TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00096 – N° Portalis DB22-W-B7I-SIRH

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 08 Avril 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[C] [B] [N]

DEFENDEUR(S) :

[A] [S]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le HUIT AVRIL

Après débats à l’audience publique du Tribunal de proximité de RAMBOUILLET tenue le 11 Février 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal judiciaire de VERSAILLES en date du 13 juillet 2023 exerçant au tribunal de proximité de RAMBOUILLET, assistée d’Edeline EYRAUD, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffier lors du prononcé;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [C] [B] [N]

née le 06 octobre 1973 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3],

représentée par M^e Claire ZEINE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [A] [S]

demeurant [Adresse 1],

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, M. [A] [S] a donné en location à M. [W] [G] [K] [J] et Mme [C] [B] [N] une maison individuelle située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 1 808 €.

L’état des lieux d’entrée a été établi le 9 juillet 2022.

Congé ayant été donné pour le 12 août 2023, un état des lieux de sortie a été dressé à cette date.

L’agence RGI IMMO, qui assure la gestion de ce bien pour le compte de M. [A] [S], lui ayant fait savoir qu’elle ne lui restituerait pas son dépôt de garantie en raison d’un certain nombre de dégradations dans le logement, Mme [C] [B] [N] a tenté d’initier une médiation qui a échoué.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, signifié à personne, Madame [C] [B] [N] a assigné Monsieur [A] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de VERSAILLES siégeant au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET au visa notamment des dispositions des articles 1231-1, 1343-2, 1719 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 afin de le voir condamner à lui verser la somme de 1 808 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 1 620 € au titre de la majoration légale afférente à la restitution du dépôt de garantie jusqu’au mois de juin 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et celle de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

A l’audience du 11 février 2025, après un renvoi, Madame [C] [B] [N], représentée par Maître [E] dépose des conclusions aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

— L’accueillir dans ses conclusions, fins et moyens ;

— Débouter M. [A] [S] de ses demandes, fins et moyens ;

En conséquence,

— Condamner M. [A] [S] à verser à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 808 € correspondant à la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Condamner M. [A] [S] à verser à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 620 € au titre de la majoration légale afférente à la restitution du dépôt de garantie jusqu’au mois de juin 2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— Condamner M. [A] [S] à verser à Mme [C] [B] [N] la somme de 3 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner M. [A] [S] à verser à Mme [C] [B] [N] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [A] [S] en tous les dépens.

A l’audience, elle maintient les demandes exposées dans ses écritures. Elle conteste toute dégradation du logement qu’elle n’a occupé que pendant un an et dément avoir effectué des travaux de peinture. Elle affirme que M. [A] [S] est intervenu lui-même durant le bail pour effectuer des réparations en raison d’infiltrations.

M. [A] [S] comparait. Il expose que Mme [C] [B] [N] a effectué de nombreuses et maladroites retouches en quittant le logement qui ont nécessité d’importants travaux pour remettre en état les surfaces concernées. Il ajoute que Mme [C] [B] [N] a laissé le logement sale en partant et s’appuie notamment sur l’état des lieux de sortie. Il produit en outre un devis de la société FCB SERVICES qu’il a dû faire intervenir en urgence en raison de l’entrée dans les lieux d’une nouvelle locataire. Ce devis évalue les travaux de remise en état des peintures à 8 305 €. M. [A] [S] expose qu’il a dû accorder une remise de 1 833 € sur le loyer de la locataire ayant succédé à Mme [N].

M. [A] [S] demande que Mme [C] [B] [N] soit déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie et produit le décompte des sommes qu’il lui réclame, soit :

1 833 € au titre de la remise de loyer consentie à la locataire ayant succédé à Mme [N]

2 530 € au titre des travaux de rénovation

3 737,60 € à titre de majoration des sommes dues depuis octobre 2023

3 500 € à titre de dommages et intérêts

3 668,80 € au titre de ses frais de procédure.

Mme [C] [B] [N] a contesté chacune de ces demandes dans les conclusions de son conseil.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE MME [C] [B] [N]

La restitution du dépôt de garantie et la majoration de 10%

Il résulte de l’alinéa 3 de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dument justifiées.»

L’alinéa suivant précise que le délai de restitution est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En l’espèce, Mme [C] [B] [N] soutient que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué le 12 septembre 2023. Elle produit pour en justifier l’état des lieux d’entrée établi le 9 juillet 2022 et l’état des lieux de sortie du 12 août 2023 dont elle affirme que la comparaison permettrait d’établir que le logement a été entretenu et restitué dans un bon état général.

M. [A] [S] conteste cette affirmation estimant que l’état dans lequel Mme [C] [B] [N] lui a restitué le logement justifie qu’il retienne le dépôt de garantie. A l’appui de sa position, il produit :

Un courrier électronique adressé par l’agence immobilière RGI IMMO à Mme [C] [B] [N] le 12 juillet 2023 pour lui signaler « quelques petits chocs et traces sur le mur en haut de l’escalier » et lui rappeler son devoir de remettre les lieux en état avant l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Le rapport de constat de l’état des lieux de sortie du 12 août 2023 annoté par ses soins pour mettre en évidence les différences avec l’état des lieux d’entrée.

Le courrier électronique de Mme [T] [O], nouvelle locataire, qui dénonce, le 22 août 2023, d’importantes traces de peinture laissées par la locataire précédente ainsi que la saleté du sol (parquet collant au rez-de-chaussée et joints de carrelage noirs de saleté) et la noirceur des joints à l’intérieur de la douche du rez-de-chaussée.

L’échange des 18 et 27 septembre 2023 entre l’agence RGI IMMO et Mme [T] [O] aux termes duquel l’agence confirme la remise de son loyer du mois de septembre et la décision de repeindre toutes les pièces. Mme [O] estime que l’état du bien est différent de celui dans lequel il était lorsqu’elle l’a visité et qu’il résulte d’une « remise au propre » de l’ancienne locataire qui a abouti à la nécessité de reprendre la peinture de l’ensemble de la maison ».

Un devis de la société HM BATI du 9 septembre 2023 évaluant les travaux de rénovation de la peinture à 6 808 € HT et les travaux de ponçage et de vitrification du parquet à 4 782 €.

Un devis de la société FCB SERCICES du 12 septembre 2023 évaluant les travaux de « remise en état des peintures d’une maison suite à une mauvaise application d’une peinture d’aspect différent à celle en place (surcharge de peinture, coulure etc.) » à la somme de 8 305 € TTC.

Des photographies de murs présentant des traces de peinture apparentes.

Une liste des différences entre les états des lieux d’entrée et de sortie de Mme [C] [B] [N].

Les courriers électroniques adressés par l’agence RGI IMMO à Mme [C] [B] [N] le 4 et le 18 septembre 2023 pour l’informer de la retenue de son dépôt de garantie et du chiffrage des travaux de remise en état des peinture, vétusté déduite, pour un montant total de 4 144 €, ainsi que la grille de vétusté correspondante.

La facture de la société FCB SERVICES du 3 octobre 2023 pour 2 530 € reprenant une partie des travaux évalués dans le devis du 12 septembre 2023.

Une attestation établie par Mme [F] [X] gestionnaire de l’agence RGI IMMO à l’époque des faits.

Le tableau des coûts supportés par lui au titre de la remise en état de la maison après le départ de Mme [C] [B] [N], de la procédure devant le tribunal et son calcul de dommages et intérêts.

Parmi toutes les pièces produites pour déterminer l’état dans lequel se trouvait le logement lorsqu’il a été restitué par Mme [C] [B] [N] le 12 août 2023, seul l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Ce n’est pas le cas des photographies produites par M. [A] [S] qui ne sont ni datées, ni localisées bien que la liste des différences entre les deux états des lieux renvoie à ces photographies pour certains désordres. Cette liste n’a pas non plus été établie contradictoirement et Mme [C] [B] [N], qui dément, avoir effectué des travaux de peinture, la conteste.

Dans son attestation, Mme [F] [X] indique que l’état des lieux de sortie a mis en évidence « des dégradations locatives provoquant la retenue de son dépôt de garantie total et la demande de frais supplémentaires pour la remise en état de toutes les peintures dégradées ». Elle écrit également qu’elle aurait « appelé la locataire suite à son état des lieux de sortie pour discuter avec elle et comprendre pourquoi elle avait « barbouillé la maison » de cette manière », l’informant de la retenue de son dépôt de garantie « par téléphone et par email ». Madame [F] [X] reconnait cependant qu’elle n’est pas totalement objective puisque M. [S] était un de ses clients. Elle est en outre directement concernée par ce différend en sa qualité de gestionnaire de la location de cette maison au moment des faits.

Les réclamations de Mme [T] [O], insatisfaite de l’état du logement à l’occasion de son emménagement, ne sauraient non plus se substituer à l’état des lieux de sortie, seul document pouvant valablement établir l’état dans lequel se trouvait la maison lorsque Mme [C] [B] [N] en a remis les clés le 12 août 2023.

Il convient donc de procéder à la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée afin de déterminer si les dégradations imputables à la locataire justifiaient les travaux de remise en état engagés en urgence par M. [A] [S] et la rétention par ce dernier du dépôt de garantie.

La comparaison fait apparaitre des différences entre les deux états des lieux.

Tâches de peinture / traces de rouleau :

La colonne de droite relative à l’état des lieux de sortie mentionne des tâches de peinture ou des traces de rouleau qui n’existaient pas sur l’état des lieux d’entrée. Il convient néanmoins de constater qu’à l’exception des portes de deux chambres, aucune de ces traces de peinture ou de rouleau n’a justifié un changement de l’état de l’élément considéré (si l’on exclut le passage de « neuf » à « bon » et les portes des WC et de la salle d’eau qui présentaient déjà des trous de chevilles lors de l’état des lieux d’entrée) et que dans la grande majorité des cas, l’état est noté comme « Bon ». L’on observe en outre que certaines traces de rouleau remplacent des traces déjà existantes mentionnées sur l’état des lieux d’entrée. C’est le cas sur les murs des quatre chambres et la montée d’escalier.

Au regard de cette comparaison et de l’état des lieux de sortie, les descriptions faites par Mme [T] [O] dans son courrier électronique du 22 août 2023 dans ces termes : « d’importantes traces de rouleaux, non régulières (arrêt à des hauteurs aléatoires au-dessus des plinthes) avec des coulures (donc des surépaisseurs nécessitant un ponçage). Il y a de la peinture sur les bâtis des fenêtres en PVC. Les trous dans les portes ont été rebouchés laissant des traces blanches sur les portes blanc cassé », ou encore par Mme [F] [X] faisant état d’un barbouillage grossier et partiel, dans son courrier électronique du 18 septembre 20023, apparaissent manifestement exagérées.

En particulier, il ne ressort nullement de l’état des lieux de sortie que de la peinture aurait été appliquée en surépaisseur, nécessitant un ponçage, ou que des coulures auraient été observées. Quant aux trous de chevilles, ils étaient déjà présents dans l’état des lieux d’entrée.

Il ressort de la facture de la société FCB SERVICES que les frais finalement engagés par M. [A] [S] pour remettre en état les peintures en septembre 2023 ont été limités aux deux premiers postes du devis de cette société : « 1/ entrée, séjour et couloir » et « 2/ cage d’escalier ».

S’agissant du premier poste, la comparaison des états des lieux ne révèle pas de différences entre l’état de la peinture des murs de l’entrée entre l’arrivée et le départ de Mme [C] [B] [N]. Quant aux murs du séjour et du dégagement, ils sont indiqués comme étant en bon état sur l’état des lieux de sortie.

S’agissant de la peinture des murs de la montée d’escalier la comparaison des états des lieux ne fait pas apparaitre de différence sensible puisqu’elle se trouvait déjà dans un « état d’usage » en juillet 2022 et présentait alors des « traces de passage » qui n’apparaissent plus sur l’état des lieux de sortie qui fait en revanche état de « traces de rouleaux ».

Parquet des chambres :

L’état des lieux de sortie révèle également des désordres affectant le parquet dans les chambres n°1 et 2. La description de ces désordres parait correspondre à celui dénoncé par Mme [C] [B] [N] auprès de Mme [F] [X] en novembre 2022. Mme [C] [B] [N] indique que M. [A] [S] aurait effectué lui-même la réparation mais que la cause de ces désordres n’ayant pas été réglée, ils ont continué à se manifester. M. [A] [S] n’apporte pas d’élément de contradiction sur ce point mais il n’invoque pas ces désordres pour justifier la retenue du dépôt de garantie.

Etat général de propreté non satisfaisant :

M. [A] [S] affirme enfin que Mme [C] [B] [N] aurait laissé le logement sale en partant.

Toutefois, contrairement à ce qu’il affirme, cela ne ressort aucunement de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, il convient de constater que le refus opposé par M. [A] [S] à Mme [C] [B] [N] de lui restituer son dépôt de garantie est injustifié et qu’il y a lieu de le condamner à payer la somme de 1 808 € à ce titre. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil

Il résulte de l’alinéa 7 de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu'« à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »

En l’espèce et en présence des différences entre les deux états des lieux, il convient de constater que M. [A] [S] aurait dû restituer le dépôt de garantie au plus tard le 12 octobre 2023.

A défaut de restitution avant cette date, il convient d’appliquer une majoration de 10% pour chaque période mensuelle commencée en retard. Mme [C] [B] [N] sollicite le versement de cette majoration jusqu’au mois de juin 2024 inclus, soit 1 620 €.

M. [A] [S] sera donc condamné à lui verser la somme de 1 620 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de ce jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

La demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ». Le même article précise toutefois en son dernier alinéa que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, Mme [C] [B] [N] ne justifie pas de la mauvaise foi de M. [A] [S] et le préjudice qu’elle a subi en raison du retard de ce dernier pour lui restituer son dépôt de garantie est déjà réparé par l’allocation de la majoration de 10% prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

M. [A] [S], qui ne justifie pas de l’imputabilité à Mme [C] [B] [N] des sommes qu’il a dû engager pour effectuer des travaux dans le logement loué de nature à satisfaire les attentes de Mme [T] [O], sera débouté de toutes ses demandes.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Partie perdante, M. [A] [S] sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, il sera également condamné à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [A] [S] à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 808 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [A] [S] à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 1 620 € au titre de la majoration légale sanctionnant le défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai de deux mois, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Mme [C] [B] [N] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute M. [A] [S] de toutes ses demandes ;

Condamne M. [A] [S] à payer à Mme [C] [B] [N] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [A] [S] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité, le 08 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le Juge et le Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN