TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12 FEVRIER 2026

N° RG 25/01419 – N° Portalis DB22-W-B7J-TNWE

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

S.N.C. ALTA CRP [Localité 1], immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 451 226 328, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Nélida DOS SANTOS, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D 102 et M^e Anne-Sophie REVERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VILLA STEAKHOUSE 78, immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 841 221 161, dont le siège social est sis au Retail Park FAMILY VILLAGE [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Philippe RAOULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 172

***

Débats tenus à l’audience du 18 décembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffière lors de l’audience et de NINEL Elodie,Greffière placée lors de la mise à disposition,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 18 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2017, modifié par avenant du 17 juillet 2018, la société Alta CRP [Localité 1] a consenti à la société Villa Steakhouse 78 un bail commercial portant sur un local situé retail park Familly Village Aubergenville, [Adresse 2], à [Localité 1] (Yvelines) moyennant un loyer annuel de base de 111 800,00 €, hors charges et hors taxes, majoré d’un loyer variable additionnel équivalent à la différence entre le loyer de base et 7 % du chiffre d’affaires réalisé.

Un état des lieux d’entrée a été signé le 3 septembre 2018.

Le 31 juillet 2025, la société Alta CRP [Localité 1] a fait signifier à la société Villa Steakhouse 78 un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 171 522,97 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, la société Alta CRP [Localité 1] a fait assigner en référé la société Villa Steakhouse 78 devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 18 décembre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société Alta CRP [Localité 1] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Villa Steakhouse 78 ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner la société Villa Steakhouse 78 à lui payer, à titre de provision, la somme de 195 035,45 € TTC au titre son arriéré de loyers et indemnités d’occupation au 6 octobre 2025, majoré d’intérêts de retard au taux d’intérêts appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente, majoré de 10 points de pourcentage, sans pouvoir être inférieur à trois fois le taux d’intérêt légal ;

— condamner la société Villa Steakhouse 78 à lui payer, à titre de provision, la somme de 19 503,55 € TTC au titre de la pénalité contractuelle de retard ;

— condamner la société Villa Steakhouse 78 à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer annuel majoré de 100 %, hors charges et hors taxes ;

— dire acquis au bailleur le dépôt de garantie ;

— condamner la société Villa Steakhouse 78 à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle met à jour sa demande principale à la somme de 250 442,32 € au 11 décembre 2025.

Représentée à l’audience, la société Villa Steakhouse 78 indique qu’elle a sollicité l’ouverture d’une procédure collective.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions du demandeur, à l’assignation introductive d’instance.

En application de l’article 371 du code de procédure civile, la notification d’une saisine de la juridiction compétente en vue de l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la société Villa Steakhouse 78 est sans incidence sur la présente instance.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Villa Steakhouse 78 :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail conclu le 1er décembre 2017 entre la société Alta CRP [Localité 1] et la société Villa Steakhouse 78 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 31 juillet 2025 à la société Villa Steakhouse 78 vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 171 522,97 € au 24 juillet 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 11 décembre 2025 produit par la demanderesse que la société Villa Steakhouse 78 ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31 août 2025 à minuit et d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société Villa Steakhouse 78 selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Alta CRP [Localité 1] à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à défaut de preuve d’un préjudice pour le demandeur supérieur à ce montant.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société Alta CRP [Localité 1] verse aux débats un extrait du compte de la société Villa Steakhouse 78 arrêté à la somme de 250 442,32 € au 11 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus.

Après déduction de frais d’huissier injustifiés à hauteur de 397,50 €, la créance s’élève à la somme de 250 044,82 € TTC.

L’obligation de la société Villa Steakhouse 78 n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer cette somme à la société Alta CRP [Localité 1].

La somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 171 522,97 €, à compter du 13 octobre 2025, date de délivrance de l’assignation, sur un montant de 23 512,48 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Alta CRP [Localité 1] au titre de la majoration des intérêts de retard, de la majoration de l’indemnité d’occupation, de la conservation du dépôt de garantie et de l’application d’une pénalité contractuelle s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

La société Villa Steakhouse 78, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Villa Steakhouse 78 à payer à la société Alta CRP [Localité 1] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Nous, MADRE Eric, juge des référés, statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er décembre 2017 entre la société Alta CRP [Localité 1] et la société Villa Steakhouse 78 portant sur les locaux n° 4, 5, 8, 9 et 10 du « retail park Familly Village Aubergenville », situé [Adresse 2], à [Localité 1] (Yvelines), avec effet au 31 août 2025 à minuit ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 10 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Villa Steakhouse 78 pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Villa Steakhouse 78 à payer à la société Alta CRP [Localité 1] la somme provisionnelle de 250 044,82 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 11 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 sur un montant de 171 522,97 €, à compter du 13 octobre 2025 sur un montant de 23 512,48 € et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS la société Villa Steakhouse 78 à payer à la société Alta CRP [Localité 1] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNONS la société Villa Steakhouse 78 à payer à la société Alta CRP [Localité 1] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société Villa Steakhouse 78 aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 juillet 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Vice-Président

NINEL Elodie Eric MADRE