MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 29 Août 2025

DOSSIER : N° RG 23/03817 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SF6W

NAC : 74C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 9

JUGEMENT DU 29 Août 2025

PRESIDENT

Monsieur SINGER, Juge

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame RIQUOIR, Greffière

DEBATS

à l’audience publique du 18 Mars 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré au 23 mai 2025 puis prorogé à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

Mme [S] [U]

née le 14 Décembre 1952 à [Localité 9] (31), demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 235

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Elisa CORAZZA de la SELARL GAA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 434, Maître Philippe PEYNET de la SELARL GOUTAL, ALIBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire : R116

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [U] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation avec jardin attenant située [Adresse 6], figurant au cadastre.

La commune de [Localité 9] a décidé de réaménager un bâtiment à destination de bureaux et d’entrepôt utilisé par sa Direction des jardins et des espaces verts, sis [Adresse 1].

Une déclaration préalable ne faisant pas l’objet d’une opposition par le maire a été effectuée le 25 mai 2022.

Par courrier du 30 mai 2023, Mme [U] a mis en demeure la mairie de [Localité 9] de procéder dans un délai de quinze jours à la suppression d’ouvertures litigieuses ainsi qu’à la remise en état antérieure du mur de la façade.

Des travaux ont été réalisés au cours de l’année 2023, le chantier étant achevé le 30 novembre 2023 selon déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux.

Par exploit de commissaire de justice du 1er septembre 2023, Mme [U] a assigné la commune de Toulouse devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de la voir condamner à supprimer les ouvertures litigieuses et d’assortir la condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

L’affaire a été fixée à l’audience à juge unique du 18 mars 2025 et mise en délibéré, à l’issue de cette audience, à la date du 23 mai 2025 et prorogée au 29 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mai 2024, Mme [U] demande au tribunal, au visa des articles 544, 678 et 1240 du code civil et de L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— condamner la commune de [Localité 9] à supprimer les ouvertures litigieuses, à savoir les quatre fenêtres et la porte, et à procéder à la remise en état antérieur de la façade du bâtiment litigieux faisant face à ses fonds,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard et par ouverture et ce, jusqu’à la suppression de chacune des 5 ouvertures et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sans limitation de durée

— condamner la commune de [Localité 9] à lui payer :

— une indemnité de 8.000 € en indemnisation de son préjudice de jouissance,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP PIQUEMAL ET ASSOCES en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2024, la commune de Toulouse demande au tribunal, au visa des articles 687, 679 du code civil et 700 du code de procédure civile de :

— à titre principal, débouter Mme [U] de sa demande de suppression des ouvertures et de remise en état de la façade du bâtiment de la commune de [Localité 9],

— à titre subsidiaire, ordonner la pose d’un châssis fixe occultant,

— à titre infiniment subsidiaire, ordonner l’adoption de toute autre mesure alternative à la suppression des ouvertures,

— en tout état de cause,

— débouter Mme [U] de sa demande de condamnation de la Commune à une astreinte de 500 euros par jour de retard et par ouverture et ce, jusqu’à la suppression de chacune des 5 ouvertures et ce, à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sans limitation de durée,

— débouter Mme [U] de sa demande de condamnation au paiement d’une indemnité de 8000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance,

— condamner Mme [U] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens au titre de l’article 699 du code de procédure civile en ce compris les frais de timbre.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la suppression des vues sous astreinte

Selon l’article 678 du code civil, “on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions”.

Il convient néanmoins de rappeler que les distances prescrites par ce texte ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus et ne s’appliquent pas au cas où le fond sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé au profit du fonds qui en bénéficie d’une servitude de passage.

Il ressort des éléments produits que par acte d’échange signé entre le maire de [Localité 9] et Mme [U] le 6 juin 1985, deux parcelles de terre section AC numéro [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées au [Adresse 2] ont été cédées par la ville de [Localité 9] à Mme [U]. Cet acte d’échange est confirmé par la production par Mme [U] de l’extrait du registre des délibérations du conseil municipal de la ville de Toulouse du 16 mars 1984, du plan d’échange entre la ville de Toulouse et Mme [U] et de l’extrait du plan cadastral. L’ensemble de ces éléments démontre que la propriété de Mme [U] est contiguë au fond détenu par la commune de [Localité 9] et que donc l’article 678 du code civil.

Concernant la présence de vues, Mme [U] produit un constat d’huissier réalisé le 10 mai 2023 accompagné de 7 photographies. Le constat indique que “quatre fenêtres et une porte récentes sont présentes dans le mur de façade du bâtiment situé sur la propriété voisine, face à la maison de la requérante.

Depuis le mur de clôture parallèle, je mesure la distance avec les ouvertures susvisées :

-1,74 m, côté propriété de la requérante,

—  1,57, côté propriété voisine”.

En réponse, contestant la présence de vues droites mais concédant l’existence de jour de souffrance, la commune de [Localité 9] produit également :

— un procès-verbal de constat du 17 janvier 2024, le commissaire de justice constatant dans le réfectoire “la présence de deux fenêtres, deux battants, vitrées au centre et d’une porte vitrée en son centre. Je constate que les deux fenêtres vitrées, deux ouvrants, sont recouvertes d’un film opaque empêchant toute visibilité sur l’extérieur. Les fenêtres sont fermées. Je constate que la vitre au centre de la porte située au centre du réfectoire, donnant sur l’extérieur, est également recouverte d’un film opaque. Je constate également que cette porte est bloquée de l’extérieur par une porte en fer”. Concernant la salle de réunion, le commissaire fait les constats suivants : “cette pièce à usage de salle de réunion comprend également deux fenêtres vitrées, deux ouvrants. Je constate que l’une et l’autre des fenêtres sont également recouvertes d’un film opaque empêchant toute visibilité sur l’extérieur”. A l’extérieur, il a procédé à des mesures et déclare : “l’espacement entre le mur de la clôture et la façade du bâtiment des espaces verts mesure 155 cm de largeur. Le mur de clôture de la voisine mesure 159 cm de hauteur” ;

— une facture du 23 octobre 2023 établie par la société ESPAZO et concernant” la fourniture et la pose de vitrophanie sur vitrage extérieur finition sable”,

— des photographies non datées des fenêtres litigieuses où les poignées d’ouverture ont été retirées.

Le tribunal constate la présence de quatre fenêtres recouvertes par la pose de vitrophanie et d’une porte dans le bien appartenant à la mairie de [8]. Il apparaît que les fenêtres sont équipées à l’extérieur de barreaux et la porte est bloquée de l’extérieur par une porte en fer ce qu’aucun élément produit par Mme [U] ne vient contester. Il ressort également des éléments produits par la mairie de [Localité 9] que les poignées des portes des fenêtres ont été enlevées. Il ressort également des éléments et notamment du constat d’huissier que le mur de clôture de Mme [U] mesure 1,59m et que de la végétation est présente. Si Mme [U] conteste la hauteur du mur et la présence d’une importante végétation, elle n’apporte aucun élément au soutien de ses allégations.

Il ne peut qu’être constaté que les ouvertures litigieuses comportent actuellement des barreaux et de la vitrophanie, donnent sur un mur aveugle de 1,59m puis sur une importante végétation présente sur le bien appartenant à Mme [U].

S’il est vrai que rien n’empêche la mairie de [Localité 9] une fois la décision rendue de remettre les poignées de porte sur les fenêtres ou d’enlever la pose de vitrophanie des fenêtres, il n’est néanmoins pas démontré par Mme [U] au regard des constatations effectuées par les deux commissaires de justice qu’il existe actuellement des vues droites sur sa propriété créant un risque d’indiscrétion et une possibilité de regarder sans effort particulier de manière constante et normale au sein de son domicile pouvant avoir des effets sur son intimité et sa tranquillité.

En conséquence, la demande de Mme [U] de supprimer les ouvertures litigieuses et de procéder à la remise en état antérieure de la façade sera rejetée. Le rejet de cette demande entraîne de facto le rejet des demandes de Mme [U] concernant la fixation d’une astreinte et d’une indemnisation de son préjudice de jouissance.

II/ Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [U] sera condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de timbre.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner Mme [U] à payer à la commune de [Localité 9] la somme de 2.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de Mme [S] [U] de condamnation de la commune de [Localité 9] à supprimer les ouvertures litigieuses, à savoir les quatre fenêtres et la porte, et à procéder à la remise en état antérieur de la façade du bâtiment litigieux faisant face à ses fonds  ;

REJETTE la demande de Mme [S] [U] de fixation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de Mme [S] [U] au titre de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [S] [U] aux dépens en ce compris les frais de timbre ;

CONDAMNE Mme [S] [U] à payer à la commune de [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 29 août 2025, et signé par le président et la greffière.

La greffière Le président