TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

29 JANVIER 2026

N° RG 25/01100 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUKN

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 15]» situé [Adresse 3] représenté par son syndic, GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 311 915 342 dont le siège social est situé [Adresse 6] et prise en le personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Pauline ROUSSEAU de L’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [E]

demeurant [Adresse 1],

[Localité 5],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 21 Février 2025 reçu au greffe le 03 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Novembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [E] est propriétaire des lots n°601, 611 et 1059 au sein de la Résidence du [8] située [Adresse 2] à [Localité 13].

Faisant grief à Mme [E] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] du [Adresse 7] Ebat lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du

30 septembre 2024, par courrier recommandé avec accusé de réception, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [8] située [Adresse 4] la Celle Saint Cloud (78170) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, a, par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, fait assigner Mme [E] devant le tribunal de céans aux fins de la voir condamnée au paiement desdites charges.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées le 20 juin 2025 à Mme [E] en l’étude du commissaire de justice, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] située [Adresse 2] à la Celle Saint Cloud (78170), représenté par son syndic, la société GIMCOVERMEILLE AGENCE DE LA GARE, demande au tribunal, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du

17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner Mme [E] à lui payer les sommes suivantes :

• 25.958,92 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du

17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 30 septembre 2024,

• 585,00 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du

17 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure

du 30 septembre 2024,

• 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

• 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [E], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 21 février 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété, la fiche immeuble et l’acte d’acquisition attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] pour les lots n°601, 611 et 1059,

— une mise en demeure en date du 30 septembre 2024 adressée à la défenderesse par courrier recommandé avec accusé de réception avisé et non réclamé pour un montant de 9.922,23 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2020 au

1er janvier 2025 pour un solde débiteur de 20.517,50 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2020 au

17 juin 2025 pour un solde débiteur de 26.543,92 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au

30 juin 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024,

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des 27 janvier 2021, 30 juin 2021, 23 juin 2022, 22 mai 2023, 20 juin 2024,

5 novembre 2024 et 10 juin 2025, ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non-recours y afférentes,

— le contrat de syndic conclu le 27 janvier 2021, prenant effet le 28 janvier 2021 et prenant fin le 30 septembre 2021,

— le contrat de syndic conclu le 30 juin 2021, prenant effet le 1er juillet 2021 et prenant fin le 30 septembre 2022,

— le contrat de syndic conclu le 23 juin 2022, prenant effet le 24 juin 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 22 mai 2023, prenant effet le 23 mai 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 20 juin 2024, prenant effet le 21 juin 2024 et prenant fin le 30 septembre 2026.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 25.958,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 juin 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Mme [E] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 585 euros correspondant aux frais suivants :

— mise en demeure du 14 septembre 2021 à hauteur de 30 euros,

— mise en demeure avocat du 13 décembre 2021 à hauteur de 132 euros,

— mise en demeure du 8 mars 2022 à hauteur de 30 euros,

— mise en demeure du 8 juin 2022 à hauteur de 30 euros,

— mise en demeure du 12 septembre 2023 à hauteur de 30 euros,

— mise en demeure du 10 septembre 2024 à hauteur de 45 euros,

— mise en demeure avocat du 12 septembre 2024 à hauteur de 144 euros,

— mise en demeure avocat du 3 octobre 2024 à hauteur de 144 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne produisant que la mise en demeure du

30 septembre 2024, seuls les frais afférents à celle-ci seront retenus, soit la somme de 144 euros.

Mme [E] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de144 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure.

Compte tenu des conclusions d’actualisation, les sommes dues

porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter

du 30 septembre 2024, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 8.385,98 euros, à compter du 21 février 2025, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 20.076,50 euros et à compter du 20 juin 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [E], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [E] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [8] située [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [8] située [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 16] [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 25.958,92 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

17 juin 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [8] située [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

144 euros au titre des frais de recouvrement ;

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du

30 septembre 2024 pour la somme alors exigible de 8.385,98 euros,

à compter du 21 février 2025 pour la somme alors exigible de 20.076,50 euros et à compter du 20 juin 2025 pour le surplus ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] située [Adresse 2] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] située [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 16] [Localité 11], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Z] [E] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [8] située [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 16] [Localité 11], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JANVIER 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE