TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1],

[Localité 2]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZEFF

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

C/

,

[H], [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA, [Adresse 1], dont le siège social est sis, [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic, la SAS SERGIC

représentée par Maître Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame, [H], [F], demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume HERBET, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Décembre 2025

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2026, date indiquée à l’issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Mme, [H], [F] est propriétaire des lots 4 et 82 dépendants de la copropriété de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.S. SERGIC.

Alléguant un défaut de paiement des charges de copropriété par Mme, [H], [F], le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] a saisi M., [P], [O], conciliateur de justice, lequel constatait l’échec de la tentative de conciliation par procès-verbal du 29 février 2024, faute pour Mme, [H], [F] de s’être présentée à la tentative de conciliation.

Puis par acte de commissaire de justice délivré le 06 janvier 2025, il a fait assigner Mme, [H], [F] à l’audience du 02 septembre 2025 de la 10ème chambre du Tribunal judiciaire de LILLE à laquelle il demande, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

condamner Mme, [H], [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] la somme de 771,62 € au titre des charges de copropriété, avec intérêts judiciaires à compter du 07 juillet 2023, date de la dernière mise en demeure (à parfaire le jour de l’audience), condamner Mme, [H], [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros en réparation de son préjudice en raison de la récurrence des impayés de Mme, [H], [F], la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

A l’audience du 02 septembre 2025, les parties étaient représentées. Plusieurs renvois ont été ordonnés pour permettre la mise en état de l’affaire, laquelle a été retenue à l’audience de plaidoiries du 09 décembre 2025 ;

A cette audience, les parties ont déposé leur dossier.

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, réitère ses demandes reprises dans ses conclusions récapitulatives et actualise le solde restant dû au titre des charges de copropriété à la somme de 686,22 €.

En défense, aux termes de ses conclusions n°2 déposées à l’audience, Mme, [H], [F] sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et sollicite sa condamnation à lui régler la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure.

Elle expose qu’elle n’a pas été destinataire des appels de fonds pendant plus de deux ans ayant été adressés à son ancienne adresse. Cette erreur serait un défaut de diligence imputable au syndic, tenu d’assurer l’administration de l’immeuble, la conservation de ses droits et la tenue des registres des copropriétaires. Par conséquent, elle ne saurait être condamnée au paiement des frais de recouvrement, qui, de surcroît, ne seraient ni justifiés ni nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ce d’autant que le premier courrier du conseil du syndicat n’a été reçu qu’après les paiements effectués par Mme, [F]. Elle ajoute que les retards de paiement seraient dus à un traitement tardif par le syndic et qu’en tout état de cause, ses charges de copropriété seraient à ce jour entièrement réglées, la somme sollicitée correspondant aux seuls frais de recouvrement.

En réplique, le syndicat répond qu’il revenait à Mme, [H], [F] de justifier de son adresse effective et non au syndic de faire des recherches ; qu’elle est particulièrement de mauvaise foi, s’étant octroyée elle-même des délais de paiement et se serait à nouveau abstenue de régler ses charges même après l’envoi des appels à sa bonne adresse ; enfin, que la créance du syndicat vise, non pas les frais de recouvrement, mais les charges de copropriété restées impayées.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 17 mars 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Ainsi, L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

En outre, L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Inversement, celui qui prétend en être libéré, doit en prouver le paiement ou une cause exonératoire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et relevé de compte du copropriétaire en cause.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En l’espèce, le syndic verse aux débats le relevé de propriété démontrant que Mme, [H], [F] est propriétaire des lots des 4 et 82 dépendants de la copropriété de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 3], les appels de provisions jusqu’au 1er octobre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales correspondants à la période des charges de copropriété dont le règlement est sollicité.

Il ressort du décompte que le syndicat réclame le paiement de la somme de 1166,22 € dont :

216,95 € de charges de copropriété et de cotisations travaux arrêtées au 02/10/2025, 949,27 € de frais de recouvrement et de dépens décomposés comme suit :mise en demeure du 28/07/2022 : 35 €relance du 28/08/2022 : 25 €mise en demeure du 28/11/2022 : 35 €relance du 28/12/2022 : 25 €mise en demeure du 28/03/2023 : 35 €relance du 28/04/2023 : 25 €constitution dossiers avocats : 192 €mise en demeure du 28/12/2023 : 35 €relance du 28/01/2024 : 25 € (puis annulé)fact avocat : 360 €fact HDJ : 182,27 €

Mme, [H], [F] justifie d’un règlement de 279,81 € qui a été comptabilisé au crédit de son compte le 21/08/2025.

En revanche, elle n’apporte pas la preuve, comme il lui incombe, du règlement de la somme de 216, 95 € restant due au 02/10/2025 au titre des seules charges de copropriété.

Sur les frais de recouvrement et la prétendue responsabilité du syndicat à l’égard des copropriétaires des négligences du syndic

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ».

L’article 18 de la même loi dispose notamment : « I.-(…) le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :-d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;-d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci (…);-de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;(…)-d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret (…)II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé : -d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat (….);

En application des articles 1992 et 1993 du code civil, le syndic, en tant que mandataire du syndicat, est tenu de rendre compte de sa gestion et de répondre des fautes commises dans l’exécution de son mandat à l’égard de son mandant, soit du syndicat.

Selon les mêmes règles, la jurisprudence rappelle avec constance que la responsabilité d’un mandant à l’égard des tiers ne peut être recherchée pour les fautes imputables à son seul mandant. Seule sa faute personnelle engage sa responsabilité.

Hormis la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes énoncée à l’article 14 précité, pour engager la responsabilité du syndicat, il faut donc démontrer l’existence d’une faute personnelle qui lui serait imputable.

En l’espèce, les négligences du syndic dans la gestion comptable des charges de copropriété ou dans la tenue du registre des copropriétaires alléguées par Mme, [H], [F], à supposer qu’elles soient démontrées, incombent au seul syndic d’en réparer les préjudices qui en auraient découlés, et non au syndicat.

En outre, s’agissant des frais de recouvrement, le syndicat de copropriété produit le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] et le syndic, la SAS SERGIC, désigné par l’assemblée générale des copropriétaires. Aux termes de ce contrat, il est convenu entre les parties que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais de mise en demeure au tarif de 35 € TTC, ainsi que les frais de relance au tarif de 25 € TTC.

A ce stade, les négligences alléguées du syndic – à supposer qu’elles soient démontrées – dans la recherche de l’adresse postale des copropriétaires – ne sont pas plus imputables au syndicat. Il ne lui revient donc pas de supporter les frais de recouvrement dont il sollicite le remboursement dès lors qu’ils sont nécessaires et justifiés.

Les frais de mise en demeure et de relance, ont été nécessaires au regard de l’article 10-1 de la loi précitée, puisque Mme, [H], [F] n’a pas réglé ses charges de copropriétés pendant plus de deux ans et, encore, après un premier apurement de sa dette le 05/09/2023. Ces frais seront donc laissés à sa charge.

En revanche, les frais « constitution dossiers avocats (192 €) relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En outre, le contrat de syndic prévoit la facturation de ces prestations « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce qui n’est nullement démontré en l’espèce.

Enfin, les frais, «let com mte, [X] » de 120 €, « fact HDJ » de 182,27 € et les frais d’avocat de 360 € constituent des frais de poursuite qui relèvent des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, Mme, [H], [F] est redevable de la somme de 311,95 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 02/10/2025 et des frais de mises en demeure et de relance, à l’exclusion des autres frais de recouvrement. Elle sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la condamnation aux intérêts de retard

Aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 (charges de copropriété exigibles) portent intérêt au profit du syndicat en principe au taux légal, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

En l’espèce, le compte de Mme, [F] démontre qu’à la date de la mise en demeure du 07 juillet 2023, elle était redevable de la somme de 1980,64 €.

Toutefois, son compte démontre aussi le règlement de cette dette par virements du 25/07/2023 puis du 05/09/2023.

La demande du syndicat tendant à la majoration des sommes dues à compter du 07 juillet 2023 au taux d’intérêt légal sera donc rejetée.

Sur la résistance abusive

Conformément à l’article 1240 du code civil, pour prétendre à la réparation par l’allocation de dommages et intérêts d’un préjudice, quelqui’il soit, , il faut démontrer que l’auteur à l’encontre de qui la demande est faite ait comis une faute.

En l’espèce, Mme, [F], en s’abstenant de ne pas régler au syndicat de copropriété un arriéré de charges de copropriété, ayant démontré qu’elle réglait, en revanche, les charges courantes, puis en soutenant ses prétentions devant le tribunal, n’a fait qu’exercer ses droits sans qu’il soit fait la preuve d’une faute.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles

Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

(…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…).”

En l’espèce, Mme, [H], [F] est la partie perdante, elle sera donc condamnée aux dépens.

De même, elle sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme, [H], [F] à payer la somme de 431,95 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 02/10/2025 et des frais de mises en demeure et de relance au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.S. SERGIC,

DEBOUTE les parties de leur demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Mme, [H], [F] à payer la somme de 700 € au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 1], sise, [Adresse 4] à, [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.S. SERGIC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme, [H], [F] aux entiers dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;