Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 17 juillet 2025, n° 23/05418

TJ Versailles 17 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Violation des dispositions réglementaires
La cour a constaté que les résolutions contestées avaient été annulées par une assemblée générale ultérieure, rendant la demande sans objet.
Accepté
Inéquité de la charge des frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la demanderesse supporter les frais non compris dans les dépens, compte tenu des circonstances de l'affaire.
Accepté
Droit à la dispense de participation aux frais
La cour a jugé que, conformément à la loi, la demanderesse devait être dispensée de toute participation aux frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 17 juil. 2025, n° 23/05418
Numéro(s) :	23/05418
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christian MAIREJérôme NALET
Cabinet(s) :	LYVEAS AVOCATS
Parties :	Le syndicat des copropriétaires de l' Immeuble [ Adresse 5 ], son syndic

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

17 JUILLET 2025

N° RG 23/05418 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQJR

Code NAC : 71F

DEMANDERESSE :

Madame [O] [J] épouse [C]

née le 17 Juillet 1971 à [Localité 7] (92),

demeurant [Adresse 3],

représentée par Maître Dominique LEBRUN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christian MAIRE, avocat plaidant au barreau de VANNES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé

[Adresse 1] prise en son établissement secondaire situé [Adresse 2] et en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 28 Août 2023 reçu au greffe le 13 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Juin 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 17 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DES FAITS

Madame [O] [C] est propriétaire au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 6], d’un appartement constituant le lot n° 37 ainsi que d’une cave constituant le lot n° 65, dans le bâtiment C.

La copropriété est constituée de 3 bâtiments (A, B et C), composée au total de 73 lots.

Le syndic de la copropriété est la société FONCIA MANSART.

Au cours de l’assemblée générale du 20 avril 2023, une résolution n°4.2 ainsi rédigée a été soumise au vote des copropriétaires :

« Afin de permettre le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, l’assemblée générale adopte un plan de financement.

Le syndic procédera, selon la clé de répartition «CHARGES GENERALES», aux appels de provisions exigibles :

• Le 01/05/2023 pour 50 %

• Le 01/06/2023 pour 50 %

• Le…… pour …… % »

Cette résolution a été adoptée.

Au cours de l’assemblée générale du 4 juillet 2023, une résolution n°13.11 ainsi rédigée a été soumise au vote des copropriétaires :

« Afin de permettre le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur échéance, l’assemblée générale adopte un plan de financement.

Le syndic procédera, selon la clef de répartition « CHARGES GENERALES », aux appels de provisions exigibles :

• Le 01/10/2023 pour 30 %

• Le 01/12/2023 pour 30 %

• Le 01/02/2023 pour 40 % ».

Cette résolution a été adoptée.

Par acte d’huissier du 28 août 2023, Madame [O] [J] épouse [C] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, Madame [O] [J] épouse [C] demande au tribunal de :

Vu les articles 11, 10-1, 25, 26 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Vu les articles 10,11, 13 et 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées aux débats

▪ Déclarer la demande de Madame [O] [C] recevable et bien fondée, et en conséquence.

▪ Dire et juger que lors de son assemblée générale du 20 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 8] a violé les dispositions des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967 ainsi que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété en date du 14 novembre 1969.

▪ Dire et juger que lors de son assemblée générale du 4 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 8] a violé les stipulations du règlement de copropriété en date du 14 novembre 1969.

▪ Prononcer la nullité de la résolution portant le n°4.2 relative aux modalités de financement des travaux de mise en sécurité des balcons telle qu’adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires la résidence [Adresse 4] à [Localité 8], le 20 avril 2023, avec toutes conséquences de droit.

▪ Prononcer la nullité de la résolution portant le n°13.11 relative aux modalités de financement des travaux de réfection des balcons telle qu’adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires la résidence [Adresse 4] à [Localité 8], le 4 juillet 2023, avec toutes conséquences de droit.

▪ Dire qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [O] [C] les frais non répétitibles exposés par cette dernière.

▪ Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 8] à payer à Madame [O] [C] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

▪ Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 8] aux entiers dépens ;

▪ Dire et juger que conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [O] [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

▪ Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 9] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

▪ Dire et juger que l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire (articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile).

▪ Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître [U] [Z] pourra recouvrer directement les frais dont il afait l’avance sans en avoir reçu provision.

Elle fait valoir que :

— son action est recevable car elle était absente et non représentée lors des deux assemblées générales,

— la question n°4.2 mise au vote des copropriétaires de la résidence l’a été dans des conditions différentes de celles prévues dans la convocation,

— le changement de clé de répartition des charges entre la convocation et l’assemblée générale, constitue une violation de la réglementation applicable,

— le règlement de copropriété du 14 novembre 1969 stipule expressément, en page 9, que les parties communes sont réparties différemment entre les copropriétaires, suivant qu’elles appartiennent à la totalité d’entre eux, sans exception, ou à des groupes de copropriétaires seulement,

— il ressort de la rédaction même du règlement de copropriété que les balcons et ornements de balcons constituent des parties communes propres à chaque bâtiment,

— la clé de répartition retenue par l’assemblée générale du 20 avril 2023, pour la résolution n° 4.2 et par l’assemblée générale du 4 juillet 2023 pour la résolution n°13.11 est contraire au règlement de copropriété,

— il n’est aujourd’hui nullement démontré par le syndicat des copropriétaires que l’ensemble des résolutions ainsi adoptées lors de l’assemblée générale du

4 octobre 2023 ont été régulièrement notifiées à tous les copropriétaires défaillants et opposants, alors même que le procès-verbal d’assemblée générale du 4 octobre 2023 fait expressément mention, en première page, d’un certain nombre de copropriétaires absents et non représentés totalisant 16 150 voix, et qu’à l’occasion d’un certain nombre de résolutions adoptées lors de cette assemblée générale, plusieurs copropriétaires se sont opposés,

— il n’est pas plus démontré que l’ensemble de ces résolutions sont aujourd’hui devenues définitives,

— il est constant que si le syndic et l’assemblée générale avaient respecté scrupuleusement leurs obligations issues de la réglementation qu’ils ne pouvaient ignorer, Madame [O] [C] n’aurait pas été contrainte de recourir aux services d’un avocat ainsi que d’engager une procédure judiciaire,

— elle a été contrainte de délivrer une assignation n’ayant pas reçu de convocation pour une assemblée générale à la date du 28 août 2023,

— elle n’était pas sûre qu’une assemblée générale allait être convoquée, ni qu’en cas de convocation effective, les résolutions soient effectivement adoptées par la majorité des copropriétaires concernés.

— elle n’a pas pu être assurée, depuis lors, que les résolutions adoptées lors de cette assemblée générale sont devenues définitives après avoir été notifiées à la totalité des copropriétaires défaillants et opposants.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2024, le syndicat demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— prendre acte que les résolutions :

— n°4.2 de l’Assemblée Générale du 20 avril 2023 a été annulée par une Assemblée Générale postérieure du 4 octobre 2023,

— n°13.11 de l’Assemblée Générale du 04 juillet 2023 a été annulée par une Assemblée Générale postérieure du 4 octobre 2023,

— juger que les demandes de Madame [C] n’ont plus d’objet,

— débouter Madame [C] de l’ensemble de ses demandes,

— débouter Madame [C] de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner Madame [C] aux dépens.

Il fait valoir que :

— le Syndicat des copropriétaires a fait voter l’annulation des résolutions litigieuses et a fait voter les travaux selon une nouvelle répartition.

— les demandes de Madame [C] n’ont donc plus d’objet,

— le Syndicat des copropriétaires a été particulièrement diligent pour faire voter une Assemblée Générale Extraordinaire et mettre un terme à ce contentieux,

— il n’y avait aucune difficulté ou contestation sur les demandes de Madame [C] puisque le syndic lui avait écrit en termes parfaitement clairs qu’une assemblée générale extraordinaire allait être organisée,

— Madame [C] a elle-même fait le choix d’augmenter les frais de procédure alors même qu’elle aurait pu mettre fin à la procédure dès le 11 septembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 où le syndicat a produit une attestation du syndic indiquant qu’aucune assignation n’a été reçue dans le délai légal à l’encontre du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 4 octobre 2023.

Par note en délibéré autorisée reçue le 16 juin 2025, le conseil de Madame [O] [J] épouse [C] fait valoir qu’il est regrettable que l’attestation ne soit communiquée au moment de l’audience, deux mois après la clôture malgré la demande du juge de la mise en état du 12 février 2025. Il ajoute qu’il n’est pas justifié de la notification du procès-verbal à chacun des copropriétaires défaillants ou opposants de sorte qu’il n’est pas établi que les résolutions querellées seraient définitivement annulées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’annulation des résolutions querellées par l’assemblée générale du

4 octobre 2023

Sur l’annulation de la résolution n°13.11 du 4 juillet 2023

Lors d’une assemblée générale extraordinaire du 4 octobre 2023, la résolution suivante n°4.1 a été soumise au vote :

« L’assemblée générale décide d’annuler la résolution n°13.1 votée lors de l’assemblée générale du 04/07/2023 relative à l’exécution des travaux de réfection des balcons joint à la convocation ».

Cette résolution a été adoptée.

Il en résulte que la résolution 13.1 querellée par la demanderesse a été annulée par l’assemblée générale elle-même.

Au demeurant, aux termes de l’attestation du 4 juin 2025, le syndic n’atteste pas ni ne justifie avoir notifié la décision à l’ensemble des copropriétaires défaillant.

Toutefois, il ressort de l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 a contrario, le caractère immédiatement exécutoire des décisions votées qui s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées de sorte que l’annulation de la résolution est immédiatement exécutoire.

Dès lors, la demande de Madame [O] [J] épouse [C] sur ce point est devenue sans objet dès lors que la résolution querellée a été annulée par l’assemblée générale du 4 octobre 2023 et qu’il n’est pas établi à ce stade que la résolution portant annulation de la résolution n°13.11 aurait elle-même été annulée.

Sur l’annulation de la résolution n° 4.2 du 20 avril 2023

Lors de l’ assemblée générale extraordinaire du 4 octobre 2023, les résolutions suivantes ont été soumises au vote :

« 7. Ratification des travaux de mise en sécurité des balcons : annulation des résolutions 4 à 4.2 de l’age (sic) du 20/04/2023

7.1 Ratification des travaux : annulation […]

L’assemblée générale décide d’annuler la ratification des travaux de mise en sécurité des balcons et de la mission d’architecte pour un montant de 3300 euros TTC, votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 20 avril 2023 […].

7.2 modalités de financement des travaux : annulation […]

L’assemblée générale décide d’annuler les appels de fonds effectués en charges générales pour un montant de 3300 euros TTC ».

Ces résolutions ont été adoptées.

Il en résulte que la résolution 4.2 querellée par la demanderesse a été annulée par l’assemblée générale elle-même.

Dès lors, au regard des motifs précédemment exposés, la demande de Madame [O] [J] épouse [C] sur ce point est devenue sans objet dès lors qu’il n’est pas établi à ce stade que la résolution portant annulation de la résolution n°4.2 aurait elle-même été annulée.

Il en ressort qu’il y a lieu de constater que les demandes principales de Madame [O] [J] épouse [C] sont devenues sans objet.

Sur les demandes accessoires

Si les demandes de Madame [O] [J] épouse [C] sont devenues sans objet par suite des résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2023, le vote de ses résolutions conforte le bien-fondé de sa démarche. En conséquence, il y a lieu de considérer le syndicat comme succombant et de le condamner aux dépens.

Par ailleurs, comme le souligne justement la demanderesse, les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 la contraignait à agir dans le délai de deux mois suivant la notification des procès-verbaux d’assemblée générale querellés. En outre, si le syndic a pris l’engagement par mail le 22 août 2023 de faire convoquer une nouvelle assemblée générale, cet engagement ne saurait faire présumer de la réalité de cette convocation et surtout du sens du vote des résolutions d’annulation soumises à l’assemblée générale.

Dès lors, ce simple message ne pouvait suffire à justifier seul que la demanderesse mette fin à son action raisonnablement.

En outre, ce n’est que le jour de l’audience devant la présente juridiction le

5 juin 2025 que le syndic a remis à Madame [O] [J] épouse [C] une attestation de non-recours, document qui seul pouvait faire considérer à Madame [O] [J] épouse [C] que les résolutions d’annulation n’étaient pas susceptibles d’être remises en cause.

Il en résulte que jusqu’à cette date, les conditions pour que Madame [O] [J] épouse [C] renonce raisonnablement à son action au regard des résolutions d’annulation n’étaient pas réunies.

En conséquence, il apparaît qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits jusqu’au 5 juin 2025. Il convient donc de condamner le syndicat à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Comme précédemment indiqué, l’annulation des résolutions querellées ne saurait remettre en cause le bien-fondé de l’action de Madame [O] [J] épouse [C].

En conséquence, il y a lieu de dispenser Madame [O] [J] épouse [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Constate que les demandes d’annulation présentées par Madame [O] [J] épouse [C] à l’encontre des résolutions 4.2 de l’assemblée générale du 20 avril 2023 et 13.11 de l’assemblée générale du 4 juillet 2023 sont devenues sans objet par suite de l’adoption des résolutions 4.1 et 7 lors de l’assemblée générale du 4 octobre 2023 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Dominque [Z] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer à Madame [O] [J] épouse [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Madame [O] [J] épouse [C] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 JUILLET 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT