TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00551 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNYV

N° de Minute : 25/00132

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 08 Septembre 2025

[X] [Y] [S]

C/

[O] [M]

[C] [X] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [X] [Y] [S], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Cindy DUBRULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [M], demeurant [Adresse 5]

Mme [C] [X] [B], demeurant [Adresse 8]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 17 octobre 2020, Mme [X] [S] a donné à bail à M. [G] [M] un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel révisable de 360 euros, outre une provision sur charges de 80 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte séparé du 17 octobre 2020, Mme [C] [B] s’est portée caution du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Mme [X] [S] a fait signifier à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 110 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par voie électronique avec accusé de réception le 24 décembre 2024, Mme [X] [S] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice des 24 mars 2025 et 2 avril 2025, Mme [X] [S] a fait assigner en référé M. [G] [M] et Mme [C] [B], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater que le commandement de payer délivré le 20 décembre 2024 est demeuré sans effet ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit du bail litigieux ;

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de M. [M] ainsi que celle de toute personne dans les lieux sis [Adresse 4] à [Localité 10] ;

— Dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement, à titre provisionnel, M. [M] et Mme [B] à les sommes suivantes ;

—  2950 euros au titre des loyers arrêtés au 5 mars 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement pour les sommes visées dans celui-ci et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme totale de 460 euros (380 € de loyer plus 80 € de provision pour charges) à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée serait indexée sur l’indice trimestriel nommé ILC, publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice paru a la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

—  2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 25 mars 2025.

A l’audience du 23 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Mme [X] [S], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 4.330 euros arrêtée au mois de juin 2025. Elle indique également que le logement est inoccupé.

M. [G] [M] et Mme [C] [B], cités respectivement à l’étude du commissaire de justice instrumentaire et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation en justice pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [G] [M] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 octobre 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en l’article 11 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 110 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’étant intervenu durant ledit délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 21 février 2025.

L’expulsion de M. [M] sera, en conséquence, ordonné dans les conditions fixées au présent dispositif.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur le décompte des sommes dues

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice des bailleurs résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [S] produit un décompte démontrant que M. [M] reste lui devoir la somme de 4 330 euros à la date du 23 juin 2025.

M. [M], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse, sera condamné à payer à Mme [S], à titre de provision, la somme de 4 330 euros, créance arrêtée au 23 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 pour la somme de 1 110 euros, date de l’assignation pour la somme de 1 840 euros, et à compter du présent jugement pour la somme de 1380 euros.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 460 euros, pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour Mme [S] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la validité de l’engagement de caution

Selon l’article 2298 du code civil dans sa version applicable au contrat, « La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires. »

Aux termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, ''Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.''

Cette nullité d’ordre public doit être constatée en cas d’omission de l’une des formalités prescrites sans qu’il soit nécessaire d’établir l’existence d’un grief.

En l’espèce, Mme [B] s’est engagée en qualité de caution du locataire « pour le paiement des loyers, charges, des réparations locatives, des impôts et taxes et des éventuels frais de procédure » en vertu du bail qui lui a été consenti par Mme [S]. Toutefois, force est de constater que

l’acte de cautionnement ne fait pas apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, en ce qu’il mentionne le montant total du loyer (440 euros) sans distinguer le montant du loyer principal et celui de la provision sur charges et en ce qu’il ne précise pas la date de révision du loyer annuelle indiqué dans le bail (1er janvier).

L’acte de cautionnement, qui n’a pas été conclu dans le respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, encourt donc la nullité.

Il s’ensuit que l’obligation de Mme [B] est sérieusement contestable, de sorte que la demande en paiement formée à son encontre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [G] [M], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il sera en outre condamné à verser à Mme [X] [S] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de Mme [X] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 octobre 2020 entre Mme [X] [S] d’une part, et M. [G] [M] d’autre part, concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10], sont réunies à la date du 21 février 2025 ;

ORDONNONS à défaut pour M. [G] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [G] [M] à payer à Mme [X] [S] la somme provisionnelle de 4.330 euros, créance arrêtée au 23 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 décembre 2024 pour la somme de 1 110 euros, date de l’assignation pour la somme de 1 840 euros, et à compter du présent jugement pour la somme de 1380 euros ;

CONDAMNONS M. [G] [M] à payer à Mme [X] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 460 euros, soit une somme égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTONS Mme [X] [S] de sa demande en paiement dirigée contre Mme [C] [B] ;

RAPPELONS à M. [G] [M] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [G] [M] à payer à Mme [X] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [M] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Juge,