TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 22/05063 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q3CQ

Code NAC : 50G

TLF

DEMANDERESSE :

La société 2JDL, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 518 990 700 dont le siège est situé [Adresse 3] et représentée par son Président, Monsieur [G] [H], domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [M] [I]

né le 12 Février 1970 à [Localité 14] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 5]

2/ La société CIGERKAN, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 434 358 263 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en la personne de sa gérante, Madame [E] [K] épouse [I], domiciliée en cette qualité audit siège,

3/ Madame [E] [K] épouse [I]

née le 09 Janvier 1969 à [Localité 14] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 5]

représentés par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 14 Septembre 2022 reçu au greffe le 19 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 1er Avril 2025, après le rapport de Monsieur LE FRIANT, Vice-Président désigné par le Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société CIGERKAN était propriétaire de biens et droits immobiliers dans un immeuble régi en copropriété situé [Adresse 7] à [Localité 12] correspondant aux lots 2, 6, 7, 12 et 16.

Aux termes d’un acte authentique du 30 décembre 2010, la société CIGERKAN a donné à bail à la société dénommée THE BATH & BED COMPAGNIE, les lots 2 et 7.

Le bail a été régularisé pour une durée de 9 années commençant à courir le 30 décembre 2010 pour se terminer le 31 décembre 2019.

La société 2JDL est venue aux droits de la société THE BATH & BED COMPAGNIE.

Par acte authentique régularisé en date du 22 juillet 2022, la SCI CIGERKAN a vendu pour un montant de 200.000 euros les biens et droits immobiliers (lots 2, 6, 7, 12 et 16) dont elle était propriétaire dans l’immeuble situé [Adresse 7] à 78120 RAMBOUILLET à Monsieur [M] [I] et de Madame [E] [K].

Après avoir notifié à la société CIGERKAN une acceptation d’offre de vente, la société 2JDL a, par acte en date du 8 septembre 2022, sommé la SCI CIGERKAN d’avoir à collaborer à la réalisation de la vente avant le

14 septembre 2022, lui communiquant les coordonnées de son notaire.

Par acte en date du 14 septembre 2022, la société 2JDL a assigné le société CIGERKAN demandant à titre principal au tribunal de :

— Constater que la vente entre la SCI CIGERKAN et la société 2JDL portant sur les lots 2 et 7 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 9] au prix de 60.000 euros est parfaite,

— Faire injonction à la SCI CIGERKAN de communiquer au notaire qui sera désigné par la société 2JDL tous les documents nécessaires à la préparation et à la rédaction de l’acte authentique de vente et de signer ledit acte de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard,

— Dire qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ledit jugement tiendra lieu d’acte de vente.

Par acte du 30 décembre 2022, la société 2JDL a assigné Madame [E] [K] épouse [I] et Monsieur [M] [I] en intervention forcée, sollicitant la nullité de la vente intervenue au mépris des dispositions de l’article L.146-46-1 du code de commerce et du pacte de préférence que lui confère le bail commercial portant sur lesdits lots.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 28 mars 2023.

Saisi sur incident, le juge de la mise en état a, par ordonnance du

12 juin 2024 :

— Débouté la société 2JDL de sa demande de consignation des loyers,

— Débouté la SCI CIGERKAN et Monsieur et Madame [I] de leur demande de provision,

— Dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, la société 2JDL demande au tribunal de :

Vu le bail du 30 décembre 2010,

Vu l’article L145-46-1 du code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1589 du code civil,

Vu les articles 1147 et 1240 du code civil,

— prononcer la nullité de la vente reçue le 22 juillet 2022 par Maître [F] [L], notaire associé titulaire d’un office notarial à [Localité 17] (Yvelines), [Adresse 13],

Entre, d’une part, la venderesse :

Société CIGERKAN, SCI au capital de 1219,59 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 434 358 263, dont le siège est situé [Adresse 2], représentée par son gérant,

Et d’autre part, les acquéreurs :

Monsieur [M] [I], né le 12 février 1970 à [Localité 14] (Turquie) et Madame [E] [I], née [K], le 9 janvier 1969, à [Localité 14] (Turquie),

Des lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8], savoir :

— Pour le lot 2 : locaux comprenant une boutique avec entrée sur la [Adresse 16] et sur le passage formant l’entrée générale de l’immeuble,

Et les 50 MILLIEMES (50/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier,

Et les SOIXANTE MILLIEMES (60/1000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment B.

— Pour le lot 7 : une cave se trouvant sous la partie du lot 1, à laquelle on accède par un escalier dans la cour,

Et les DEUX MILLIEMES (2/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Figurant au cadastre : section AA n°[Cadastre 4]

— Constater que la vente des lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8] ci-dessus désignés entre la SCI CIGERKAN et la société 2JDL est parfaite,

— Faire injonction à la SCI CIGERKAN de communiquer au notaire qui sera désigné par la société 2JDL tous les documents nécessaires à la préparation et à la rédaction de l’acte authentique de vente et de signer ledit acte de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard,

— Dire qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ledit jugement tiendra lieu d’acte de vente:

Entre, d’une part, la venderesse :

Société CIGERKAN, SCI au capital de 1219,59 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 434 358 263, dont le siège est situé [Adresse 2], représentée par son gérant,

Et d’autre part, l’acquéreur :

Société 2JDL, SAS au capital de 150.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 518 990 700, dont le siège est situé [Adresse 3], représentée par son Président,

Des lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10], savoir :

— Pour le lot 2 : locaux comprenant une boutique avec entrée sur la [Adresse 16] et sur le passage formant l’entrée générale de l’immeuble,

Et les 50 MILLIEMES (50/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier,

Et les SOIXANTE MILLIEMES (60/1000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment B.

— Pour le lot 7 : une cave se trouvant sous la partie du lot 1, à laquelle on accède par un escalier dans la cour,

Et les DEUX MILLIEMES (2/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Figurant au cadastre : section AA n°[Cadastre 4]

Au prix de soixante mille euros (60.000 €).

— Dire que le jugement à intervenir sera, dans ce cas, publié en tant qu’acte authentique de vente auprès du Service de Publicité Foncière compétent et à la diligence de la société 2JDL,

— Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], in solidum, à payer à la société 2JDL la somme de 24.813,60 euros en remboursement des loyers et charges indûment versés,

— Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], in solidum, à payer à la société 2JDL la somme de 886,20 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la réalisation de la vente par acte authentique ou publication du jugement à intervenir,

— Débouter la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I] de toutes leurs demandes,

— Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], in solidum à payer à la société 2JDL la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], aux dépens,

Elle fait valoir que :

— elle est titulaire d’un droit de préférence au double titre de la convention des parties et des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce,

— elle n’a reçu qu’une seule notification, visant l’article L145-46-1 du code de commerce, transmise par courriel du 12 juillet 2022,

— elle a accepté l’offre de vente du local commercial objet du bail ainsi formulée par la SCI CIGERKAN au prix de 60.000 euros, dans le respect des modalités stipulées par le contrat de bail commercial ainsi que du texte légal,

— la vente a été ainsi définitivement formée entre la SCI CIGERKAN et la société 2JDL, dès le 21 juillet 2022, du fait du consentement exprimé par cette dernière sur la chose et le prix proposés, conformément à l’article 1589 du code civil,

— les changements de dénomination et d’objet social de la société 2JDL sont sans incidence,

— le fait que la SCI CIGERKAN ait procédé par ailleurs à la vente, non seulement de la boutique, mais également d’autres lots totalement indépendants situés dans le même immeuble, dont elle n’a d’ailleurs, à juste titre, pas proposé l’acquisition à la locataire, est indifférent,

— l’offre de vente a bien été formulée et portée à la connaissance de la société 2JDL qui l’a acceptée purement et simplement. Il n’en faut pas plus pour former le contrat de vente du local commercial, qui est un contrat consensuel,

— cette opération ne rentre dans aucune des exceptions prévues par l’article L145-16-1 du code de commerce,

— une exception au droit de préemption ne peut résulter d’une opération artificiellement globalisée, alors qu’elle porte sur des lots parfaitement cessibles séparément et à des personnes distinctes, sans aucun dommage pour le vendeur, qui a d’ailleurs de lui-même procédé à une ventilation du prix,

— la société 2JDL a accepté l’offre de vente portant sur le local commercial donné à bail, parfaitement identifiable dans l’offre sans qu’ils soit besoin que celle-ci énumère les lots qui le composent, purement et simplement,

— son obligation au paiement des loyers aurait dû être éteinte depuis le

21 juillet 2022, par confusion des qualités de locataire et de bailleur,

— les sommes acquittées au titre des loyers devront être restituées par les époux [I], lesquels engagent leur responsabilité en les percevant de mauvaise foi,

— la SCI CIGERKAN engage également sa responsabilité en ayant refusé de régulariser la vente au profit de la société 2JDL et doit réparation du préjudice résultant du paiement de ces loyers indus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, la société CIGERKAN demande au tribunal, de :

Vu le bail commercial du 30/12/2010,

Vu l’article L145-6-1 du code de commerce,

A titre principal

— Débouter la société 2JDL de ses demandes portant sur :

« Prononcer la nullité de la vente reçue le 22 juillet 2022 par Maître [F] [L], notaire associé titulaire d’un office notarial à Rambouillet (Yvelines), [Adresse 13], Entre, d’une part, la venderesse : Société CIGERKAN, SCI au capital de 1219,59 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 434 358 263, dont le siège est situé

[Adresse 2], représentée par son gérant, Et d’autre part, les acquéreurs : Monsieur [M] [I], né le 12 février 1970 à [Localité 14] (Turquie) et Madame [E] [I], née [K], le 9 janvier 1969, à [Localité 14] (Turquie), Des lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8], savoir :

— Pour le lot 2 : locaux comprenant une boutique avec entrée sur la [Adresse 16] et sur le passage formant l’entrée générale de l’immeuble, Et les 50 MILLIEMES (50/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier, Et les SOIXANTES MILLIEMES (sic) (70/1000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment B.

— Pour le lot 7 : une cave se trouvant sous la partie du lot 1, à laquelle on accède par un escalier dans la cour, Et les DEUX MILLIEMES (2/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier. Figurant au cadastre : section AA n°[Cadastre 4]

Constater que la vente entre la SCI CIGERKAN et la société 2JDL est parfaite,

Faire injonction à la SCI CIGERKAN de communiquer au notaire qui sera désigné par la société 21DL tous les documents nécessaires à la préparation et à la rédaction de l’acte authentique de vente et de signer ledit acte de vente dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.500€ par jour de retard,

Dire qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ledit jugement tiendra lieu d’acte de vente :

Entre, d’une part, la venderesse:

Société CIGERKAN, SCI au capital de 1219,59 €, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 434 358 263, dont le siège est situé [Adresse 2], représentée par son gérant,

Et d’autre part, l’acquéreur :

Société 2JDL, SAS au capital de 150.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 518 990 700, dont le siège est situé [Adresse 3], représentée par son Président,

Des lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10], savoir:

Pour le lot 7 :locaux comprenant une boutique située au centre du bâtiment sur rue avec entrée sur la [Adresse 16] sur le passage formant l’entrée générale de l’immeuble,

Et les cinquante Millièmes (50/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier,

Et les soixante Millièmes (60/1000èmes) des parties communes spéciales du bâtiment B.

Pour le lot 2 : un cave se trouvant sous la partie du lot 1, à laquelle on accède par un escalier dans la cour,

Et les deux Millièmes (2/1000èmes) des parties communes générales de l’ensemble immobilier.

Figurant au cadastre : section AA n°[Cadastre 4]

Au prix de soixante mille euros (60.000 €).

Dire que le jugement à intervenir sera, dans ce cas, publié en tant qu’acte authentique de vente auprès du Service de Publicité Foncière compétent et à la diligence de la société 2JDL,

Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], in solidum, à payer à la société 2JDL la somme de 24.813,60 euros en remboursement des loyers et charges indument versés,

Condamner la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I], in solidum, à payer à la société 2JDL la somme de 886,20 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la réalisation de la vente par acte authentique ou publication du jugement à intervenir,

Débouter la SCI CIGERKAN, Madame [E] [I] et Monsieur [M] [I]

Condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à payer à la société 2JDL la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI CIGERKAN, Monsieur et Madame [I] aux dépens ».

en conséquence,

— Débouter la société 2JDL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusion à l’encontre de la SCI CIGERKAN et de Monsieur et Madame [I],

A titre subsidiaire

Si le tribunal devait prononcer l’annulation la vente reçue le 22 juillet 2022 portant sur les lots 2 et 7 dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8],

— Juger que la demande de remboursement de loyers ne pourra courir qu’à compter de la demande en justice tendant à l’annulation de la vente soit à compter du 30 décembre 2022 à l’égard de Monsieur et de Madame [I] et du 17 mai 2023 à l’égard de la société CIGERKAN,

— Débouter la société 2JDL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI CIGERKAN et de Monsieur et Madame [I],

En tout état de cause,

— Condamner la société 2JDL à verser tant à la SCI CIGERKAN qu’à Monsieur et Madame [I], la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société 2JDL aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e ROBERT, Avocat aux Offres de Droit.

Elle fait valoir que :

— la société 2JLD ne peut se prévaloir de la clause figurant dans le bail du

30 décembre 2010 intitulé PACTE DE PREFERENCE,

— la clause ne porte que sur les murs du fond exploités et n’envisage pas la vente de l’ensemble des lots dont la société bailleresse était propriétaire dans l’immeuble,

— dans la mesure où la vente a porté sur l’ensemble des lots et non pas exclusivement sur les murs du fond donné à bail, la société preneuse ne peut se prévaloir de la clause relative au pacte de préférence, l’intention des parties n’ayant porté que sur la vente de la boutique,

— les dispositions de l’article L145-6-1 du code de commerce relatives au fait que le bailleur informe le locataire de la vente du local commercial donné à bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement n’ont pas été respectées,

— s’agissant de l'« annonce » envoyée par mail le 12 juillet 2022, ce document n’est revêtu d’aucune signature ou d’un émargement de la société preneuse,

— ce document ne recouvre même pas la mention des numéros de lots objets de la vente,

— ce document ne peut produire d’effet,

— la vente régularisée le 22 juillet 2022 n’a pas porté que sur le local commercial, correspondant au lot 2 désigné dans le règlement de copropriété comme une boutique, mais sur l’ensemble des biens et droits immobiliers dont la SCI CIGERKAN était propriétaire dans ledit immeuble, échappant ainsi à l’obligation pour le bailleur visée aux termes de l’article L145-6-1 du code de commerce,

— aucune ventilation du prix entre les lots vendus n’a été portée sur l’acte de vente,

— la présente affaire relève d’une cession globale d’un immeuble prévue au titre des exceptions mentionnée au texte susvisé, dans la mesure où la SCI CIGERKAN a cédé l’ensemble de ses droits et biens immobiliers qu’elle détenait dans cet immeuble en une opération juridique globale constatée par un seul acte, soit celui du 22 juillet 2022, portant tant sur un local commercial que sur les lots ayant une autre destination,

— la société 2JLD ne peut dissocier le lot, objet du bail de la vente, de la vente des autres lots, la régularité de la vente ne pouvant que s’apprécier dans sa globalité.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 1er avril 2025 et mise en délibéré au

28 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur l’existence d’un droit de préférence

1.1 Sur l’existence d’un droit de préférence légal

Aux termes des dispositions de l’article L145-46-1 du code de commerce, lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L213-11 du même code.

Il résulte du dernier alinéa de ce texte que le droit de préférence du locataire commercial n’est pas applicable en cas d’une cession globale d’un immeuble lorsque la preneuse n’est locataire que pour partie de l’ensemble immobilier mis en vente (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113).

En l’espèce, il est constant que la société 2JDL n’est locataire que des lots 2 et 7 vendus par la société CIGERKAN alors que l’objet de la vente conclu le 22 juillet 2022 portait également sur les lots 6, 12 et 16.

En conséquence, les dispositions ne sont pas applicables et le moyen sur ce point sera écarté.

1.2 sur l’existence d’un droit de préférence contractuel

Lorsqu’un pacte de préférence lié à un bail est conclu personnellement au bénéfice d’un preneur donné, la cession du bail suite à la faillite du preneur ne permet pas au cessionnaire de se prévaloir du pacte. Il faut en déduire que l’engagement du promettant s’éteint par la cession du contrat contenant le pacte (C. cass., com., 13 Févr ; 2007 – n° 05-17.296).

L’article intitulé « pacte de préférence » du bail conclu le 30 décembre 2010 entre la société CIGERKAN et la société THE BATH & BED COMPAGNIE stipule que « pour le cas où au cours du présent bail et de ses renouvellements éventuels, le « Bailleur » se déciderait à vendre les murs dans lesquels le fond exploité (sic), il sera tenu de faire connaître au « Preneur », par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, avant de réaliser la vente l’identité de la personne avec laquelle il sera d’accord pour vendre et l’intégralité des conditions de la vente. […]

le droit de préférence conféré aux présentes est strictement personnel au « Preneur », ce droit est intransmissible de quelque manière que ce soit ».

Il résulte de l’ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Versailles en date du 1er décembre 2015 que la société 2JDL a acquis le fonds de commerce dépendant de la liquidation judiciaire de la société THE BATH & BED COMPAGNIE dans le cadre de la procédure collective de celle-ci.

Il ressort des termes précis et clairs de la clause établissant un pacte de préférence au sein du contrat de bail du 30 décembre 2010 ci-dessus rappelée que celle-ci a été conclue à titre personnel et de manière intransmissible.

En conséquence, nonobstant l’acquisition du fonds de commerce et du droit au bail, la société 2JDL ne peut se prévaloir de cette clause et le moyen sur ce point sera rejeté.

2. Sur l’existence d’une promesse de vente

L’article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

En l’espèce, il est constant que par message électronique du 12 juillet 2022, la société CIGERKAN a transmis à la société 2JDL un document intitulé « notification par le bailleur de vente du local commercial (Article L 145-46-1 code de commerce).

Ce document est ainsi rédigé :

« lettre remise en mains propre, le 05/03/2022

Madame/Monsieur, Société 2 JDL au [Adresse 1]

Nous vous informons que la SCI CIGERKAN, propriétaire des locaux loués sis [Adresse 11]

Revend ses biens à la gérante de la SCI Mme [I] née [K] ainsi qu’à son époux Mr [I].

Représenté par : MR [K] [J]

Vous notifie conformément à l’article L 145-46-1 du code de commerce, la vente du local loué : une boutique de 21m² environ

Et aux conditions suivantes :

60 000 € (Soixante Mille Euros) ».

A la suite, le document rappelle les quatre premiers alinéas de l’article

L 145-46-1 du code de commerce.

Il résulte clairement de ce document que la société CIGERKAN a informé la société 2JDL de son intention de vendre ses biens aux époux [I]. Par conséquent, il ne saurait être considéré comme une promesse de vente faite à la société 2JDL.

En conséquence, la société 2JDL ne saurait prétendre que la vente serait parfaite du fait de son « acceptation » en date du 15 juillet 2022.

Par ailleurs, le simple rappel des dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce ne saurait fait naître un droit de préférence au profit de la société 2JDL dès lors que, comme exposé au point 1, elle ne disposait pas d’un tel droit sur l’opération envisagée et que par ailleurs, il ne résulte d’aucune mention du document envoyé par sa bailleresse que celle-ci aurait entendu lui faire bénéficier d’un tel droit malgré son absence de fondement légal ou conventionnel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de débouter la société 2JDL de l’intégralité de ses prétentions.

3. Sur les demandes accessoires

La société 2JDL qui succombe supportera la charge des dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu de la condamner à payer une somme de 4.000 euros à la société CIGERKAN et une somme de 4.000 euros à Madame [E] [K] épouse [I] et Monsieur [M] [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déboute la société 2JDL de l’ensemble de ses prétentions ;

Condamne la société 2JDL à payer à la société CIGERKAN une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société 2JDL à payer à Madame [E] [K] épouse [I] et Monsieur [M] [I] une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société 2JDL aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Hélène ROBERT ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT