TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°24/

du 25 JUIN 2024

Enrôlement : N° RG 22/03373 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z222

AFFAIRE : S.A.S. SOC ISOLATION ET DE PEINTURE (la SELARL RACINE)

C/ S.D.C. 93 BD BAILLE (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)

S.A.S. [Y] (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 12 mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 juin 2024 puis prorogée au 25 juin 2024

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 juin 2024

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.A.S. SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 329 934 889

dont le siège social est sis [Adresse 2]

dont la dénomination commerciale est OMNIUM FACADES

prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Armelle BOUTY-DUPARC de la SELARL RACINE, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CABINET NERCAM

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 810 926 089

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

S.A.S. CHAVISSIMMO

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 434 189 221

dont le siège social est [Adresse 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLÉ ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par courriel du 25 mars 2020, le service sécurité des immeubles de la mairie de [Localité 5] a informé individuellement chacun des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 5] de l’apparition de fissures affectant tout ou partie des balcons de l’immeuble, avec chute de gravats sur l’espace public, et de la nécessité de procéder à la mise en place sans délai d’un tunnel de protection destiné à protéger l’accès à l’immeuble.

Le même jour, la SAS [Y], syndic de la copropriété, a adressé un mail à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE exerçant sous l’enseigne OMNIUM FACADE, lui demandant de procéder à la mise en place sans délai d’un tunnel de protection.

Le 22 avril 2020, la commune de [Localité 5] a pris un arrêté de péril grave et imminent sur la copropriété, qui a été levé le 4 février 2022.

Le 29 mai 2020, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a adressé au syndicat des copropriétaires représenté par la SAS [Y] un devis pour la mise en sécurité des trois entrées de l’immeuble.

Le 1er juin 2020, une demande de permis de stationnement pour travaux a été déposée auprès de la Mairie de [Localité 5].

Le 13 octobre 2020, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a réclamé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] le paiement de la somme de 47.278 €.

La SAS [Y] a démissionné de son mandat de syndic le 1er décembre 2020.

L’assemblée générale des copropriétaires du 9 février 2021 a désigné la société NERCAM, en qualité de syndic de la copropriétaire pour une période de 18 mois.

La SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a informé le 11 mars 2021 le cabinet NERCAM de l’existence de factures impayées à hauteur de 72.028 €.

Le 6 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a fait signifier à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE une dépose de l’échafaudage.

Par courrier officiel du 11 juillet 2021, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a mis en demeure le syndic NERCAM de régler les factures d’un montant de 84.898 euros, outre les pénalités de retard.

Par ordonnance du 14 mars 2022, le juge des référés a rejeté la demande de provision de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE.

*

Suivant exploit du 5 avril 2022, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4].

Suivant exploit du 4 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a appelé en garantie la SAS [Y].

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 11 octobre 2022.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 septembre 2023, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et le cas échéant le cabinet [Y] qui en sera alors tenu in solidum si sa responsabilité est engagée, à payer à la société OMNIUM FACADES la somme de 84.898 euros TTC, assortie des intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2021, dont il conviendra d’ordonner la capitalisation,

— débouter le syndicat des copropriétaires et le cabinet [Y] ou tout autre partie des demandes dirigées contre la société OMNIUM FACADES,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], et le cas échéant le cabinet [Y], à payer à la société OMNIUM FACADES la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2023, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 4], demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1137, 1138, 1991 et suivants du code civil, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions 11 et 37 du décret du 17 mars 1967, sollicite à la juridiction de :

— débouter la société SIP SOP ISOLATION ET PEINTURE, dénommée OMNIUM FACADES, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— renvoyer la société SIP SOP ISOLATION ET PEINTURE, dénommée OMNIUM à se pourvoir contre la société [Y] qui est son seul débiteur contractant,

— dans tous les cas de figure, annuler pour dol la convention portant prestation de service qui aurait été accepté par la Société [Y] qui engagerait le syndicat des copropriétaires,

— très subsidiairement, dire et juger que la société [Y] devra relever et garantir le syndicat de toute condamnation qui pourrait intervenir,

— condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 mai 2023, la SAS [Y] demande au tribunal, sur le fondement des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1137, 1991 et 1998 du code civil, de :

— à titre principal, rejeter l’ensemble des demandes formées à l’encontre de la société [Y],

— à titre subsidiaire :

— juger que la société ne peut être tenue à garantie pour les prestations réalisées par la société OMNIUM FACADES depuis sa démission,

— ramener le montant de l’appel en garantie à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, condamner tout succombant au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires en paiement de la facture

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrat légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1138 du code civil énonce que le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant.

Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence.

En l’espèce, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE produit un devis daté du 29 mai 2020 pour la mise en sécurité des bâtiments situés au [Adresse 3], comprenant le montage et démontage d’un échafaudage, d’étais, pour un montant de 22.140 €, outre la location mensuelle de 4.500 €.

Ce devis comporte une mention Bon pour accord, un tampon de la SAS [Y] et une signature.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] estime en premier lieu que ce devis ne vaut pas contrat. Il avance le fait que cette pièce non versée aux débats lors de la procédure de référé est de fait suspecte comme pouvant avoir été créée pour les besoins de la cause.

Or, il n’apporte aucun élément de nature à démontrer que ce devis accepté est un faux. Cette argumentation ne pourra qu’être rejetée.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires avance que cette convention doit être annulée compte tenu d’un dol de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE car les tarifs pratiqués sont maximalistes et prohibitifs.

Il produit au soutien de cette argumentation une lettre de Monsieur [D], ingénieur, du 7 juin 2021. Ce dernier indique que les mesures conservatoires mises en place sont maximalistes car il était envisageable de réaliser une purge très légère des ouvrages saillants en façade et de mettre en oeuvre des filets anti-chute lourd au droit des balcons. S’agissant des travaux, ces derniers sont réalisables sous corde.

Le 21 novembre 2023, Monsieur [D] a écrit un courriel au syndic de la copropriété, pour confirmer ces propos.

Toutefois, pour établir le dol de la part de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE, le syndicat des copropriétaires doit démontrer en quoi cette dernière l’a trompé lors de la conclusion du contrat. Or, par courriel du 25 mars 2020, la mairie de [Localité 5] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de mette en place sans délai un tunnel de protection destiné à protéger l’accès à l’immeuble.

Par courriel du même jour, la SAS [Y] a contacté la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE afin de mettre en place un tel dispositif.

En l’absence de toute autre pièce de nature à démontrer que la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE a proposé un dispositif sans aucun rapport avec ce qui était demandé par la mairie, le syndicat des copropriétaires défaille dans la démonstration de l’existence d’un dol.

Si dans les rapports entre syndic et copropriétaires, les conditions de conclusion de ce contrat sont contestables, il n’en demeure pas moins que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de manoeuvres ou mensonges de la part de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE.

Il n’y a pas lieu d’annuler le contrat.

Dans ces conditions, le contrat ayant été valablement conclu et exécuté, le syndicat des copropriétaires doit en honorer le paiement.

Le montant réclamé n’est pas contesté dans son calcul.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera condamné à payer à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE la somme de 84.898 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE tendant à voir condamner en paiement la SAS [Y]

La SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE conclut que si le tribunal estimait que la SAS [Y] avait commis une faite justifiant la mise en cause de sa responsabilité, elle serait fondée à réclamer la condamnation in solidum de cette dernière avec le syndicat des copropriétaires à lui payer le montant de la facture.

Or, la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE ne développe aucune argumentation relative à la faute de la SAS [Y] à son égard. L’éventuelle faute de la SAS [Y] à l’égard de la copropriété ne constitue pas en soi une faute à l’égard de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE.

Cette demande ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de garantie du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SAS [Y]

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 22 août 2021, qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au présent litige issue de la loi du 1er juin 2010, énonce que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, la SAS [Y] fait valoir qu’elle a fait réaliser les travaux préconisés par la mairie dans le cadre d’une procédure d’arrêté de péril et que dans ces conditions sa responsabilité ne saurait être engagée.

S’il est exact de dire que cette période a concerné la période de confinement strict, il n’en demeure pas moins que la SAS [Y] ne produit aucune pièce au soutien de ses argumentations et qu’elle ne démontre pas avoir sollicité plusieurs entreprises dans le délai compris entre le 25 mars 2020, date du courriel de la mairie, et le 29 mai 2020, date du devis de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE. Elle ne justifie pas avoir mis en concurrence plusieurs sociétés et s’être assurée de l’adaptation entre le devis produit et les besoins effectifs de la copropriété.

Par ailleurs, la SAS [Y] n’a pas satisfait aux obligations de l’article 37 du décret du 17 mars 1967 car elle n’a convoqué aucune assemblée générale à la suite de l’engagement de ces travaux urgents et de l’arrêté de péril.

Elle argue des conditions sanitaires l’empêchant de convoquer une telle assemblée générale. Or, des dispositions exceptionnelles avaient permis la possibilité de tenir des assemblées générales par procuration ou par visio-conférence. Cette argumentation n’est pas recevable.

En n’y procédant pas, elle a privé les copropriétaires de toute possibilité de connaître les conditions contractuelles dans lesquelles la copropriété était engagée et les frais mensuels.

Le syndicat des copropriétaires produit les échanges de mail entre les copropriétaires et le syndic. Ces derniers montrent une absence totale d’informations sur l’évolution de la situation, la situation de péril de l’immeuble, sur les travaux à entreprendre pour y mettre fin et arrêter la location du matériel au tarif mensuel conséquent pour une copropriété de taille modeste. Les copropriétaires ont tenté de connaître les aides possibles à obtenir et se sont trouvés face à un défaut d’informations du syndic.

Alors que le syndic n’a fait aucune diligence pour faire réaliser des travaux, il a donné brusquement sa démission.

La SAS [Y] n’a mandaté aucun professionnel pour faire établir des devis de réparation des éléments justifiant le péril. Elle a laissé la situation perdurer en l’état, alors que les courriers de Monsieur [D] montrent que le contrat qu’elle a conclut unilatéralement n’était pas avantageux pour la copropriété, étant qualifié d’exorbitant.

Elle a dans ces conditions engagé sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

La SAS [Y] fait valoir qu’elle ne peut être tenue au delà du 9 février 2021, date de la désignation de la société NERCAM en qualité de syndic à sa place.

Toutefois, la SAS [Y] ne justifie pas avoir produit au nouveau syndic tous les éléments lui permettant de mettre fin rapidement à cette situation. Or, la lecture des échanges entre les copropriétaires et la SAS [Y] montre qu’au contraire, cette dernière ne communiquait pas du tout avec le conseil syndical, ce dernier n’ayant aucun élément sur l’évolution de la situation.

L’inertie de la SAS [Y] dans la gestion du contrat conclu avec la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE et la réalisation de travaux a eu pour conséquence de laisser la copropriété en grande difficulté financière et matérielle pour faire réaliser les travaux adaptés.

La gravité des fautes de la SAS [Y] justifie qu’elle reste tenue pour l’intégralité de la facture de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE, même au delà de sa démission le 9 février 2021 car ses fautes ont eu des répercussions financières importantes allant au delà de cette date pour la copropriété.

La SAS [Y] sera condamnée à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de la condamnation à payer la somme de 84.898 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

La SAS [Y] succombant principalement dans cette procédure, elle sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SAS [Y] sera condamnée à payer à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande d’annulation du contrat conclu avec la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE la somme de 84.898 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

Déboute la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE de sa demande de condamnation en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS [Y],

Condamne la SAS [Y] à relever et garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice de la condamnation en paiement de la somme de 84.898 euros TTC, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision, prononcée au bénéfice de la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE,

Condamne la SAS [Y] à payer à la SAS SIP SOC ISOLATION ET DE PEINTURE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS [Y] aux dépens.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE