Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 19 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02985 – N° Portalis DB22-W-B7H-RJFP

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [B], né le 20 novembre 1961 à [Localité 7] (78) de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6],

représenté par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

Madame [H] [R] épouse [B], née le 22 mars 1964 à [Localité 7] (78), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] à [Localité 6],

représentée par Maître Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE :

La société ADOC INGENIERIE, Société à responsabilité limitée Immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 488 246 748, Ayant son siège social [Adresse 9] Prise en la personne de sa gérante Madame [C] [W],

représentée par M^e Michelle DERVIEUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Pierre ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 05 Mai 2023 reçu au greffe le 25 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 14 Janvier 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mars 2025, prorogé au 19 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’une promesse unilatérale de vente reçue le 19 mai 2022 par Maître [L] [I], Notaire à [Localité 5], la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE s’est engagée à vendre à Monsieur [O] [B] et Madame [H] [R] épouse [B] une maison à usage d’habitation, sise [Adresse 9] à [Localité 8] cadastrée section [Cadastre 3], outre divers meubles, moyennant le prix de 1 350 000 €.

La promesse de vente du 19 mai 2022 a été consentie par la société ADOC INGENIERIE aux époux [B] pour une durée expirant le 20 septembre 2022 à 16h.

Cette promesse de vente comportait une condition suspensive intitulée « Conditions suspensives particulières » tenant à la vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant avant la date fixée pour la réitération de la vente conclue avec la société ADOC INGENIERIE par acte authentique au 16 septembre 2022, à peine de caducité de la promesse de vente consentie le 19 mai 2022, étant précisé que les époux [B] avaient eux-mêmes consenti, le 29 mars 2022, une promesse de vente portant sur le bien dont ils étaient propriétaires à [Localité 6], moyennant le prix de 1.350.000 € au profit de Madame [Z], docteur vétérinaire.

La promesse de vente du 19 mai 2022 comportait en page 10 une clause relative à une indemnité d’immobilisation d’un montant de 135.000 €.

Madame [Z], acquéreur des époux [B], ayant fait part à ces derniers des difficultés qu’elle rencontrait pour obtenir son prêt immobilier, dans la mesure où sa banque avait subordonné son accord de prêt à l’obtention des autorisations d’urbanisme relatives au changement d’usage du bien, un avenant en date du 9 septembre 2022 a prorogé la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention de son prêt par Madame [Z] au 10 novembre 2022.

En conséquence et parallèlement, les époux [B] et la société ADOC INGENIERIE ont, par acte authentique en date du 9 septembre 2022, prorogé la durée de la promesse de vente relative au bien de [Localité 8], qui devait expirer le 20 septembre 2022, au 18 novembre 2022.

Un nouvel avenant a été régularisé avec Madame [Z] le 16 novembre 2022, pour décaler la date d’expiration de la promesse de vente au 12 janvier 2023, ce dont les époux [B] ont immédiatement informé leur vendeur par le biais d’un courrier officiel du Notaire de Madame [Z], Maître [K] [F], à leur Notaire, Maître [L] [I], en date du 16 novembre 2022.

En conséquence, la vente du bien des époux [B] n’ayant pu être réitérée par acte authentique à la date du 18 novembre 2022 fixée par l’avenant en date du 9 septembre 2022, la condition suspensive insérée à la promesse de vente reçue le 19 mai 2022 n’a pas été réalisée à la date butoir du 18 novembre 2022.

La société ADOC INGENIERIE ayant refusé de leur restituer l’indemnité d’immobilisation, Monsieur et Madame [B] ont, aux termes d’un exploit introductif d’instance en date du 5 mai 2023, saisi la présente juridiction aux fins de voir condamner la société ADOC INGENIERIE à restituer l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente du 19 mai 2022, d’un montant de 67 500 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, outre la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 23 mai 2024, les époux [B] demandent au tribunal de :

Vu l’article 1304-3 et suivants du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER la Société ADOC INGENIERIE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions reconventionnelles à l’encontre des époux [B],

DIRE que l’indemnité d’immobilisation versée en exécution de la promesse de vente en date du 19 mai 2022 doit être restituée à Monsieur et Madame [B]

En conséquence,

DIRE ET JUGER que Monsieur et Madame [B] peuvent se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 67 500 € versée entre les mains de Maître [L] [I], Notaire de la SCP « [O] [D] et [L] [I], Notaires Associés », en exécution de la promesse de vente signée avec la Société ADOC INGENIERIE le 19 mai 2022

AUTORISER en conséquence Maître [L] [I], Notaire de la SCP « [O] [D] et [L] [I], Notaires Associés », à restituer la somme de 67 500 € à Monsieur et Madame [B], et ORDONNER la mainlevée du séquestre en tant que de besoin,

CONDAMNER en tant que de besoin la Société ADOC INGENIERIE à payer à Monsieur et Madame [B] les intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, date de la lettre officielle du Conseil des époux [B], sur la somme de 67 500 €,

CONDAMNER la Société ADOC INGENIERIE à verser à Monsieur et Madame [B] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

LA CONDAMNER aux dépens, y compris les éventuels frais d’exécution

DIRE n’y avoir lieu à écart l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 juillet 2024, la société ADOC INGENIERIE sollicite de voir :

Vu les règles applicables,

Vu les articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil,

Vu les pièces livrées aux débats,

A titre principal,

— DEBOUTER les consorts [B] de l’intégralité de ses fins et demandes ;

A titre reconventionnel,

— JUGER que les consorts [N] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 135.000 €

— ORDONNER la remise à la société ADOC INGENIERIE, sur présentation d’une copie exécutoire du présent jugement, de la somme 67.500 € correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation consignée entre les mains de Maître [J], Notaire à [Localité 8] ;

— CONDAMNER in solidum [H] [R] épouse [B] et [O] [B] à payer à la société ADOC INGENIERIE la somme de 67.500 € au titre du solde du montant de l’indemnité d’immobilisation ;

En tout état de cause,

➢ CONDAMNER in solidum [H] [R] épouse [B] et [O] [B] au paiement d’une somme d’un montant de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Michelle DERVIEUX sur le fondement des dispositions de l’article 699 du CPC.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé des faits, moyens et prétentions.

La clôture de la procédure est intervenue le 20 septembre 2024. L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 14 janvier 2025. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 Mars 2025 prorogé 19 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation :

Invoquant les dispositions des articles 1304-3 et suivants du Code civil, les époux [B] font valoir que la condition suspensive dans la promesse de vente en date du 19 mai 2022 tenait à la vente de leur bien immobilier, afin de pouvoir payer le prix du bien de [Localité 8] ; que cette clause est parfaitement claire, et elle ne nécessite aucune interprétation ; que cette condition suspensive ne précise pas qu’ils devront pour pouvoir s’en prévaloir, justifier des modalités d’échec de cette vente préalable et, en particulier, des raisons pour lesquelles l’acquéreur de son bien n’a pas obtenu son prêt.

Ils soutiennent que pour pouvoir se prévaloir du défaut d’accomplissement de la condition suspensive, il leur suffisait d’informer la société ADOC INGENIERIE que la vente de leur maison n’avait pas pu être réitérée par acte authentique, ce qui a été fait dès le 16 novembre 2022 par l’intermédiaire de leur notaire de telle sorte qu’en exigeant d’eux qu’ils rapportent la preuve que la vente de leur bien a échoué parce que le bénéficiaire de la promesse de vente de leur bien n’a pas obtenu un prêt, la société ADOC INGENIERIE ajoute aux dispositions pourtant parfaitement claires de la condition suspensive insérée à la promesse de vente en date du 19 mai 2022, et dénature, à dessein, celle-ci.

Ils soulignent que la société ADOC INGENIERIE ne démontre pas qu’ils auraient empêché l’accomplissement de cette condition et refusé de régulariser la vente de leur maison au profit de Madame [Z] et de la Société ACACIA ; qu’en tout état de cause, ils versent aux débats les refus de prêt qui leur ont été très tardivement transmis par Madame [Z], au mois de janvier 2023, et qui ont empêché la régularisation de l’acte authentique de vente de leur maison à la date contractuellement fixée, soit le 18 novembre 2022 ; que contrairement à ce que soutient la société ADOC INGENIERIE, ils l’ont tenue informée en temps réel de l’évolution de la vente de leur bien, et des difficultés rencontrées par leur acquéreur, étant précisé que Madame [Z] a expressément accepté de ne pas ériger l’obtention des autorisations d’urbanisme nécessaires au changement de destination de la maison en un cabinet de médecine vétérinaires, et aux travaux de transformation qu’elle souhaitait réaliser en condition suspensive, alors que la promesse de vente en date du 29 mars 2022, transmise au notaire de la société ADOC INGENIERIE en amont de la signature de la promesse de vente relative au bien de [Localité 8], mentionnait que l’octroi du prêt immobilier était subordonné à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme purgé de tout recours.

Ils affirment que dûment informée de ces difficultés, la société ADOC INGENIERIE a accepté de proroger la durée de validité de la promesse de vente au 18 novembre 2022 par un avenant en date du 9 septembre 2022 qui précisait expressément le motif du report de la durée de validité de la promesse de vente « par suite d’un retard pour l’obtention du changement d’usage et de l’obtention d’une offre de prêt. ».

Ils rappellent d’ailleurs que Maître [F], Notaire de Madame [Z], a affirmé à sa consœur [I] que : « la signature de la vente par les époux [B] au profit de Madame [Z] ne pourra être réalisée au 18 novembre 2022, date butoir convenue dans l’avenant à la promesse de vente régularisée entre les parties » – « faute pour l’acquéreur d’avoir obtenu son prêt », et attesté que : « la non réalisation de la vente au 18 novembre 2023 n’est pas imputable au vendeur ».

Par ailleurs, s’ils ne reconnaissent avoir vendu leur maison de [Localité 6] le 7 février 2023 à la Société EASY VET, dont Madame [P] [Z] est la gérante, ils contestent avoir manigancé quoi que ce soit avec cette dernière.

Ils soulignent, ainsi que l’indique elle-même la société ADOC INGENIERIE, que la SCI EASY VET a été immatriculée au RCS de Versailles le 23 décembre 2022, c’est-à-dire plus d’un mois après l’expiration du délai dans lequel la condition suspensive d’achat de leur bien par Madame [Z] devait intervenir ; qu’en effet après avoir essuyé les refus des banques de lui accorder un prêt pour financer l’acquisition de leur immeuble, Madame [Z] leur a demandé dans le courant du mois de janvier 2023, par l’intermédiaire de leurs notaires respectifs, de prolonger de nouveau la durée de la promesse de vente, qui était pourtant d’ores et déjà caduque, par un troisième avenant ; qu’ils ont refusé, puisque les refus de prêt reçus précédemment par Madame [Z] laissaient envisager qu’elle serait dans l’impossibilité d’obtenir un prêt bancaire, de telle sorte qu’elle a constitué la SCI EASYVET avec son conjoint, Monsieur [S] [A], et avec la SELARL ACACIA, ce qui lui avait permis d’obtenir un prêt d’un montant bien supérieur à celui prévu dans la promesse de vente auprès de la BANQUE POPULAIRE et de procéder à l’acquisition par acte authentique en date du 7 février 2023.

De la même manière, ils contestent avoir renoncé à acquérir le bien et tiré prétexte de la défaillance de la condition pour se délier de leur engagement.

A cet égard, ils rappellent qu’il appartient au vendeur de fournir à l’acquéreur toutes les informations relatives au bien, et notamment au raccordement au réseau d’assainissement ; qu’en l’espèce, la promesse de vente en date du 19 mai 2022 prévoyait, en gras souligné que la société ADOC INGENIERIE ferait effectuer un diagnostic des réseaux assainissement et le transmettrait à son notaire dès réception ; que ce n’est que le 8 novembre 2022, soit deux mois après un appel téléphonique de Madame [B] à la société ADOC INGENIERIE, que celle-ci a daigné produire ce diagnostic, pourtant daté du 22 septembre 2022 ; que la Direction du cycle de l’eau précisait, dans son attestation, que celle-ci ne valait que pour la partie des branchements situés sous le domaine public, et non pour la partie privative de l’installation, alors qu’ils souhaitaient réaliser des travaux sur la maison ; qu’ils sont en conséquence allés se renseigner à la Mairie de [Localité 8] pour connaître les conséquences de cette attestation sur leur projet et qu’il leur a été répondu que la maison n’était pas conforme au permis de construire, qui prévoyait la réalisation d’un bassin de rétention de 8,85 m3 non réalisé par la société ADOC INGENIERIE, de telle sorte qu’il était nécessaire de demander un permis de construire de régularisation, et réaliser le bassin de rétention.

Ils affirment, dès lors que ce point n’a aucun lien avec la défaillance de la condition suspensive tenant à la vente de leur bien et que la Société ADOC INGENIERIE, qui s’est rendue coupable d’une réticence dolosive, est bien mal venue de soutenir qu’ils auraient manqué à leur obligation de loyauté contractuelle.

La société ADOC INGENIERIE rétorque que les époux [B] se sont contentés « du minimum » en s’abstenant de toutes explications et de la communication de toutes pièces sur l’exécution de la promesse consentie par eux à Madame [P] [Z] alors qu’ils hésitaient quant à l’acquisition du bien, objet de la promesse.

Elle affirme qu’en réalité l’acquéreur du bien propriété des consorts [B] n’a pas donné suite pour des motifs qui ne sont pas en relation avec le défaut d’obtention de son prêt et qui ont été acceptés tacitement ou explicitement par ceux-ci ; que les consorts [B] ont manifesté réticence à l’acquisition du bien de la société ADOC à compter du 7 novembre 2022 en raison d’un questionnement sur le conformité du réseau d’assainissement, de telle sorte qu’il leur revenait d’apporter la preuve contraire ce dont ils se sont toujours abstenus.

Elle soutient que les époux [B] ne pouvaient, au regard des circonstances du dossier, se contenter d’évoquer la condition suspensive de vente, en précisant qu’à défaut de vente la condition n’est pas réalisée, sans répliquer à leurs nombreux moyens et sans produire les pièces qui permettraient d’établir qu’ils ont subi la situation.

Elle soutient qu’il résulte des pièces obtenues auprès des services de la publicité foncière qu’en réalité les consorts [B] n’avaient plus l’intention de faire l’acquisition de son bien et avaient décidé d’acquérir un autre bien puisqu’ils ont cédé, le 2 septembre 2022, au profit des consorts [E] un bien situé aux [Localité 4] moyennant un prix de 619.250 € et le 7 février 2023, au profit de la société EASYVET, leur bien situé à [Localité 6], moyennant un prix de 1.350.000 € qui conditionnait l’achat de son bien.

Elle affirme que Madame [P] [Z] est la gérante et associée aux côtés de la société ACACIA de la SCI EASYVET immatriculée le 23 décembre 2022 ; qu’il ressort de l’examen des statuts de la SCI EASYVET que ceux-ci étaient signés dès le 2 septembre 2022 de telle sorte que la collusion entre [P] [Z] et les consorts [B] est avérée et démontrée ; que si les consorts [B] contestent tout manigance, il n’en demeure pas moins que dans un premier temps, ils ont dissimulé dans leurs actes de procédure la vente de leur bien à la SCI EASY VET ainsi que leur déménagement puisqu’au mois de mai 2024, ils se domiciliaient à l’adresse du bien vendu en février 2023.

Elle souligne par ailleurs que l’acte de vente du 7 février 2023 renvoie très clairement à la promesse signée entre les consorts [B] et [P] [G] le 29 mars 2022, de telle sorte qu’il s’agit bien de la même opération qui dissimule la réalisation de la condition suspensive.

S’agissant des questions de l’assainissement et des travaux qu’elle avait réalisés sur le fondement d’un permis de construire précédemment obtenu, la société ADOC INGENIERIE fait valoir que les époux [B] ont disposé de toutes les informations en relation avec la situation du bien au regard des règles de l’urbanisme dès avant la promesse et qu’ils n’ont jamais, auparavant prétendu renoncer à l’acquisition pour ces motifs, de telle sorte qu’ils ne peuvent plus le faire aujourd’hui.

***

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et qu’on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties.

Ainsi, si à cette date, la vente n’a pas été conclue (ou l’option levée), la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

Par ailleurs, Il est de jurisprudence établie que sauf si la promesse contient des dispositions particulières relatives aux modalités de la levée d’option, celle-ci n’est soumise à aucune forme ou modalité particulière.

Ainsi, lorsque rien n’est contractuellement prévu, c’est le droit commun des contrats qui s’applique et le contrat est formé par l’émission de l’acceptation du bénéficiaire de la promesse, laquelle résulte d’une manifestation quelconque de la volonté de l’intéressé de conclure la vente.

La preuve de cette manifestation, qui n’est pas nécessairement écrite, peut alors être apportée par tout moyen.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l’option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Lorsqu’une indemnité d’immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d’option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n’ait à justifier d’un quelconque préjudice

***

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse comporte, relativement à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, les stipulations suivantes :

« Conditions suspensives particulières

Vente par le bénéficiaire d’un bien Immobilier lui appartenant

La réalisation des présentes est soumise à la vente par le BENEFICIAIRE d’un bien immobilier lui appartenant sis à [Localité 6] [Adresse 2]

Cette vente est indispensable à le BENEFICIAIRE à l’effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes.

Le BENEFICIAIRE déclare :

• avoir conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 29 mars 2022 dont une copie a été remise au PROMETTANT ce jour,

• que le prix de vente s’élève à la somme de un million trois cent cinquante mille euros (1 350 000,00 eur) payable comptant,

• avoir la libre-disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s’acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur au prix,

• que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix,

• que la date de réalisation convenue de cet avant contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 16 septembre 2022,

• que les dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans la mesure où elles s’appliquent à cet avant-contrat, ont été purgées.

Il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n’est pas conclue dans le délai sus-indiqué, et sauf renonciation du BENEFICIAIRE à se prévaloir de cette condition, les présentes seront considérées comme caduques. ».

L’avenant à cette promesse de vente signé par les parties le 9 septembre 2022 rappelait les termes de la condition suspensive particulière contenue dans la promesse de vente et précisait que :

« La vente par Monsieur et Madame [B] qui devait initialement intervenir en date du 16 septembre 2022 est décalée à la date du 18 novembre 2022, par suite d’un retard pour l’obtention du changement d’usage et l’obtention de l’offre de prêt par L’ACQUEREUR.

A cet effet l’acquisition par Monsieur et Madame [B] étant soumise à la vente du bien sis à [Localité 6] [Adresse 2] la date butoir pour la vente du bien situé à [Adresse 9] est également décalée au 18 novembre 2022.

Cet avenant n’entraîne aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte. ».

Aux termes de ces stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, la promesse unilatérale de vente litigieux a été soumise à la condition suspensive de la vente par les acquéreurs, du bien dont ils étaient propriétaires à [Localité 6] et ce, le 18 novembre 2022 au plus tard.

En l’espèce, il est constant que la vente du bien appartenant aux époux [B] n’est pas intervenue le 18 novembre 2022 et l’a été seulement le 7 février 2023 au profit de la société EASYVET ayant bénéficié de la faculté de substitution insérée à la promesse de vente en date du 29 mars 2022.

Il résulte des pièces versées aux débats par les parties qu’il est justifié que Madame [Z] a essuyé deux refus de prêt du Crédit mutuel et du Crédit agricole.

Si la société ADOC INGENIERIE laisse entendre que l’acquéreur du bien propriété des consorts [B] n’a pas donné suite pour des motifs qui ne sont pas en relation avec le défaut d’obtention de son prêt et qui ont été acceptés tacitement ou explicitement par ceux-ci, force est de constater que cet argument, qui n’est pas de nature à établir que les demandeurs ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, est inopérant.

En effet, il est constant d’une part que la promesse de vente signée entre les époux [B] et la société ADOC INGENIERIE ne subordonnait la réalisation de la vente qu’à la vente de l’immeuble de ceux-ci à Madame [Z] et non à l’obtention d’un prêt par cette dernière.

D’autre part, et en tout état de cause, il ne saurait être déduit du comportement fautif de l’acquéreur dans une première vente, une faute de son vendeur dans une seconde vente dans laquelle il est acheteur bénéficiant d’une condition suspensive.

A cet égard, le fait que la vente du bien de [Localité 6] soit, en définitive, intervenue au mois de février 2023 est indifférent dans la mesure où la date limite de validité de la promesse de vente du 19 mai 2022 a été fixée, aux termes de l’avenant du 9 septembre 2022, au 18 novembre 2022, et qu’à cette date la vente immobilière érigée en condition suspensive n’était pas signée, alors même qu’il n’est pas établi que les époux [B] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Il s’ensuit que le 18 novembre 2022, la promesse de vente litigieuse est devenue caduque et que la non-réalisation de la vente qui résulte de la défaillance de la condition suspensive n’est pas due au fait de Monsieur et Madame [B].

En l’espèce, il est précisé au sein du paragraphe INDEMNITE D’IMMOBILISATION-TIERS CONVENU de la promesse (page 10), que :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT TRENTE-CINO MILLE EUROS (135 000,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera au plus tard sous 10 jours au PROMETTANT et ainsi qu’il résultera de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de SOIXANTE-SEPT MILLE CINO CENTS EUROS (67 500,00 EUR) représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée.

Le PROMETTANT sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement de l’indemnité d’immobilisation.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de la comptabilité du notaire en participation.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

• Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

• Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

• Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de SOIXANTE-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (67 500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre. »

Ainsi, il résulte de ce qui précède et des stipulations de la promesse de vente en date du 19 mai 2022, que l’indemnité d’immobilisation de 67 500 € doit être restituée aux époux [B] en raison de la caducité de la promesse sans que la non réalisation de la vente puisse leur être imputés.

La société ADOC INGENIERIE sera donc déboutée de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 67 500 € et sera inversement tenue de verser la somme de 67 500 € aux époux [B], assortie des intérêts au taux légal à compter, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, du 5 mai 2023, premier acte mise en demeure au sens de cet article.

Dès lors, le séquestre sera autorisé à remettre la somme de 67 500 € versée entre ses mains aux époux [B].

Sur les demandes accessoires :

Il y a lieu de condamner la société ADOC INGENIERIE, qui succombe, aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société ADOC INGENIERIE, condamnée aux dépens, devra verser aux époux [B], la somme de 3 000 €.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

S’agissant d’un litige postérieur à l’entrée en vigueur de cet article, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Aucun élément du dossier ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [H] [R] épouse [B] la somme de 135 000 € correspondant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023 ;

AUTORISE, en tant que de besoin, Maître [L] [I], Notaire de la SCP « [O] [D] et [L] [I], Notaires Associés », séquestre désigné aux termes de la promesse de vente, à remettre l’indemnité d’immobilisation de 67 500 € versée entre ses mains à Monsieur [O] [B] et Madame [H] [R] épouse [B], laquelle viendra en déduction de la somme due par la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée ADOC INGENIERIE à verser, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à Monsieur [O] [B] et Madame [H] [R] épouse [B] la somme de 3 000 € ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 19 SEPTEMBRE 2025 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT