TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Copie Certifiée Conforme délivrée le :

à M^e Audrey BENOIS

Copie Exécutoire délivrée le :

à M^e Etienne KALCK

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8ème chambre

2ème section

N° RG 21/00176

N° Portalis 352J-W-B7F-CTRKQ

N° MINUTE :

Assignation du :

04 janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 25 janvier 2024

DEMANDEURS

Monsieur [W] [K] [G]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [F] [U] [G]

Monsieur [B] [U] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [U] [G]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentés par M^e Etienne KALCK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0832

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet Habrial

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Audrey BENOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0684

Décision du 25 janvier 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/00176 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRKQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président

Anita ANTON, Vice-présidente,

Olivier PERRIN, Vice-Président,

assistés de Delphine PROVOST-GABORIEAU, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 23 novembre 2023 tenue en audience publique devant Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Messieurs [W], [F], [B] et [O] [G] sont propriétaires au sein de l’immeuble relevant du statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé, [Adresse 3], à [Localité 10] : il s’agit d’un ancien hôtel particulier, [9], classé aux monuments historiques en 2002, lequel était initialement la propriété d’une seule famille, la famille [G]. Il est devenu la propriété de plusieurs indivisions post-successorales.

Les consorts [G], composent l’une des indivisions post-successorales propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble qu’ils souhaitent réaménager, en obtenant la reconfiguration de certains lots.

Le règlement de copropriété du 3 décembre 2015 qui la régit comporte des dispositions en matière de parties communes générales, spéciales et particulières, de cet immeuble qui compte plusieurs bâtiments et cages d’escaliers.

Le règlement de copropriété distingue plusieurs types de parties communes:

• les parties communes générales,

• les parties communes spéciales à chaque bâtiment,

• des parties communes spéciales à quelques lots (escaliers, bouts de couloirs, etc.) (article 5).

Ainsi, en vertu de l’article 6 du règlement de copropriété (p. 34), la partie indiquée « J » sur le plan du 3/4° étage, constitue une partie commune particulière aux lots n°148, 149 et 150. ”

De même, la partie indiquée « K » sur le plan du 3/4° étage, constitue une partie commune particulière aux lots n°151, 152 et 153.

La partie indiquée « L » sur le plan du 3/4° étage, constitue une partie commune particulière aux lots n°151 et 152 (et sur les tantièmes affectés à chaque partie (cf. règlement de copropriété p. 49 et 50).

Décision du 25 janvier 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/00176 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTRKQ

L’article 56 du règlement de copropriété (p. 64) prévoit à leur propos :

“ Toutefois, lorsqu’une assemblée sera réunie pour délibérer exclusivement sur des questions relatives aux parties de l’immeuble qui seraient la propriété indivise de certains copropriétaires seulement ou dont la charge d’entretien leur incomberait intégralement, seuls ces derniers seront convoqués. ”

Ainsi, la création de nouveaux lots à partir de parties communes spéciales relève d’une assemblée spéciale où ne votent que les propriétaires indivis concernés, et non l’ensemble des copropriétaires, parties sur lesquelles ils ne disposent d’aucun droit, tandis que la modification de l’état descriptif de division relèvera d’une décision de tous les copropriétaires.

Les consorts [G] ont sollicité à plusieurs reprises la mise à l’ordre du jour des assemblées générales de résolutions visant à les autoriser à agrandir leurs appartements et à les réaménager en procédant à l’acquisition de parties communes spéciales.

Les consorts [G] ont sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 26 juin 2018 de la reprise de conduits de fumées desservant certains de leurs lots, de leur proposition de création et d’achat de plusieurs parties communes ainsi que, par voie de conséquence, de validation du modificatif de l’état descriptif de division.

Ces demandes ont fait l’objet des résolutions n° 24, 20-1, 20-2, 20-3, 20-4, 20-5 et 20-6 qui ont toutes été rejetées.

Par assignation du 27 août 2018 (RG 18-10453), Messieurs [W], [F] et [O] [G] ont attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], à [Localité 10], devant le Tribunal de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation des résolutions n° 24 et n° 20-1 à 20-6 de l’assemblée du 26 juin 2018, à raison de diverses irrégularités, au regard de la loi du 10 juillet 1965, notamment du fait que ces dernières résolutions traduisent un vote bloqué, en contravention avec l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, et du non-respect des termes du règlement de copropriété quant à l’attribution des votes sur ces parties spéciales, ainsi que l’indemnisation de leur préjudice subséquent.

Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 18/10453.

Lors d’une nouvelle assemblée générale annuelle, réunie le 28 juin 2019, les résolutions concernant la création de lots à partir de parties communes spéciales ont, de nouveau, été soumises au vote des copropriétaires, la convocation et l’intitulé des résolutions limitaient bien la convocation et le vote aux seuls copropriétaires concernés.

Toutefois, en raison de dysfonctionnements informatiques alléguées par le syndicat, les résolutions ont été soumises au vote de l’ensemble des copropriétaires de l’assemblée générale, et non pas uniquement, comme précisé dans le libellé de chaque résolution, au vote des seuls copropriétaires des lots concernés.

Ainsi, Messieurs [W], [F], [B] et [O] [G] votaient pour l’ordre du jour complémentaire initié par certains d’entre eux et qui était proposé à l’assemblée générale dans les résolutions 15-1 à 15-12. Ces questions ont été réputées rejetées, faute de majorité puisqu’était à nouveau pris en compte l’ensemble des tantièmes sans tenir compte des décomptes spéciaux de voix et de tantièmes propres à ces parties spéciales, le vote de l’ensemble des copropriétaires étant comptabilisé.

Par acte d’huissier du 20 août 2019, les consorts [G] ont donc introduit une nouvelle action judiciaire, sollicitant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, la rectification du procès-verbal de cette assemblée, et à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions 15-1, 15-2,15-4,15-5, 15-7, 15-8, 15-10, 15-11 et 15-12 de l’assemblée du 28 juin 2019, à raison de diverses irrégularités au regard de la loi de 1965, notamment du fait que ces dernières résolutions traduisent un vote bloqué, en violation de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965. Cette instance a été enregistrée sous le numéro RG 19/10561.

Le 22 octobre 2020, les copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], ont été réunis en assemblée générale. L’ordre du jour portait sur quatre résolutions concernant l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division.

L’assemblée générale du 22 octobre 2020 a rejeté ces résolutions.

Par exploit d’huissier délivré le 4 janvier 2021, Monsieur [W] [K] [G], Monsieur [F] [U] [G], Monsieur [B] [U] [G], Monsieur [O] [U] [G], ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir notamment annuler les décisions n° 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réunir l’assemblée générale du syndicat aux fins de présenter au vote les résolutions n° 14, 15, 16 et 17, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 30ème jour après signification de la décision à intervenir.

Postérieurement à l’assignation du 4 janvier 2021 introduisant la présente instance, lors de l’assemblée générale du 2 septembre 2021, les quatre résolutions numérotées 12.1 à 12.4 portant sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division et de réunion de lots ont à nouveau été rejetées. Par assignation en date du 22 mars 2022, les consorts [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée générale du 2 septembre 2021.

Cette instance est pendante devant la 8ème chambre, 3ème section du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG 22/04429.

Une ordonnance de clôture a été prononcée dans la présente instance le 8 février 2022. Par ordonnance du 12 janvier 2023, le juge de la mise en état a prononcé la révocation de cette ordonnance de clôture et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 20 juin 2023.

Par jugement du 28 juin 2022 (RG 18/10453), la 8ème chambre 1ère section du tribunal judicaire de Paris a principalement annulé les résolutions 20-1 à 20-6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2018 aux motifs que lesdites résolutions avaient été soumises au vote de tous les copropriétaires, alors que seuls devaient prendre part au vote les propriétaires des parties spéciales concernées, de sorte que les résolutions litigieuses avaient été irrégulièrement votées, selon un mauvais calcul de majorité, et de surcroît, que s’agissant de la résolution n°20-1 relative à l’ensemble des créations de lots qui n’ont aucun lien entre elles :

certaines parties spéciales relevant de l’escalier E, d’autre de l’escalier F, de l’autre côté du bâtiment, à des étages différents, les lots dont dépendent les parties spéciales étant également différents, outre que la création de ces différents lots n’était pas indissociable et devait être proposée indépendamment les unes des autres.

Par jugement du 28 juin 2022 (RG 19/10561), la 8ème chambre 1ère section du tribunal judicaire de Paris a constaté l’irrégularité du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 ; rectifié ce procès-verbal d’assemblée, en ce sens que les résolutions n° 15-1 et 15-2 ; 15-4 et 15-5; 15-7 et 15-8 ; 15-10 et 15-11 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 ont été effectivement adoptées à l’unanimité des voix des seuls copropriétaires habilités à voter lesdites résolutions ; ordonné l’établissement et la diffusion de ce procès-verbal rectifié aux frais du syndicat des copropriétaires ; annulé les résolutions 15-3, 15-6, 15-9 et 15-12 de l’assemblée générale du 28 juin 2019 et ordonné en conséquence, au syndicat de convoquer une assemblée générale en vue de l’approbation de l’état descriptif de division, afin de tirer les conséquences des résolutions n° 15-1 et 15-2 ; 15-4 et 15-5 ; 15-7 et 15-8 ; 15-10 et 15-11 de l’assemblée générale du 28 juin 2019.

Lors de l’Assemblée générale du 29 septembre 2022, les quatre résolutions numérotées 15.1 à 15.4. portant sur l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division ont à nouveau été rejetées.

Par acte extrajudiciaire signifié le 3 novembre 2022, les consorts [G] ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 29 septembre 2022.

Cette instance est pendante devant la 8ème chambre, 1ère section du tribunal judiciaire de Paris sous le numéro RG 22/13215.

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées par voie électronique le 27 avril 2023, Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] demandent au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 11, 42, 22 et 26-1 ;

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu le règlement de copropriété en date du 3 décembre 2015 ;

DECLARER Messieurs [F], [B], [O] et [W] [G] recevables et bien fondés en leur action ;

JUGER que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un intérêt général justifiant le rejet des décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures ; Qu’en conséquence un abus de majorité entache ces décisions ;

JUGER que les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures remplissaient les deux conditions posées à l’article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ; Qu’en conséquence elles devaient être immédiatement soumises à un second vote, à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 ;

JUGER que les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures, ont été adoptées, compte tenu qu’elles ont recueilli dès le premier vote la majorité renforcée de l’article 25 de la loi de 1965 ;

Subsidiairement

JUGER que la répartition actuelle des charges générales et spéciales telle que prévue au Règlement de copropriété est contraire aux critères de répartition des charges prévus à l’article 10 de la loi de 1965, compte tenu de la création des nouveaux lots et de leur adjonction aux lots voisins ; en conséquence la déclarer nulle et de nul effet ;

JUGER que la répartition des charges telle que proposées dans les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures, sera déclarée adoptée et se substituera à l’ancienne répartition;

Plus subsidiairement au cas où par impossible, le tribunal estimerait ne pas pouvoir faire droit aux demandes ci-dessus ;

ANNULER les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 tenue à 15 heures ; et CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à réunir à ses frais, une nouvelle assemblée générale pour délibérer des modificatifs demandés, qui devra se tenir dans les trente jours qui suivront la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.

Dans tous les cas :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à payer :

à chacun de Messieurs [F] [G], [O] [G] et [W] [G], la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ; à chacun des quatre demandeurs, Messieurs [F] [G], [B] [G], [O] [G] et [W] [G], la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Etienne Kalck, avocat aux offres de droit ».

Par conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, demande au tribunal de :

« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 3],

Vu les dispositions des articles 699, 700, 1355 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice dans ses présentes écritures et l’y déclaré bien fondé,

DEBOUTER les consorts [W], [F], [B] et [O] [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER les consorts [W], [F], [B] et [O] [G] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER les consorts [W], [F], [B] et [O] [G] aux entiers dépens ».

Pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 23 novembre 2023.

À l’issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 25 janvier 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation des décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], soutiennent que :

— les cessions de parties communes spéciales ont été votées à l’unanimité des copropriétaires habilités à voter lesdites résolutions ;

— ces cessions étant votées, un rectificatif de répartition des charges était soumis à l’assemblée générale et le rapport de Monsieur [T] [M], géomètre expert, était joint à la convocation,

— le rapport de Monsieur [M], géomètre ayant établi les plans annexés au règlement de copropriété, précisait les portions de couloirs érigées en parties privatives, puis cédées, et leur affectait des tantièmes de charges générales et spéciales,

— les tantièmes de charges des nouveaux lots créés à partir de certains lots anciens et des lots nouvellement créés à partir des parties communes spéciales, se voyaient affecter la somme des tantièmes,

— quant aux autres lots, il n’y avait aucun changement pour eux, sauf que leurs tantièmes au lieu de s’exprimer sur 10 000 s’exprimaient désormais sur 10 050 tantièmes de charges générales, et 10 057 tantièmes de charges particulières au bâtiment A,

— lors de l’assemblée générale de 2020 : une assemblée générale spéciale a été réunie pour voter sur la création des lots (nécessaire puisque le jugement du 28 juin 2022 n’avait pas encore été rendu) et le syndicat des copropriétaires a usé du vote sur le modificatif de l’état descriptif de division pour faire échec aux délibérations des assemblées générales spéciales,

— les cessions de parties communes ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble,

— les acquisitions des bouts de couloirs, parties communes spéciales, ont toutes pour vocation de les rattacher aux appartements qui les jouxtent,

— les cessions de parties communes spéciales ne bouleversent pas la répartition des charges voulue par le règlement de copropriété,

— l’aliénation n’entraîne aucune modification à la destination et aux modalités de jouissance des parties privatives des autres copropriétaires, aucun des copropriétaires s’opposant au processus ne disposant de partie privative donnant sur les parties communes spéciales concernées et aucun autre copropriétaire ne voyant ses parties privatives diminuées par les cessions, ni modifiés les accès à ces parties privatives ni sa jouissance affectée,

— les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020, sont contraires à l’article 26-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, d’ordre public dès lors qu’elles devaient être présentées immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 25 de la même loi,

— en se prononçant contre le modificatif de charges et de l’état descriptif de division, sans aucune autre raison que de faire blocage, les copropriétaires s’opposant au processus s’arrogent un pouvoir qu’ils n’ont pas.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en réponse que :

— lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 à 15 heures la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pu être réunie,

— il n’est pas possible pour les consorts [G] de demander au tribunal de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour déclarer les résolutions n° 14 à 17 adoptées,

— les consorts [G] tentent de tirer profit des modalités de vote par correspondance à une assemblée générale postérieure, tenue le 2 septembre 2021, pour convaincre le tribunal qu’il peut déclarer une décision adoptée en lieu et place de l’assemblée générale des copropriétaires,

— or, c’est une chose que de tenir compte d’un vote favorable exprimé dans un bulletin de vote par correspondance pour appliquer ce vote favorable après mise en œuvre d’une passerelle (entre 25 et 24 ou entre 26 et 25) et c’en est autre chose que de créer artificiellement une passerelle.

En droit, l’alinéa 1er de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable aux faits dispose expressément : « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers ».

La possibilité d’une assemblée générale ne réunissant que les propriétaires de ces parties communes spéciales est consacrée à l’alinéa 3 du même article 6-2 : « Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Par ailleurs, il sera rappelé que l’état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas, sauf exception, de valeur contractuelle (3ème Civ., 8 juillet 1992, n°90-11.578, Bull n 241 ; 3ème Civ., 30 mai 1995, n°93-16.021 ; 3ème Civ., 9 septembre 2008, n°07-16.881 ; 3ème Civ., 2 février 2005, n° 03-17.850 ; 3ème Civ., 7 octobre 2009, n° 08-18.133; 3ème Civ., 7 septembre 2017, n°16-18.331).

Enfin, l’abus de majorité suppose de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et est constitué si la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

En effet, le copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité doit démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (3ème Civ., 8 février 1989, pourvoi n°87-14322 ; 3ème Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n°13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (3ème Civ., 11 décembre 2006, pourvoi n°05-10.924),

— ou encore qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (3ème Civ., 29 novembre 2011, pourvoi n°10-28.146).

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2020, les résolutions n°14 relative à l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division afin de tenir compte des tantièmes du lot n°213, n°15 relative à l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division afin de tenir compte des tantièmes du lot n°214, n°16 relative à l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division afin de tenir compte des tantièmes du lot n°215, et n°17 relative à l’approbation du modificatif de l’état descriptif de division afin de tenir compte des tantièmes du lot n°216, ont toutes été rejetées.

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], soutiennent qu’ils subissent un blocage de l’exécution de la cession de parties communes spéciales régulièrement décidées et votées à l’unanimité des copropriétaires habilités à voter lesdites résolutions puisque, lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 réunissant l’ensemble des copropriétaires, ce ne sont pas les mêmes copropriétaires qui ont voté sur les conséquences de la cession, à savoir la nécessité de procéder à la modification de l’état descriptif de division.

Ils ajoutent que les cessions de parties communes ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble, que les acquisitions des bouts de couloirs, parties communes spéciales, ont toutes pour vocation de les rattacher aux appartements qui les jouxtent et que les cessions de parties communes spéciales ne bouleversent pas la répartition des charges voulue par le règlement de copropriété.

Ils ajoutent encore qu’ils ont pris soin de solliciter le géomètre qui avait participé à la répartition des charges en 2015, afin de s’assurer que le processus serait le même et produisent le « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi par M. [T] [M], géomètre-expert, en date de mars 2017 (pièce n°9 des consorts [G]).

Il ressort de ce projet que les tantièmes de charges des nouveaux lots créés à partir de certains lots anciens et des lots nouvellement créés à partir des parties communes spéciales, se voient affecter la somme des tantièmes. Quant aux autres lots, il n’y a aucun changement pour eux, sauf que leurs tantièmes au lieu de s’exprimer sur 10 000 s’expriment désormais sur 10 050 tantièmes de charges générales, et 10 057 tantièmes de charges particulières au bâtiment A.

Le syndicat des copropriétaires explique l’opposition des copropriétaires à la modification de l’état descriptif de division par des « dissensions familiales importantes existantes au sein de la copropriété », et non pas par la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, et semble revendiquer une situation de blocage dans le seul but de faire renoncer les consorts [G] à la création de lots dont ils bénéficient aux termes de résolutions régulièrement adoptées. En effet, le syndicat des copropriétaires soutient dans ses dernières écritures page 6 que « les consorts [G] n’acceptent pas que leurs copropriétaires s’opposent à leur projet ».

Il résulte des éléments de fait et de droit versés aux débats que l’opposition de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 à l’exécution des résolutions valablement adoptées concernant la création de lots à partir de parties communes spéciales s’analyse en un abus de majorité.

En effet, une situation de blocage dans une copropriété, dont l’état descriptif de division ne correspond pas aux dernières modifications régulièrement votées sur les lots, et dont la poursuite par le syndicat des copropriétaires est seulement motivée par des querelles familiales étrangères, et même contraires, à l’intérêt collectif des copropriétaires, constitue un abus de majorité.

Dès lors, le rejet des résolutions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 qui sont contraires à la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires d’une part et semble d’autre part motivé par la seule volonté de bloquer les projets des consorts [G] et donc, de leur nuire, constitue un abus de majorité et justifie l’annulation de ces résolutions.

Au surplus, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote ». Aux termes de ces dispositions, le président de séance n’a pas le choix et doit procéder immédiatement au second vote.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale ordinaire du 22 octobre 2020, les résolutions ont rallié la moitié des copropriétaires présents (6 sur 9) et ont recueilli davantage que le tiers des voix (5 214 / 10 000 tantièmes) (pièce n°1 des consorts [G]).

Pour cette raison encore, tenant au non-respect des dispositions de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n°14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 doivent être annulées.

En conséquence, il y a lieu d’annuler les résolutions n°14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020.

2. Sur la demande d’adoption des résolutions en lieu et place de l’Assemblée générale

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], demandent au tribunal, de déclarer adopté le modificatif annexé à la demande d’ordre du jour complémentaire présentée par Messieurs [G] le 3 mars 2018 dès lors que :

— les conditions nécessaires pour soumettre le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies par application de l’article 26-1 de ladite loi.

— si ces résolutions avaient été soumises à la majorité de l’article 25 elles auraient alors été adoptées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’est pas possible pour les consorts [G] de demander au tribunal de se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires pour déclarer ces résolutions n° 14 à 17 comme adoptées.

En droit, l’annulation d’une décision de refus d’adoption de résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires ne vaut pas adoption desdites résolutions. Il n’appartient pas en effet au tribunal de substituer sa propre décision à celle qui a été annulée (3ème Civ., 10 février 1988, n° 86-17.890, 3ème Civ., 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce, si Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] font justement valoir que les conditions nécessaires pour soumettre le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies par application de l’article 26-1 de ladite loi et que si les résolutions litigieuses avaient été soumises à la majorité de l’article 25 elles auraient été adoptées, le tribunal ne peut pour autant déclarer adopté le modificatif annexé à la demande d’ordre du jour complémentaire présentée par Messieurs [G] le 3 mars 2018.

En conséquence, Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] seront déboutés de leur demande de voir déclarer adopté le modificatif annexé à la demande d’ordre du jour complémentaire présentée par Messieurs [G] le 3 mars 2018.

3. Sur la demande de modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de fixation d’une nouvelle répartition des tantièmes et des charges par le tribunal d’une répartition des charges telle que proposée dans les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], demandent subsidiairement au tribunal de faire application de l’article 11 de la loi de 1965, de juger que la répartition actuelle des charges est contraire aux critères de répartition des charges prévus à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’invalider et de déclarer adopté le modificatif annexé à la demande d’ordre du jour complémentaire présentée par Messieurs [G] le 3 mars 2018.

Au soutien de leur demande, ils précisent que :

— le règlement de copropriété a établi un calcul de répartition de charges, communes et spéciales, prenant en compte le fait que : « Les valeurs relatives sont déterminées par application aux différentes superficies composant chaque lot, de coefficients de pondération en fonction :

— de la nature et de la consistance de chaque partie du lot,

— de la situation (le niveau étant l’unique critère significatif pour cet immeuble compte tenu de ses caractéristiques),

— de la hauteur sous plafond ». (Règlement de copropriété – p.44 versé en pièce n°4 par les consorts [G]),

— compte tenu de la création des lots nouveaux et de leur cession aux lots voisins, la répartition fixée par le règlement de copropriété n’est plus conforme à l’article 10 de la loi qui renvoie à l’article 5.

Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucun élément de réponse sur ce point.

En droit, aux termes de l’article 10 de la loi du 14 juillet 1965, le syndicat établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Conformément aux alinéas 2 et 3 de l’article 10, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots et le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges..

L’article 11 de loi du 10 juillet 1965 dispose « Sous réserve des dispositions de l’article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24.

A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire ».

Le juge peut être saisi d’une demande de modification judiciaire du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division si l’assemblée générale ne parvient pas à procéder à cette modification. Ainsi, à défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire constatant la division de l’immeuble dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965 (3ème Civ., 15 nov. 1989, n° 87-15.213 ; Bull. civ. III, n° 214) sans passer par l’assemblée générale (3ème Civ. 17 oct. 2012, n° 11-18.439, diffusé).

En application de l’article 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le règlement de copropriété peut donc résulter d’un acte judiciaire dès lors qu’il est soumis au tribunal un projet de modificatif du règlement de copropriété et que les motifs précis du désaccord entre les parties sur ce projet rejeté par l’assemblée générale lui sont indiqués (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 8 juin 2022, n° RG 18/27974 ; Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile, 20 mars 2020, n° RG 18/01033).

En l’espèce, il résulte des éléments et pièces versées aux débats que les parties ne parviennent pas à procéder à la modification du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et à la nouvelle répartition des tantièmes et des charges qui en résultent pour tenir compte des créations et cessions votées par les assemblées générales spéciales.

Le règlement de copropriété du 3 décembre 2015 comprend un état descriptif de division (page 8) et un tableau récapitulatif (page 28) qui ne correspondent plus à la situation actuelle des lots résultant des assemblées générales et spéciales adoptant des créations et cessions de lots (pièce n°4 des consorts [G]).

De même, les dispositions du règlement de copropriété relatives à la détermination des quotes-parts de parties communes générale et les quotes-parts de parties communes spéciales à certains lots doivent être modifiées.

Le « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi par M. [T] [M], géomètre-expert, en date de mars 2017 traduit fidèlement la nouvelle répartition, issue des créations et cessions votées par les assemblées générales spéciales (Pièce n°9 des consorts [G]), en s’appuyant sur les critères de répartition prévues au sein du règlement de copropriété.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de modification judiciaire du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de répartition des tantièmes et des charges selon « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi par M. [T] [M], géomètre-expert en date de mars 2017 et telle que proposée dans les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020, dans des termes qui seront précisés au dispositif du présent jugement.

4. Sur la demande subsidiaire de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réunir à ses frais, une nouvelle assemblée générale pour délibérer des modificatifs demandés dans les trente jours suivant la signification du jugement

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], demandent subsidiairement au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires à réunir à ses frais, une nouvelle assemblée générale pour délibérer des modificatifs demandés, qui devra se tenir dans les trente jours qui suivront la signification de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’y a nullement besoin de le condamner à convoquer ladite assemblée générale sous astreinte dès lors que :

— il a bien envoyé les convocations pour une assemblée générale le 2 septembre 2021 au cours de laquelle ont de nouveau été soumises au vote et rejetées les résolutions n° 14 à 17 (pièce des consorts [G] n° 21),

— les convocations leur ont bien été adressées par courrier recommandé avec accusé de réception le 9 août 2021, ont été présentées à leurs domiciles respectifs le 11 août 2022 mais les destinataires étant absents, les convocations sont revenues au syndic (pièce du syndicat des copropriétaires n° 7),

— une assemblée générale postérieure, contestée par ailleurs dans le cadre d’une autre instance, ne saurait avoir aucune influence sur la nullité éventuelle d’une assemblée générale antérieure.

En l’espèce, la demande de convoquer, à ses frais, et sous astreinte, une assemblée générale pour délibérer des modificatifs demandés est sans objet compte tenu du sens de la présente décision faisant droit à la demande de modification judiciaire du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de répartition des tantièmes et des charges selon « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi par M. [T] [M], géomètre-expert en date de mars 2017 et telle que proposée dans les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020.

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], en seront donc déboutés.

5. Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] soutiennent qu’ils subissent un préjudice du fait du syndicat des copropriétaires qui refuse depuis quatre ans le respect des droits qu’ils tirent du règlement de copropriété, et demandent pour chacun d’eux une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires conteste leur avoir causé le moindre préjudice et fait valoir que :

— le principe d’autorité de la chose jugée empêche de le juger à nouveau en raison des assemblées générales de 2018 et 2019 ayant déjà fait l’objet de condamnation,

— le préjudice dont les consorts [G] se prévalent n’est étayé par aucune pièce.

En droit, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, il résulte des éléments et pièces versés aux débats que le syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité dès lors que l’opposition de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 à l’exécution des résolutions valablement adoptées concernant la création de lots à partir de parties communes spéciales était contraire à la préservation de l’intérêt collectif des copropriétaires.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] la somme de 1.000 € chacun, compte tenue de l’atteinte ainsi portée à leurs droits, et des complications qu’elle a générées pour eux dans la réalisation de leurs projets.

6. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Maître Etienne Kalck, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer à Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] la somme globale de 4.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

ANNULE les résolutions n° 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], de leur demande de voir déclarer adopté le modificatif annexé à la demande d’ordre du jour complémentaire présentée par Messieurs [G] le 3 mars 2018 ;

HOMOLOGUE le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et la répartition des tantièmes et des charges élaborés selon « projet de modificatif au règlement de copropriété » établi par M. [T] [M], géomètre-expert en date de mars 2017 et telle que proposée dans les décisions 14, 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 22 octobre 2020 ;

DIT qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, de faire procéder aux formalités de publication du présent jugement et du règlement de copropriété/état descriptif de division comprenant l’état de répartition des charges présentement homologué, par le notaire de son choix, auprès du service de publicité foncière compétent ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, à verser à Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G] la somme de 1.000 € chacun à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, aux dépens d’instance avec autorisation donnée à Maître Etienne Kalck, avocat en ayant fait la demande, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Habrial, à payer à Monsieur [W] [G], Monsieur [F] [G], Monsieur [B] [G], Monsieur [O] [G], la somme globale de 4.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 25 janvier 2024

Le GreffierLe Président