TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M. [H] [M]

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/04239 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5F4K

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [H], [W], [L] [M]

né le 07 Décembre 1959 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEUR

Monsieur [U] [N]

né le 20 Avril 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 04 juillet 2024, dénoncé le 04 juillet 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Monsieur [M] [H] [W] [L] a fait assigner Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique te d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [N] [U] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés au 30 juin 2024, soit la somme de 2120 euros en principal, outre les loyers et charges impayés au jour de la décision à intervenir

— condamner Monsieur [N] [U] à lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges , indexée tout comme le loyer, avec intérêts de droit, ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [N] [U] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières;

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] [H] [W] [L] se prévaut d’un bail à usage d’habitation consenti à Monsieur [N] [U] signé le 06 décembre 2023 portant sur un appartement meublé sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 480 euros outre 50 euros de provisions sur charges; Il expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail signifié, le 25 avril 2024 ; que le locataire n’a pas justifié d’une assurance malgré le commandement du 25 avril 2024 visant la clause résolutoire ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024;

A cette audience, Monsieur [M] [H] [W] [L] a comparu en personne en réitérant les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme 3710 euros au 19 septembre 2024 et en précisant qu’il sollicitait en premier lieu la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement et en second lieu pour défaut d’assurance ;

Monsieur [N] [U], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

Monsieur [M] [H] [W] [L] a été autorisé à produire son titre de propriété en cours de délibéré ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend .

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 04 juillet 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 19 septembre 2024 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Monsieur [M] [H] [W] [L] justifie en cours de délibéré, par l’acte contenant attestation immobilière reçu le 29 mars 2007 par Maître [O] [V], notaire à [Localité 4] versée aux débats, être propriétaire du biens immobilier objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir;

Par conséquent Monsieur [M] [H] [W] [L] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Et si le commandement de payer du le 25 avril 2024 mentionne un délai de six semaines, la clause résolutoire insérée au bail du 06 décembre 2023 ne satisfait pas aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 en stipulant un délai d’un mois ;

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ;

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Au vu des développements susvisés, les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses ;

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut d’assurance

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 06 décembre 2023 contient une clause résolutoire applicable de plein droit un mois après un commandement resté infructueux, en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs .

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 25 avril 2024 par acte remis à étude ;

La locataire ne justifie pas de cette assurance.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 25 mai 2024 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [N] [U] devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute pour lui de ce faire, et aucune circonstance ne justifiant d’ordonner une expulsion sans délai, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

S’agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [N] [U] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [N] [U] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 530 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et sans intérêts, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

Monsieur [M] [H] [W] [L] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 3710 euros au 19 septembre 2024 ;ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [N] [U] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur 3710 euros au 19 septembre 2024, Monsieur [N] [U] sera condamné à payer à Monsieur [M] [H] [W] [L] la somme de 3710 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [U] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

L’équité commande de condamner Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [M] [H] [W] [L] la somme de 500 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance, mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence

DECLARONS Monsieur [M] [H] [W] [L] recevable en ses demandes ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs sont réunies au 25 mai 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 25 mai 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [U] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par Monsieur [N] [U] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges soit à la somme de 530 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [N] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité d’occupation ne soit indexée et sans intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [M] [H] [W] [L] la somme de 3710 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2024;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [M] [H] [W] [L], à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée à 530 euros, ce à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] à payer à Monsieur [M] [H] [W] [L] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [N] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE