/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 5]

[Localité 7]

[Courriel 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00012 – N° Portalis DB22-W-B7I-SWAB

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

DEFENDEUR :

[L] [Y] [H]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 06 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 8]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé 27 septembre 2023, M. [F] [Z] a donné à bail à M. [Y] [H] [L] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros.

Par acte séparé en date du 27 septembre 2023, la S.A.S Action Logement Services, s’est portée caution des engagements de M. [Y] [H] [L] dans le cadre du dispositif VISALE (contrat n°A10308732014).

La S.A.S Action Logement Services a été amenée à régler au bailleur les sommes impayées par M. [Y] [H] [L], au titre des loyers et charges des mois de mars à août 2024 pour un montant de 1 759,70 euros.

La S.A.S Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à M. [Y] [H] [L], par exploit d’huissier du 27 septembre 2024, un commandement de payer pour une somme principale de 1 759,70 euros visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

La S.A.S Action Logement Services a ensuite fait assigner M. [Y] [H] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie par un acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024 aux fins de :

Déclarer recevable son action et acquise la clause résolutoire insérée au bail ;À titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;Ordonner l’expulsion de M. [Y] [H] [L] et de tous occupants de son chef du logement avec au besoin le concours de la [Localité 10] Publique ;Condamner M. [Y] [H] [L] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 2 238,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2024 sur la somme de 1 759,70 euros et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues ;Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges Condamner M. [Y] [H] [L] à payer à la S.A.S Action Logement Services lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;Condamner M. [Y] [H] [L] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 07 mars 2025, la S.A.S Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise ses demandes financières à la baisse en fixant la demande de condamnation à la somme de 2 088 euros et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

M. [Y] [H] [L] ayant comparu à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette. Il sollicite le bénéfice des plus larges délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

— Sur la qualité à agir de la S.A.S Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat de bail et au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 27 septembre 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, la S.A.S Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par M. [Y] [H] [L] au titre du contrat de bail conclu le 27 septembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie de la S.A.S Action Logement Service.

Par quittance subrogative en date du 08 octobre 2024, le bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 2 660 euros de la part de la S.A.S Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis aux débats.

En conséquence, il y a lieu de dire que la S.A.S Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure à l’encontre de M. [Y] [H] [L], étant subrogée dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

— Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

La partie demanderesse justifie de cette notification au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024.

Par ailleurs, la S.A.S Action Logement Services justifie avoir notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 30 septembre 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action introduite est en conséquence recevable.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré de cette obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Aux termes des articles 1346 et suivants du Code civil, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une autre personne qui le paye est légale ou conventionnelle.

L’article 1346 du même Code précise que lorsque le créancier recevant son paiement d’une tierce personne la subroge dans ses droits actions et privilèges contre le débiteur, cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement.

De surcroît, et conformément aux termes de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé pour le compte du débiteur qu’elle garantit dispose d’un recours en paiement pour les montants qu’elle a payés à ce titre.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services verse aux débats :

Le contrat de bail conclu entre M. [F] [Z] et M. [Y] [H] [L] le 27 septembre 2023,Le contrat de cautionnement VISALE (n° A10308732014) aux termes duquel la S.A.S Action Logement Service, s’est portée caution simple du paiement des loyers en cas de défaillance du locataire en date du 27 septembre 2023,La quittance subrogative émise le 08 novembre 2024, pour un montant total de 3 534,35 euros et correspondant aux paiements en lieu et place du défendeur d’échéances locatives des mois de mars à septembre 2024,Un décompte daté du 2 décembre 2024 portant sur une créance en principal de 2 238,70 euros,L’actualisation de sa demande à un montant de 2 088 euros lors de l’audience du 07 mars 2024.

M. [Y] [H] [L] qui ne justifie pour sa part d’aucun paiement libératoire, reste ainsi redevable envers la demanderesse d’un montant de 2 088 euros au titre des loyers, impayés selon décompte au jour de l’audience.

En conséquence, M. [Y] [H] [L] doit être condamné à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 2 088 euros majorés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2024 sur la somme de 1 759,70 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

— Sur la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, et ainsi que le reprend le contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, et suivant les dispositions de l’article 24 de la même loi, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 16, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [Y] [H] [L] par commissaire de justice en date du 27 septembre 2024 pour la somme en principal de 1 759,70 euros arrêtée au terme du mois d’août 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai imparti ni de six semaines ni de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois, tel que visé dans la clause résolutoire du bail, à compter du commandement de payer, soit le 27 novembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 27 septembre 2023 à compter du 28 novembre 2024.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [Y] [H] [L] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée et justifie de sa situation personnelle et financière. Il apparaît que M. [Y] [H] [L] est en mesure de régler la dette locative. Il ressort également des éléments communiqués que M. [Y] [H] [L] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, la S.A.S Action Logement Services n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à M. [Y] [H] [L] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la S.A.S Action Logement Services, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

De plus, l’expulsion de M. [Y] [H] [L] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1346-4 du code civil dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, la S.A.S Action Logement Services est subrogée dans les droits de M. [F] [Z], bailleur, aux termes de l’acte de cautionnement établi le 27 septembre 2023. L’acte de cautionnement s’étend expressément au paiement de l’indemnité d’occupation.

M. [Y] [H] [L] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 28 novembre 2024.

Par conséquent, M. [Y] [H] [L] devra indemniser le préjudice subi par la S.A.S Action Logement Services, si celle-ci justifie de ses paiements à la bailleresse par une quittance subrogative, résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 28 novembre 2024, date de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à libération définitive des lieux, en application de l’article 1240 du code civil.

Il y a lieu de rappeler que depuis la résiliation du contrat de location, les clauses qu’il contenait ne peuvent plus produire aucun effet juridique, aucune indexation ne sera pratiquée.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [H] [L], succombant en la présente instance en supportera les entiers frais et dépens dont le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits. Un montant de 250 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile lui sera alloué que la défenderesse est condamnée à lui payer.

Il est rappelé l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, aucun élément ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la S.A.S Action Logement Services en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur M. [F] [Z] ;

DÉCLARE recevables les demandes de la S.A.S Action Logement Services à l’encontre de Monsieur [Y] [H] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 septembre 2023 entre Monsieur [F] [Z] d’une part, et Monsieur [Y] [H] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 11], sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail susvisé à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 2 088 euros au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation impayées selon quittance subrogative et décompte au 7 mars 2025, échéance de février incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter commandement de payer du 27 septembre 2024 sur la somme de 1 759,70 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus;

ACCORDE un délai à Monsieur [Y] [H] [L] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [Y] [H] [L] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend toute procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges récupérables ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; la clause résolutoire reprendra tous ses effets, et faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion Monsieur [Y] [H] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Monsieur [Y] [H] [L] sera condamné à payer à la SAS Action Logement Services, une indemnité d’occupation mensuelle, dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre, sur justification d’une quittance subrogative d’un montant égal à celui du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 28 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] [L] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 27 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] [L] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 06 mai 2025 par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG