TRIBUNAL

de VERSAILLES

5 place André Mignot

78011 VERSAILLES CEDEX

☎ 01.39.07.39.07

N° RG 24/00483 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKON

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

du 07 janvier 2025

S.A. BATIGERE HABITAT

c/

[J] [M],

[L] [I]

Expédition exécutoire

délivrée le

à

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [J] [M]

à Mme [L] [I]

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 7 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de DESQUAIRES Yohan, Vice-Président du Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de PAWLOWSKI Sylvie, Greffière;

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

12 Rue des Carmes

54000 NANCY

Représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DÉFENDEURS :

M. [J] [M]

5 square Camille Pissaro

Appt 5023

78280 GUYANCOURT

Non comparant, ni représenté

Mme [L] [I]

5 square Camille Pissaro

Appt 5023

78280 GUYANCOURT

Non comparante, ni représentée

A l’audience du le 07 Novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

RG 24/00483. Jugement du 07 Janvier 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 juillet 1999, la SA BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] un appartement et un garage situé 3 square Camille Pissaro 78280 GUYANCOURT, pour un loyer mensuel de 515,05 euros, et 95,15 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.222,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 22 janvier 2024, la SA BATIGERE HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Versailles aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 5502,43 euros au titre de la dette locative arrêtée au 24 juillet 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées et à compter de l’assignation pour le surplus, outre les loyers, suppléments de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation impayés au jour de l’audience, sans préjudice de tous autres dus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,préciser que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 20 août 2024.

À l’audience du 7 novembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.647,71 euros arrêtée au 29 octobre 2024, loyer du mois de septembre inclus.

Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L], régulièrement assignés, à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] assignés à l’étude de l’huissier, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA BATIGERE HABITAT le 22 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 7 juillet 1999, du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 29 octobre 2024 que la SA BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 190,19 euros imputée pour des frais de procédure.

Conformément à l’engagement solidaire des locataires, caractérisé par la mention « bon pour engagement de location solidaire », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6.457,52 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 29 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 3.222,35 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 28 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 7 juillet 1999 à compter du 29 février 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 29 février 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 29 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Concernant la demande d’astreinte, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une telle astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 juillet 1999 entre la SA BATIGERE HABITAT d’une part, et Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] d’autre part, concernant les locaux situés 3 square Camille Pissaro 78280 GUYANCOURT, sont réunies à la date du 28 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 février 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés 3 square Camille Pissaro 78280 GUYANCOURT, l’expulsion de Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à compter du 29 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 6.457,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 29 octobre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 3.222,35 euros, et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 février 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 17 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [I] [L] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge