TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

3 JUILLET 2025

N° RG 24/01606 – N° Portalis DB22-W-B7I-SO7K

Code NAC : 70E

AFFAIRE : [G] [K], [I] [B] épouse [K] C/ [J] [R], [Y] [M] épouse [R]

DEMANDEURS

Monsieur [G] [K], né le 10 septembre 1964 à [Localité 17], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Dominique Lebrun, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 160

Madame [I] [B] épouse [K], née le 11 novembre 1963 à [Localité 14], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Dominique Lebrun, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 160

DEFENDEURS

Monsieur [J] [R], né le 15 septembre 1964 à [Localité 13] (Maroc), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Audrey Allain, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 344

Madame [Y] [M] épouse [R], née le 28 février 1968 à [Localité 15], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Audrey Allain, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 344

Débats tenus à l’audience du 5 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] ont acquis en 2006 un terrain et une maison à usage d’habitation, sis [Adresse 4], à [Adresse 10] (Yvelines), parcelle cadastrée AE [Cadastre 3].

Par acte authentique en date du 3 février 2016, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] ont fait l’acquisition auprès de la société civile immobilière La Sucrerie d’un terrain sis [Adresse 6], à [Localité 11] (Yvelines), parcelle cadastrée AE [Cadastre 8], sur lequel ils ont fait édifier une maison à usage d’habitation.

Les parcelles AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 3] sont issues de la division en 1997 de la parcelle AE [Cadastre 1] en deux parcelles AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 3], la parcelle AE [Cadastre 2] ayant été elle-même divisée en deux parcelles, cadastrées AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 9].

L’acte de vente rappelle que, par un acte reçu le 31 octobre 1997 par Maître [P] [U], notaire à [Localité 12] (Eure), a été constituée au profit du fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 3], alors propriété de la société Société générale de rénovation immobilière, sur le fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 2], acquis par la société La Sucrerie, une servitude réelle et perpétuelle de passage selon les charges et conditions suivantes :

« CHARGES ET CONDITIONS

I- Servitude de passage

La présente constitution de servitude de passage a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en matière et particulièrement sous les conditions et modalités d’exercice suivantes, savoir :

1°) Le droit de passage concédé par le présent acte à titre de servitude réelle et perpétuelle s’exercera sur une parcelle de terrain contiguë au fonds dominant et figurant en hachuré sur le plan demeurant ci-joint et annexé après mention.

2°) Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toute heure, sans aucune restriction par la « SOCIETE GENERALE DE RENOVATION IMMOBILIERE », puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant, pour se rendre à celui-ci et en revenir à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicule, à moteur ou non, sans aucune limitation, et pour les besoins actuels et futurs d’habitation, quels qu’ils soient, dudit fonds sans pouvoir jamais stationner sur le terrain grevé de la servitude de passage.

3°) L’aménagement et l’entretien du passage commun sera supporté par les propriétaires des deux fonds par moitié chacun.

4°) En cas d’utilisation répété d’engins lourds, les dégâts occasionnés seront à la charge du fonds dominant. »

Par un jugement en date du 17 septembre 2021, devenu définitif, la chambre de proximité de Saint-Germain-en-Laye du tribunal judiciaire de Versailles a notamment homologué partiellement le rapport d’expertise de Monsieur [V] [C] en date du 29 mai 2020 en ce qu’il fixe la limite séparative des parcelles AE [Cadastre 8] et AE [Cadastre 3] entre les points 2 et 3 côté passage commun, fixé les limites séparatives de la manière suivante :

— côté Nord, au nu du mur appartenant aux époux [K], côté propriété [R] ;

— coté passage commun, entre les points 2 et 3 définis par rapport d’expertise du 29 mai 2020 ;

— côté [Adresse 16], entre un point partant de l’angle formé par le pilier et le mur joignant l’entrée de la propriété des époux [K] et le point 2 défini par le rapport d’expertise du 29 mai 2020 ;

et ordonné la publication du jugement auprès des services de publicité foncière compétent.

Invoquant l’installation d’un portail en violation de leur servitude de passage, Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] ont fait établir un procès-verbal de constat par commissaire de justice en date du 4 juillet 2024.

plan descriptif des lieux

Par actes de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] ont fait assigner en référé Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après trois renvois successifs ordonnés notamment pour permettre une audience de règlement amiables, la cause a été entendue à l’audience du 5 juin 2025.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] demandent au juge des référés de :

— condamner les époux [R] à procéder à leurs frais et dans un délai d’un mois à compter de la décision :

— à la suppression du portail et du portillon installés par les époux [R] au droit de celui des époux [K] ;

— au déplacement de leurs caméras afin qu’elles ne soient plus visibles de la propriété [K] ;

— à la remise en état du mur des époux [K] dans lequel ils ont scellé le portillon ;

— dire que passé ce délai et faute d’avoir justifié ces enlèvements, déplacement et remise en état du mur, les époux [R] seront redevables d’une astreinte journalière de 150,00 € ;

— condamner les époux [R] au paiement de la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les époux [R] au paiement des dépens, dont les frais de constat du 4 juillet 2024.

Ils soutiennent en substance, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que leurs voisins ont fait installer un portail en fraude de leurs droits, sans respecter ni le jugement du tribunal d’instance de Saint-Germain-en-Laye fixant les limites séparatives, ni la servitude de passage conventionnelle reconnue par un acte notarié du 31 octobre 1997 dont les dispositions ont été rappelées dans le titre de propriété des époux [R] du 3 février 2016 et en s’arrogeant le droit de sceller leur ouvrage dans leur mur de clôture. Ils estiment que ce non-respect de la servitude de passage et de leur droit de propriété n’est justifié par aucun motif légitime et caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme dans les meilleurs délais en imposant l’enlèvement de l’ouvrage litigieux.

Ils soutiennent que la remise d’une clé du portillon par l’intermédiaire d’un commissaire de justice ne pouvait être de nature à satisfaire les obligations mises à la charge du fond servant, alors que l’étroitesse du portillon n’aurait permis qu’un passage à pieds, alors que le droit de passage accordé au fond dominant doit permettre à ses propriétaires de circuler librement à pieds, avec ou sans animaux, avec ou sans véhicule, à moteur ou non, sans aucune limitation et pour les besoins actuels et futurs d’habitation, quels qu’ils soient.

Ils précisent que la servitude reconnue par titre ne fait pas référence à l’état d’enclavement de leur propriété et avait pour principal intérêt de permettre aux propriétaires du fond dominant de disposer d’un accès supplémentaire à l’arrière de leur terrain leur permettant d’y faire les aménagements de leur choix ou d’y construire une autre maison en disposant d’un accès direct et indépendant à la rue et qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si une servitude a pu s’éteindre par son non usage ou par le désenclavement du fond dominant.

Ils ajoutent qu’est irrégulier l’affichage de la déclaration de travaux au fond du passage commun, à plus de 30 mètres de la rue alors qu’il aurait dû être visible et lisible de la voie publique.

Il reprochent également aux défendeurs d’avoir installé des caméras, dont deux sont positionnées de telle façon qu’elles permettent d’avoir une vue sur leur propriété, en infraction au regard des dispositions de la loi du 6 janvier 1978 sur l’informatique, les fichiers et les libertés, du règlement général sur la protection des données et de la loi sur la protection physique lors du traitement des données personnelles du 6 août 2004 puisqu’elles portent atteinte au droit à l’image et à la vie privée.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] demandent au juge des référés de :

— juger les époux [K] irrecevables en leurs demandes ;

— à titre subsidiaire, se déclarer incompétent pour statuer sur le litige et renvoyer les parties au fond ;

— à titre plus subsidiaire, débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— en tout état de cause, condamner les époux [K] à verser aux époux [R] la somme de 4 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont les frais de commissaire de justice pour la remise du jeu de clés aux époux [K].

Ils invoquent, au visa de l’article 647 du code civil, l’existence d’une contestation sérieuse et l’absence de trouble manifestement illicite, au motif que l’enclavement de la propriété des époux [K] a cessé, l’accès initialement prévu pour un véhicule ayant été clôturé et l’accès véhicule se faisant désormais par la voie publique, que la servitude était soumise à deux conditions cumulatives, se rendre sur le fonds et pour les besoins d’habitation, que la propriété des époux [K] le long du passage commun a été intégralement murée par les requérants, de sorte qu’il n’existe plus aucun accès à leur terrain par ledit passage commun.

Ils expliquent avoir souhaité clôturer l’accès en raison d’un manque de sécurité, après avoir été victimes de plusieurs incivilités ou violations de propriété et qu’ils ont effectué une demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie pour la pose du portail, qu’ils ont obtenu cette autorisation et que, conformément aux règles applicables, un panneau a été apposé sur leur terrain, à la vue de tous.

Ils exposent qu’ils ont mandaté un commissaire de justice afin de remettre aux époux [K] un double des clés du portillon et leur permettre ainsi l’accès au passage, que ces derniers n’ont aucun besoin de circuler sur ce passage en voiture et que les époux [R] sont totalement disposés à leur remettre un double du « bip » du portail.

Ils indiquent que, si la démolition est la sanction d’un droit réel transgressé, elle est soumise au contrôle de proportionnalité des juges du fond et qu’il appartient ainsi aux juges du fond de s’assurer que la suppression du portail et du portillon serait la sanction appropriée, d’autant qu’un jeu de clés est à la disposition des époux [K].

Ils ajoutent qu’aucune caméra n’a de vue directe sur la maison des époux [K], de sorte qu’aucune violation de l’article 9 du code civil n’est justifiée, les deux caméras filmant respectivement la porte d’entrée de leur maison et leur jardin et l’entrée définitive du véhicule avant fermeture du portail. Ils précisent avoir, dans un esprit d’apaisement, déplacé les caméras de 70 centimètres vers le bas.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur l’exception de nullité :

L’article 56 du code de procédure civile prévoit notamment que l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice, un exposé des moyens en fait et en droit.

Par ailleurs, l’article 12 alinéa 2 du même code prévoit que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, sous couvert d’une fin de non-recevoir, les époux [R] soulèvent la nullité de l’assignation pour défaut de fondement juridique.

Toutefois, force est de constater que la cause de nullité alléguée a été régularisée par le visa notamment de l’article 835 du code de procédure civile dans les dernières conclusions en demande, les défendeurs ne justifiant par ailleurs d’aucun grief.

L’exception de nullité est donc rejetée.

Sur les demandes principales :

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, l’article 647 du code civil dispose que tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.

Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode, l’appréciation des circonstances modificatives de cet usage entrant dans les pouvoirs souverains des juges du fond (3ème Civ., 21 novembre 1969, pourvoi n° 68-13.440).

Enfin, l’article 701 du code civil dispose que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

En l’espèce, il est constant qu’une servitude de passage a été établie au profit du fond appartenant à Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] grevant la parcelle cadastrée AE [Cadastre 8] et propriété de Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R].

Cette servitude, de nature conventionnelle, n’est manifestement pas fondée sur un enclavement de la parcelle des époux [K].

Alors que les époux [R] ont le droit de clore leur propriété, la remise aux époux [K] d’une clé du portillon et d’une télécommande du portail, telle que proposée par les défendeurs, est de nature à permettre l’exercice par les demandeurs, tant à pieds qu’en véhicule, de leur servitude de passage en tout temps, sans en rendre l’exercice plus incommode.

En outre, dès lors qu’il n’est pas allégué que le portillon litigieux ait été placé sur la parcelle des demandeurs et dès lors que ces derniers peuvent y accéder, par l’exercice de leur servitude de passage, l’ « enclavement » allégué par les époux [K] de la bande de terrain qu’ils possèdent le long de l’allée voisine résulte de la construction de leur propre mur, et non de l’installation du portail et du portillon litigieux.

Aucun trouble manifestement illicite n’est ainsi caractérisé, que ce soit au regard de la servitude conventionnelle ou au regard du droit de propriété des époux [K].

Par ailleurs, la seule mention du procès-verbal de constat de commissaire de justice selon laquelle « le portillon est en appui sur le mur séparatif des deux fonds » ne permet pas d’établir que le portillon y ait été scellé, ni qu’il ait été porté atteinte au mur des époux [K].

S’agissant de l’installation de caméras, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée. Les juges peuvent, sans préjudice de la réparation du dommage subi, prescrire toutes mesures, telles que séquestre, saisie et autres, propres à empêcher ou faire cesser une atteinte à l’intimité de la vie privée : ces mesures peuvent, s’il y a urgence, être ordonnées en référé.

En l’espèce, le seul fait que les deux caméras litigieuses soient visibles depuis la propriété des époux [K] ne permet pas de caractériser une atteinte à la vie privée de ces derniers. Une telle atteinte n’est en effet pas démontrée par les photographies versées aux débats, alors que les copies d’écrans produites en défense laissent apparaître que les champs respectifs des deux caméras ne portent que sur la propriété des époux [R] et non sur la parcelle de leurs voisins.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter intégralement les demandes formées à l’encontre des époux [R].

Sur les demandes accessoires :

Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K], parties perdantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Toutefois, il convient de rappeler que les frais de constat de commissaire de justice exposés par une partie pour faire constater un fait au soutien de ses prétentions, s’ils n’ont pas fait l’objet d’une décision judiciaire préalable, ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. En conséquence, en l’absence de décision judiciaire préalable, il convient de rejeter la demande des parties défenderesses tendant à inclure parmi les dépens, le coût de remise de clefs par commissaire de justice.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] la somme totale de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

Rejetons, après requalification, l’exception de nullité tirée d’une absence de fondement juridique de la demande ;

Rejetons les demandes de Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] à l’encontre de Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] ;

Condamnons in solidum Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [J] [R] et Madame [Y] [M] épouse [R] la somme totale de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Madame [I] [B] épouse [K] et Monsieur [G] [K] aux dépens ;

Disons que le coût de remise de clefs par commissaire de justice ne constitue pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre