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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 4]

[Courriel 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00670 – N° Portalis DB22-W-B7I-SU4G

JUGEMENT

DU : 07 Mars 2025

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

S.A d’HLM ANTIN RÉSIDENCES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 518 803

Agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

DEFENDEUR(S) :

[J] [H]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

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REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le 07 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 10 Janvier 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A d’HLM ANTIN RÉSIDENCES, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général,

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 315 518 803 dont le siège social est [Adresse 3],

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e LEMAITRE Christophe.

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [J] [H]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Nadia CHAKIRI

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 14 mars 2019, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [J] [H] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 484,16 euros pour l’appartement, et 19,39 euros pour l’emplacement de stationnement, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait signifier à Madame [J] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 160,77 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 30 août 2024, distribuée le 2 septembre 2024 la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a fait assigner Madame [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenu dans les baux,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion sans délai de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Madame [J] [H] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1 861,42 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 410 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 12 novembre 2024.

À l’audience du 10 janvier 2025, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1604,15 euros arrêtée au 26 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [J] [H], présente et non assistée, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 45 euros par mois en plus des loyers et la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société d’HLM ANTIN RESIDENCES le 2 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 mars 2019, du commandement de payer délivré le 29 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 décembre 2024 que la société d’HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [H] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1 604,15 euros, au titre des sommes dues au 26 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 février 2024 sur la somme de 1160,77 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 29 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 29 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de chaque bail conclu le 14 mars 2019 à compter du 30 avril 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [H] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose être secrétaire médicale et devrait bénéficier du FSL maintien. Elle est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [H] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [J] [H] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [J] [H]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouvent résiliés depuis le 30 avril 2024, Madame [J] [H] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si chaque bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [H] à son paiement à compter de 30 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du CPCE

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des articles L412-1 et L412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, «si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613- 1 à L. 613- 5 du Code de la construction et de l’habitation, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.”

Toutefois, par décision spéciale et motivée, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442- 4- 1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le bailleur n’ayant allégué et encore moins justifié de motifs pouvant conduire à supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux résultant de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [J] [H] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 14 mars 2019 entre la société d’HLM ANTIN RESIDENCES d’une part, et Madame [J] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7], sont réunies à la date du 30 avril 2024.

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1 604,15 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 décembre 2024 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024 sur la somme de 1 160,77 euros, et du présent jugement sur le surplus.

ACCORDE un délai à Madame [J] [H] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [J] [H] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 45 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution formulée par la société d’HLM ANTIN RESIDENCES.

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues.

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 30 avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Madame [J] [H] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [J] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 février 2024.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Nadia CHAKIRI Marie WILLIG