TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 13 MAI 2025

N° RG 24/00711 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZH6C

N° de minute :

S.A.S. WOJO EXPLOITATION FRANCE

c/

Société NOTAPIERRE

DEMANDERESSE

S.A.S. WOJO EXPLOITATION FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Maître Jérôme MARTIN de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0158

DEFENDERESSE

Société NOTAPIERRE

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : CélinePADIOLLEAU, Juge placée, près le premier président de la Cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal judiciaire de Nanterre par ordonnance du 19 décembre 2024, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 20 mars 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 avril 2025 et prorogé à ce jour :

Par acte sous-seing privé en date du 16 novembre 2018, la société VINCI IMMOBILIER D’ENTREPRISE a donné à bail commercial, à la société NEXTDOOR EXPLOITATION FRANCE, désormais dénommée WOJO EXPLOITATION FRANCE, des locaux à édifier situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 18 janvier 2021, moyennant un loyer annuel d’un montant de 844 598 €.

Par acte authentique en date du 21 décembre 2018, la société VINCI IMMOBILIER D’ENTREPRISE a cédé les biens et droits immobiliers en l’état futur d’achèvement, objet dudit bail commercial, à la société NOTAPIERRE.

Le 23 juillet 2021, un incendie est survenu dans les locaux loués, engendrant une impossibilité d’occuper une partie des locaux loués pendant une période d’environ 6 mois.

Par courriers du 21 juin 2023 et du 24 juillet 2023 adressés à la société UNOFI GESTION D’ACTIFS, gérant statutaire de la société NOTAPIERRE, la société WOJO EXPLOITATION France a énuméré plusieurs difficultés : dysfonctionnements du chauffage, de la climatisation, des bornes électriques du parking, des ascenseurs, de la porte d’accès au patio, des infiltrations d’eau dans les locaux. Par courrier de mise en demeure du 14 novembre 2023, elle a de nouveau listé des dysfonctionnements constatés dans les locaux loués. Elle a également fait dresser un procès-verbal de constat par SELARL [C], Commissaires de Justice, en date du 26 janvier 2024.

Par exploit délivré en date du 20 septembre 2023, la société WOJO EXPLOITATION France a saisi le Tribunal Judiciaire de NANTERRE, notamment sur le fondement des articles 1104, 1223, 1343-5, 1351, 1709, 1719 et 1722 du Code civil, d’une demande en réduction du montant du loyer en raison de son impossibilité d’occuper une partie importante des locaux loués durant les 6 mois qui ont suivi l’incendie survenu le 23 juillet 2021. Aux termes de son assignation, la société WOJO EXPLOITATION France a également dénoncé l’existence de nombreux désordres et dysfonctionnements et sollicité la condamnation de la société NOTAPIERRE à réaliser les travaux de réparation dans le délai d’un mois à compter du prononcé du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard. Cette affaire enrôlée sous le RG n°23/07662 et est toujours pendante.

Par assignation du 14 mars 2024, la société WOJO EXPLOITATION France a assigné, en référé, la société NOTAPIERRE aux fins de :

1/ Sur les désordres et dysfonctionnements constatés dans l’immeuble et relevant de la responsabilité de la société NOTAPIERRE

—  CONDAMNER la société NOTAPIERRE à réaliser les travaux de réparation de nature à remédier aux désordres et dysfonctionnements visés en page 17 de la présente assignation, dans le délai d’un mois à compter de la signification à la société NOTAPIERRE de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard ;

—  RESERVER la liquidation de l’astreinte à la juridiction de céans ;

Subsidiairement, à défaut de condamnation de faire sous astreinte :

—  CONDAMNER la société NOTAPIERRE à verser à la société WOJO EXPLOITATION France une provision d’un montant de 90.000 € pour réaliser les travaux de réparation visés dans l’assignation qui s’imposent.

2/ Sur le défaut de justification par le bailleur des charges refacturées à la société WOJO EXPLOITATION France

— ORDONNER la suspension de l’obligation de la société WOJO EXPLOITATION FRANCE de paiement des charges au profit de la société NOTAPIERRE et ce, dans l’attente de la transmission de toutes les pièces justificatives sollicitées au titre de l’arrêté des charges des années 2021, 2022 et 2023.

En tout état de cause :

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société NOTAPIERRE, notamment sa demande de condamnation formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société NOTAPIERRE à payer à la société WOJO EXPLOITATION FRANCE la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société NOTAPIERRE aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 juin 2024, a été renvoyée à l’audience du 13 novembre 2024, sur la demande du défendeur, avec injonction de rencontrer un médiateur. Compte tenu de la mesure de médiation en cours, l’affaire a ensuite été renvoyée à l’audience du 20 mars 2025.

En début d’année 2025, la société NOTAPIERRE, a assigné son assureur, sa venderesse en VEFA, les locateurs d’ouvrage concernés ainsi que leur assureur, outre la société WOJO EXPLOITATION FRANCE, devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 28 mars 2025 en vue de la mise en œuvre d’une expertise judiciaire, au visa de l’article 145 du Code de procédure civile, au titre d’infiltrations affectant le 3ème étage et du refus de garantie opposé du chef d’infiltrations constatées au 5ème sous-sol. Cette affaire est enrôlée sous le RG n°25/A4254.

La mesure de médiation n’ayant pas aboutie, à l’audience du 20 mars 2025, la société WOJO EXPLOITATION France a soutenu les termes de ses conclusions en réplique n°3 qui reprennent les demandes de son acte introductif d’instance et a ajouté le rejet de la demande de la société NOTAPIERRE aux fins de sursis à statuer dans l’attente de l’aboutissement des opérations d’expertise judiciaire, comme n’étant pas justifiée.

A cette même audience, la société NOTAPIERRE a sollicité que le Juge des référés :

— Se déclare, in limine litis, incompétent territorialement au profit de la juridiction des référés du Tribunal judiciaire de Lille,

— Ordonne, à titre principal, le sursis à statuer dans l’attente de l’aboutissement des opérations d’expertise judiciaire à intervenir à la suite de l’instance introduite par la société NOTAPIERRE au contradictoire de la société WOJO devant le Président du Tribunal judiciaire de Paris (RG n°25/A4254),

— Déboute, à titre subsidiaire, la société WOJO EXPLOITATION France de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamne la société WOJO EXPLOITATION France à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés de [Localité 7]

L’article R.211-4 du Code de l’organisation judiciaire dispose que :

« I. – En matière civile, les tribunaux judiciaires spécialement désignés sur le fondement de l’article L. 211-9-3 connaissent seuls, dans l’ensemble des ressorts des tribunaux judiciaires d’un même département ou, dans les conditions prévues au III de l’article L. 211-9-3, dans deux départements, de l’une ou plusieurs des compétences suivantes :

[…]

2° Des actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce »

Le bail commercial conclu le 16 novembre 2018 prévoit que :

« Pour tout litige survenant dans l’interprétation comme au titre de l’exécution du présent Bail, les Parties conviennent de porter leur différend devant les Tribunaux de [Localité 7] ».

En l’espèce, la société NOTAPIERRE soutient que la société WOJO EXPLOITATION France ne peut valablement se prévaloir de la clause attributive de compétence territoriale puisque, conformément à l’article 48 du Code de procédure civile, elle ne trouve à s’appliquer que si les deux parties ont la qualité de commerçant. Elle indique qu’en l’espèce, si le bail commercial du 16 novembre 2018 a bien été contracté par des parties ayant la qualité de commerçant, il est constant que, du fait de la vente de l’immeuble intervenue le 21 décembre 2018, la société NOTAPIERRE, qui est une SCPI, est venue aux droits de la société VINCI IMMOBILIER D’ENTREPRISE, société bailleresse.

Lors de sa conclusion, tant le bailleur que le preneur avaient la qualité de commerçant, la clause attributive de compétence territoriale était donc valable. L’immeuble a ensuite été vendu le 21 décembre 2018 à la société NOTAPIERRE. Lors de la livraison, la substitution est intervenue et la société NOTAPIERRE est venue aux droits de la société VINCI IMMOBILIER D’ENTREPRISE en qualité de société bailleresse sans que la clause attributive de compétence territoriale présente dans le bail et spécifiée de manière apparente ne soit modifiée.

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre est donc territorialement compétent pour connaître du litige.

Sur le trouble manifestement illicite

Conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constatée avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser ou dont la survenance et la réalité sont certaines.

l’article 789 du Code de procédure civile dispose que :

« Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées […] »

En l’espèce, la société NOTAPIERRE conclut à l’incompétence du Juge des référés au motif que l’urgence ne serait aucunement caractérisée dès lors que la société WOJO EXPLOITATION France a d’abord saisi le Juge du fond aux mêmes fins, et ce par exploit en date du 20 septembre 2023, et qu’aucun dommage imminent ou de trouble manifestement illicite ne serait démontré.

Le juge de la mise en état est déjà saisi d’une demande identique depuis le 15 mars 2024, date de l’audience devant la 8e chambre civile du tribunal judiciaire de Nanterre faisant suite à l’assignation au fond délivrée le 20 septembre 2023. Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de suspension de paiement des charges

L’article R. 145-36 du Code de commerce dispose que :

« L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. »

La société NOTAPIERRE produit la reddition des charges pour l’exercice 2023 ainsi que les relevés généraux des dépenses et les relevés individuels de ces mêmes dépenses applicables à la société WOJO EXPLOITATION FRANCE s’agissant des exercices 2021 et 2022, outre un avoir d’un montant de 37.302,74 € au titre de l’exercice 2022 concernant la consommation électrique.

Par conséquent, la demande de la société WOJO EXPLOITATION FRANCE est devenue sans objet et elle en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner le demandeur, qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au défendeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner le demandeur à lui payer la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Rejetons le moyen tiré de l’incompétence territoriale du juge des référés de [Localité 7],

DEBOUTONS la société WOJO EXPLOITATION FRANCE de sa demande de réalisation de travaux, sous astreinte,

DEBOUTONS la société WOJO EXPLOITATION FRANCE de sa demande de suspension de paiement des charges,

Condamnons la société WOJO EXPLOITATION FRANCE à payer à la société WOJO EXPLOITATION FRANCE la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la société WOJO EXPLOITATION FRANCE aux dépens,

REJETONS les demandes plus amples ou contraires.

FAIT À [Localité 7], le 13 mai 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Céline PADIOLLEAU, Juge placée