publicité foncière.

Comme rappelé ci-dessus, les frais de suivi de procédure ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité. Les frais d’hypothèque, lesquels ne sont pas postérieurs à la mise en demeure susvisée, ne relèvent pas non plus de ces dispositions.

Les frais intitulés “saisine ATER, saisine de l’huissier et suivi exécution”, lesquels ne sont pas davantage justifiés, ne sauraient être pris en compte au titre des frais de recouvrement. Enfin, la fiche immeuble n’étant pas produite aux débats, les frais y afférents ne sauraient être mis à la charge de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 juin 2023.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 12 juin 2023, date de distribution du courrier de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 6.691,82 euros, et à compter du

25 janvier 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [X] à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [X], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Sophie ROJAT, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [X] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme

de 7.654,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 20 octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2023 pour la somme alors exigible de 6.691,82 euros, et à compter du 25 janvier 2024 pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] à [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [F] [X] aux dépens dont distraction au profit de Maître Sophie ROJAT, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MAI 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE