TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/56032 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAV2Y

N° : 6

Assignation du :

09 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 janvier 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BLOOMSTONE S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Elodie DANA-ABIKER, avocat au barreau de PARIS – #L0295 pour L’AARPI COVER AVOCATS

DEFENDERESSE

La société TARA JARMON S.A.S.

[Adresse 6]

[Localité 3]

ayant élu domicile à l’adresse de son établissement

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par M^e Jacinthe RICHAUD, avocat au barreau de PARIS – #A202, avocat postulant et par M^e Jérôme CULIOLI, avocat au barreau de NICE, [Adresse 2] et de PARIS, E 853, avocat plaidant

DÉBATS

A l’audience du 16 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 14 septembre 2017, la SCI [Adresse 7], aux droits de laquelle est venue la société Bloomstone, a donné à bail commercial à la société JM&B, devenue la société Tara Jarmon, à titre de renouvellement, des locaux situés [Adresse 10], pour une durée de dix ans, à compter du 1er octobre 2017, moyennant un loyer en principal de 42 000 € par an, payable trimestriellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, à la société Tara Jarmon, pour une somme de 16 914,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Par acte délivré le 9 septembre 2025, la société Bloomstone a fait assigner la société Tara Jarmon devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 15 août 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la société Tara Jarmon et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société Tara Jarmon à lui payer la somme provisionnelle de 10 352,58 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 août 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard calculés en appliquant le taux d’intérêt légal à compter de la date du commandement de payer signifié le 15 juillet 2025 ;

— fixer à la somme de 8 700 euros (correspondant au double du montant du loyer en vigueur au jour de la résiliation de plein droit du bail, conformément aux stipulations du bail), la provision à valoir sur l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société Tara Jarmon à compter du 16 août 2025 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— condamner la société Tara Jarmon à lui payer la somme provisionnelle mensuelle de 8 700 euros, hors charges, à valoir sur les indemnités mensuelles d’occupation à compter du 16 août 2025 inclus jusqu’au délaissement effectif des lieux et remise des clefs ;

— dire que dans l’hypothèse où l’occupation sans droit ni titre des locaux par la société Tara Jarmon et/ou tous occupants de son chef se prolongerait de plus d’un an après la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée annuellement sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l’INSEE, en cas d’évolution à la hausse dudit indice, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet de la résiliation ;

— augmenter les indemnités d’occupation dues à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux concernés, d’une somme provisionnelle équivalente à celle des charges, taxes et accessoires stipulées au bail, TVA en sus ;

— condamner la société Tara Jarmon à s’exécuter sous astreinte de 500 euros par jour calendaire de retard à compter du huitième jour suivant la date de signification de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l’astreinte en vertu de l’article 35 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 ;

A titre subsidiaire,

— subordonner tout éventuel délai de paiement octroyé à la société Tara Jarmon à l’accomplissement par cette dernière d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de sa dette (telle qu’une garantie bancaire autonome à première demande au profit du bailleur) ;

— ordonner que le défaut de paiement par la société Tara Jarmon à son échéance exacte fixée par la décision à intervenir d’un seul terme exigible au titre de la créance arriérée (reportée), comme le défaut de paiement d’un seul terme de loyers et provisions sur charges courants à son échéance contractuelle, entrainera, de plein droit et automatiquement, la déchéance du terme de délai octroyés et l’exigibilité immédiate et anticipée de l’intégralité de la dette restant due de la société Tara Jarmon, ains que l’acquisition définitive, à effet du 15 août 2025, de la clause résolutoire stipulée au bail commercial du 14 septembre 2017 avec toutes ses conséquences, sans aucune formalité ni demande et sans qu’il soit nécessaire de procéder à une quelconque notification ;

En tout état de cause,

— débouter la société Tara Jarmon de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à son encontre ;

— rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit et par nature, et ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société Tara Jarmon à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût de la levée auprès du greffe du tribunal de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur le fonds de la société Tara Jarmon, dont distraction au profit de l’Association d’avocats à Responsabilité Professionnelle individuelle (AARPI) Cover Avocats, représenté par M^e Elodie Dana, avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire, appelée une première fois à l’audience du 2 décembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l’audience de renvoi du 16 décembre 2025, par des conclusions déposées et soutenues oralement, la société Bloomstone a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, augmentant sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 8.000 euros. Elle précise également s’opposer à la demande de délais formulée par la société Tara Jarmon.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Tara Jarmon demande au juge des référés de :

A titre principal,

— constater l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés en ce que la présente juridiction n’est pas en mesure de constater ni le montant ni l’existence de la dette locative objet du commandement de payer délivré le 15 juillet 2025 ;

En conséquence,

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoyer la société Bloomstone à mieux se pourvoir en raison de l’existence de contestations sérieuses ;

— débouter la société Bloomstone de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En toutes hypothèses,

— condamner la société Bloomstone au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la société Tara Jarmon sollicite à titre reconventionnel le remboursement des charges indûment appelées mais ne chiffre pas sa demande, et à titre subsidiaire des délais de paiement.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La société locataire soulève l’existence de plusieurs contestations sérieuses quant aux sommes exigibles au titre des provisions sur charges du commandement de payer délivré le 15 juillet 2025. Elle conteste la régularisation annuelle des charges de l’année 2024, et notamment la répartition individuelle des charges sur cette année, ainsi que des années antérieures, et la répercussion des charges de chauffage.

Toutefois, il résulte des pièces produites que le commandement délivré à la société locataire le 15 juillet 2025 détaille le montant d’une créance à hauteur de 16 914,66 euros. Selon le décompte du 1er septembre 2025 versé aux débats (pièce n°4), cette somme correspond au loyer du 3ème trimestre 2025 à hauteur de 13 050,55 euros, aux provisions sur charges à hauteur de 645 euros pour ce même trimestre et à la TVA à hauteur de 2 819,11 euros. Il en résulte que les causes du commandement ne comprennent pas les sommes contestées au titre des années 2023 et 2024 par la défenderesse et qu’en tout état de cause, cette dernière ne conteste pas être redevable de l’arriéré de loyers exigible au 1er juillet 2025.

En conséquence, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Bloomstone n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 16 914,66 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2025.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Tara Jarmon et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Bloomstone sollicite aux termes de ses dernières conclusions :

Une indemnité d’occupation correspondant au double du montant du loyer en vigueur au jour de la résiliation, soit 8700 euros/ mois, charges, taxes, accessoires et TVA en sus, Une provision de 10.352,58 euros TTC au titre des arriérés de loyers, charges, frais intérêts et accessoires au 15 août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, se fondant sur ses pièces n°7 et 12,

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse également comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérées par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’indemnité d’occupation due par la société Tara Jarmon depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, sans qu’il n’y ait lieu à majoration.

Il n’a pas lieu non plus de prévoir l’indexation de l’indemnité d’occupation, s’agissant d’une indemnisation forfaitaire de l’occupation sans droit ni titre du local.

Sur la contradiction soulevée entre la liste des charges et travaux récupérables et les clauses du contrat de bail

La société locataire soulève en premier lieu l’existence d’une contradiction entre la liste des charges et travaux récupérables annexée au bail et les clauses du contrat de bail, arguant ainsi que le bailleur ne peut pas imputer l’intégralité des charges de copropriété à son locataire pour l’année 2024 comme il le fait.

Le bailleur fait valoir que les dispositions du bail et l’annexe relative aux charges récupérables ont été acceptées en connaissance de cause par la société défenderesse et qu’il n’existe aucune contradiction.

En l’espèce, il résulte de l’article 2-10.2, relatif aux impôts, taxes, charges, travaux et frais de procédure, du renouvellement de bail commercial du 14 septembre 2017, qu'« en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, il est annexé au présent bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, travaux, taxes et impôts récupérables auprès du Preneur ». Cet article précise également que « pour résumer les catégories figurant dans cet inventaire, le Preneur s’engage, en sus du paiement du loyer, à rembourser au Bailleur ou au mandataire qu’il aura désigné, les charges afférentes à toutes les prestations se rapportant à l’immeuble, les charges de chauffage collectif s’il en existe un, ainsi que les charges des parties communes ou de copropriété dans leur intégralité, y compris l’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, les frais de loge, les frais de contentieux liés parties communes, les indemnités de licenciement du concierge, les dépenses de personnel entrainées par la surveillance et la sécurité des immeubles, tous les travaux (y compris le ravalement) et mise aux normes, même ceux procédant d’une injonction administrative (y compris le ravalement) ou des compagnies distributrices (gaz, électricité, chauffage, télécommunication), les travaux procédant d’un cas de vétusté ou de force majeure, les honoraires de gestion du mandataire du Bailleur non liés à la gestion du loyer des locaux loués ainsi que l’assurance du Bailleur concernant les locaux loués, à l’exception toutefois des travaux de l’article 606 du code de civil ».

Le bailleur verse également aux débats la liste des catégories de charges, travaux et impôts récupérables auprès du preneur, annexée au bail commercial et paraphée par les parties.

En conséquence, contrairement à ce que soutient la société locataire, les dispositions du contrat de bail n’apparaissent pas en contradiction avec la liste annexée au bail dans la mesure où l’article 2-10.2 dudit bail renvoie expressément à cette liste limitative et qu’il ne dresse qu’un résumé des catégories figurant sur l’annexe. Ainsi, la défenderesse ne démontre pas que l’intégralité des charges de copropriété de l’année 2024 lui ont été imputées en contradiction avec les dispositions du bail commercial et échoue à rapporter la preuve d’une contestation sérieuse sur ce point.

Sur la régularisation des provisions sur charges

Aux termes de l’article L.145-40-2, alinéa 3 du code de commerce, dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges. Le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions, et les affecter à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses et faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions (Cass. 3e civ. 17-9-2020 n° 19-14.168).

La société locataire fait valoir que les sommes relatives aux provisions sur charges ne sont pas exigibles dès lors que le bailleur ne justifie pas le montant de la dette locative relative à ces provisions. Elle soutient également que le bailleur ne justifie pas des régularisations de charges intervenues en 2023 et 2024 et que le bailleur a commis des erreurs dans la répercussion des charges, de sorte que l’ensemble des appels provisionnels sont sans cause.

*La société locataire soutient en premier lieu que le bailleur n’a pas tenu compte dans son décompte établi le 1er septembre 2025 de la reddition de charges intervenue le 12 mai 2025 à son bénéfice par le syndicat des copropriétaires, d’un montant de 186,19 euros et qu’il a ainsi dépassé le délai légal de trois mois.

Le bailleur fait valoir en réponse que la reddition annuelle de charges de la copropriété lui a été transmise par le syndic de copropriété le 23 juin 2025 et que la régularisation de charges a été effectuée auprès de la société locataire le 15 septembre 2025 dans le délai de trois mois imparti. Cette régularisation s’élève selon lui à la somme de 261,41 euros.

En l’espèce, il résulte du justificatif de répartition des charges pour l’année 2024 produit par la société bailleresse que celui-ci lui a été transmis le 23 juin 2025 (pièce 19). L’avis d’échéance du 15 septembre 2025 transmis à la société locataire (pièce n°17) fait état d’une régularisation annuelle des charges 2024 à hauteur de 261,41 euros, de sorte que le délai légal de trois mois a bien été respecté par le bailleur. En outre, la somme de 186,19 euros invoquée par la société défenderesse correspond à un remboursement de provisions au 31 décembre 2024 par le gestionnaire de la copropriété et non au montant de la régularisation des charges pour l’année 2024.

*La société locataire soutient ensuite que le bailleur a répercuté sur elle des charges non-récupérables, que le montant de la régularisation des charges n’est pas conforme et qu’à ce titre l’ensemble des appels provisionnels sont sans cause, ce que conteste la société bailleresse.

En l’espèce, il résulte du justificatif de répartition des charges pour l’année 2024 communiqué par le syndic de copropriété que la part des charges récupérables par le locataire s’élève à la somme de 2 851,25 euros. Cependant il convient de relever que la répartition individuelle renseignée par le syndic de copropriété ne prend pas en compte les dispositions particulières du contrat de bail qui s’appliquent en l’espèce à la société locataire.

La quote-part des charges de copropriété retenue par la société bailleresse s’élève à 3 684,14 euros, correspondant aux charges communes générales (à hauteur de 1 969,84 euros) et aux charges chauffage (à hauteur de 1 714,30 euros).

La société locataire conteste plusieurs charges détaillées au titre des charges communes et récupérées par le bailleur :

S’agissant des travaux opérés par la société Alcatine : il résulte du libellé des charges communes générales détaillées sur le relevé individuel de dépenses de l’année 2024 que les charges communes comprennent des sommes au titre de « l’entretien, petites et réparation NR » correspondant à une reprise de façade opérée par la société Alcatine. Toutefois, ces réparations ne sont pas constitutives des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et relèvent ainsi de réparation d’entretien à la charge du preneur comme « l’entretien, maintenance, remplacement, réparation du gros œuvre des ouvrages » figurant sur la liste des catégories de charges, travaux et impôts récupérables auprès du preneur et annexée au contrat de bail. S’agissant de l’imposition foncière de la copropriété comprise dans les charges communes, il convient de relever que l’article 5 relatif aux charges de copropriété récupérables auprès du preneur de l’annexe du bail ne mentionne aucune taxe foncière facturée directement à la copropriété, et au surplus en l’espèce non justifiée, qui pourrait être inclue dans les charges récupérables. La seule taxe foncière récupérable figurant dans l’annexe concerne la taxe foncière relative au local commercial du preneur. La somme imputée au titre de la taxe foncière de la copropriété dans les charges communes apparaît donc sérieusement contestable. S’agissant des travaux effectués sur l’ascenseur de l’immeuble, le libellé des différentes charges comprises dans les charges communes ne mentionne pas de dépenses relatives à l’ascenseur, de sorte qu’il n’est pas établi que des sommes relatives à l’ascenseur invoquées par la défenderesse ont été imputées au titre des charges communes. S’agissant des travaux intitulés « gros travaux », le libellé des différentes charges comprises dans les charges communes ne mentionne pas non plus de dépenses relatives à de « gros travaux ».

En conséquence, seules les sommes relatives à la taxe foncière de la copropriété imputées dans les charges communes récupérables auprès du preneur apparaissent sérieusement contestables.

Toutefois, il résulte des différents relevés versés aux débats par la société bailleresse qu’aucun élément ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé que la société locataire s’est acquittée de la somme de 3 422,73 euros au cours de l’année 2024 comme l’affirme le bailleur pour calculer le montant de la régularisation de charges, tous les décomptes produits débutant au 1er juillet 2024. Faute de pouvoir déterminer avec certitude les provisions réglées par la société preneuse au cours de l’année 2024, il existe une incertitude sur la somme facturée au titre de la régularisation des charges communes et de chauffage d’un montant de 261,41 euros pour cette année, qu’il convient de déduire de la provision due.

De même, face aux contestations soulevées par la société défenderesse s’agissant de la régularisation des charges de l’année 2023, il appartenait au bailleur de produire aux débats les éléments probatoires justifiant des régularisations de charges de l’année 2023 et les justificatifs y afférents. Par conséquent, en l’absence de tout justificatif relatif à la régularisation des charges de l’années 2023, les sommes facturées au titre de cette régularisation ne sont pas exigibles de manière incontestable et doivent être également déduites de la dette finale réclamée. Il convient donc de déduire la somme de 114,32 euros du montant de la dette finale.

En revanche, s’agissant des créances de provision sur charges appelée au titre de l’année 2025, ces dernières demeurent exigibles dès lors que le bailleur peut procéder à la régularisation desdites charges jusqu’au 30 septembre de l’année suivante.

Sur la répercussion des charges de chauffage

Aux termes de l’article 1-6.2 conditions particulières (chauffage) du contrat de bail, « la part du preneur tant dans les dépenses de combustible, que dans la main d’œuvre, sera de 10,58m2/255,62 m2. Le preneur remboursera au bailleur sur simple demande ou sur celle de son gérant les acomptes nécessaires à l’achat du combustible pour la bonne marche du chauffage de l’immeuble, et le solde sera réclamé en fin de saison de chauffage ».

La société locataire conteste le montant des provisions sur charges au titre du chauffage en l’absence de précisions sur les éléments de calculs utilisés par le bailleur et de la non-application de la clé de répartition prévue au contrat de bail. Elle conteste également la régularisation des charges de chauffage pour l’année 2024.

Le bailleur soutient en réponse que les provisions sur charges de chauffage sont appelées conformément aux dispositions du bail et que les justificatifs relatifs à la régularisation des charges pour l’année 2024 ont été versés à la présente procédure.

S’agissant de la régularisation des charges de chauffage, comme développé précédemment pour les charges communes, le bailleur ne verse aucun décompte permettant d’établir avec l’évidence requise en référé le montant des sommes déjà versées par la société locataire au titre des charges de chauffage pour l’année 2024, aucun relevé produit ne couvrant la période antérieure au 1er juillet 2024. Faute de pouvoir déterminer avec certitude les provisions réglées par la société preneuse au cours de l’année 2024 au titre des charges de chauffage, il existe une incertitude sur la somme facturée au titre de la régularisation des charges de chauffage d’un montant de 261,41 euros pour cette année, déjà déduite précédemment.

De même, face aux contestations soulevées par la société défenderesse s’agissant de la régularisation des charges de chauffage de l’année 2023, il appartenait au bailleur de produire aux débats les éléments probatoires justifiant des régularisations de charges de chauffage de l’année 2023 et les justificatifs y afférents. Par conséquent, en l’absence de tout justificatifs relatifs à la régularisation des charges de l’années 2023, les sommes facturées au titre de cette régularisation ne sont pas exigibles de manière incontestable et doivent être également déduites de la dette finale réclamée. Il convient donc de déduire la somme de 1 413,53 euros du montant de la dette finale.

En revanche, s’agissant des créances de provision sur charges de chauffage appelées au titre de l’année 2025, ces dernières demeurent exigibles dès lors que le bailleur peut procéder à la régularisation desdites charges jusqu’au 30 septembre de l’année suivante.

Sur les sommes réclamées au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…). »

L’article 2-8.5 du contrat de bail stipule par ailleurs qu’ « à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent bail, huit jours après une simple lettre recommandée demeurée sans suite, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de dix pour cent à titre d’indemnité forfaitaire, de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette, outre intérêts. »

La société défenderesse conteste les sommes relatives à l’application de la clause pénale du contrat de bail de manière systématique pour chaque échéance, ce qui lui apparait excessif en l’espèce.

En réponse, le bailleur soutient que l’application de la clause pénale découle du contrat de bail, que cette pénalité n’est pas manifestement excessive et ainsi non sérieusement contestable.

En l’espèce, il n’est pas contestable que le contrat de bail prévoit une clause pénale, en son article 2-8.5, en cas de retard de paiement des sommes exigibles. Toutefois, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil précitées, les sommes imputées au titre de l’application d’une clause pénale sont, comme telles, susceptibles d’être modérée par le juge du fond et apparaissent, dès lors, sérieusement contestables. En conséquence, il y a lieu de déduire les sommes résultant de l’application de cette clause pénale du montant finale de la dette, soit la somme totale de 7 134,62 euros (1 604,35 + 2 034,86 + 1 803,95 + 1 691,46).

Le décompte produit par le bailleur mentionne en outre des frais de signification du commandement de payer du 15 juillet 2025, à hauteur de 203,79 euros, qu’il convient de déduire, ces frais relevant des dépens de l’instance.

***

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la somme totale à déduire des sommes demandées s’élève à 9.127,67 euros (261,41 euros + 114,32 + 1 413,53 +7 134,62 + 203,79).

Aux termes du décompte arrêté au 1er décembre 2025, la somme restant due par la société Tara Jarmon est la somme de 37.691,86 euros, 4e trimestre 2025 inclus. Il convient donc de déduire de cette somme les sommes faisant l’objet d’une contestation sérieuse précédemment calculées, soit la somme totale de 9.127,67 euros.

Par conséquent, la somme non sérieusement contestable restant due par la société preneuse s’élève à la somme de 28.564,19 euros.

Dès lors, la société Tara Jarmon est condamnée à payer à la société Bloomstone la somme de 28.564,19 euros à titre de provision sur les sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date du commandement de payer, à hauteur de la somme de 16 914,66 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur la demande de délais

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

A l’audience du 16 décembre 2025, la société Tara Jarmon a sollicité oralement des délais de paiement, faisant valoir le contexte conjoncturel difficile du secteur du textile et de l’habillement, reconnaissant ne pas produire aux débats de pièces financières à l’appui de ses demandes.

En réponse, la société Bloomstone s’oppose à cette demande faisant valoir qu’il convient de prendre en compte également les besoins du bailleur aux termes de l’article 1343-5 du code civil ; qu’en l’espèce, la société Bloomstone fait face aux échéances d’amortissement du crédit contracté pour financer l’acquisition du bien ; que si il devait être fait droit aux délais de paiement demandés, le président du tribunal devra accorder des garanties de paiement telles la fourniture d’une garantie bancaire autonome à première demande.

En l’espèce, en l’absence de production d’éléments aux débats au soutien de la demande de délais de paiement, attestant de la situation financière de la société Tara Jarmon et de sa capacité à faire face à sa dette de loyers de manière échelonnée, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La société Tara Jarmon, partie perdante, sera condamnée aux dépens, à l’exclusion des frais de levée de l’état des inscriptions des privilèges et nantissements sur son fond, ces informations étant désormais disponibles sans frais et à payer à la société Bloomstone la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 août 2025 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Tara Jarmon et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 9], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Tara Jarmon, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Bloomstone relatives à la majoration et à l’indexation de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Tara Jarmon à payer à la société Bloomstone la somme de 28.564,19 euros à titre de provision sur les sommes dues au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, à hauteur de la somme de 16 914,66 € et à compter de la présente décision pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Tara Jarmon ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société Tara Jarmon à payer à la société Bloomstone la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Tara Jarmon aux entiers dépens avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 27 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN