TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

4 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01076 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGTU

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOY ER MODERE C/ [K] [G]

DEMANDERESSE

LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE,

venant aux droits de L’OPIEVOY, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C 199, M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

DEFENDEUR

Monsieur [K] [G]

né le 05 Juin 1971 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Débats tenus à l’audience du 16 octobre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de Sandrine GAVACHE, Greffière lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 mars 2024, la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré a consenti à Monsieur [K] [Y] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 4]) pour une durée de 10 ans à compter du 14 mars 2024 moyennant un loyer annuel de 2 430,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Le 13 mars 2025, la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré a fait signifier à Monsieur [K] [Y] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 880,74 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré a fait assigner en référé Monsieur [K] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 16 octobre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ; subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Monsieur [K] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à lui payer :

— les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du

14 avril 2025 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et à défaut de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles ;

— la somme provisionnelle de 1 251,57 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ;

— condamner Monsieur [K] [Y] à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont le coût du commandement.

Assigné à l’étude, Monsieur [K] [Y] n’a pas constitué avocat.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de Monsieur [K] [Y] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mars 2024 entre la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré et Monsieur [K] [Y] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 13 mars 2025 à Monsieur [K] [Y] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 880,74 € au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 16 mai 2025 produit par la demanderesse que Monsieur [K] [Y] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 avril 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [K] [Y] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré à compter du 14 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré verse aux débats un extrait du compte de Monsieur [K] [Y] arrêté à la somme de 992,01 € au 16 mai 2025, terme de mai 2025 inclus.

Après déduction des frais injustifiés, à hauteur de 86,10 €, la créance s’élève à la somme de 905,91 € TTC.

L’obligation de Monsieur [K] [Y] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La demande formée par la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré au titre d’une majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse en une demande d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder une somme à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [Y], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner Monsieur [K] [Y] à payer à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 11 mars 2024 entre la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré et Monsieur [K] [Y] portant sur le local situé [Adresse 4]), avec effet au 13 avril 2025 à minuit;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Monsieur [K] [Y] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [K] [Y] à payer à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme provisionnelle de 905,91 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 16 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

Condamnons Monsieur [K] [Y] à payer à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons que les sommes versées à ce titre par Monsieur [K] [Y] antérieurement à la présente décision et non inclues dans le décompte susmentionné viendront en déduction des sommes dues ;

Condamnons Monsieur [K] [Y] à payer à la société Les Résidences société anonyme d’habitations à loyer modéré la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Monsieur [K] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le QUATRE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Sandrine GAVACHE, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

Sandrine GAVACHE Eric MADRE