TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

22 MAI 2026

N° RG 25/01641 – N° Portalis DB22-W-B7J-TRFG

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, VPAT IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commmerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 493 377 337 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Edith COGNY de la SCP BERTHAULT – COGNY, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [N] [Y]

né le 10 Mai 1978 à [Localité 1] (17),

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2] [Adresse 4],

2/ Madame [R] [Y]

née le 30 Août 1978 à [Localité 3] (95),

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2] [Adresse 4],

Non comparants, ni représentés.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle

le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] sont propriétaires indivis du lot n°19 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires leur a, par l’intermédiaire de son syndic puis de son conseil, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges et leur a fait signifier plusieurs commandements de payer les charges de copropriété.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Versailles (78000) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société VPAT IMMO, a par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2025 remis à étude, fait assigner M. [N] [Y] et Mme [R] [Y], devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6, 1240, 1342-10, 2222, 2224 et 2249 du code civile, de :

— condamner conjointement et solidairement M. et Mme [Y] à lui payer les sommes suivantes :

• 9.120,16 euros en principal, au titre des charges de copropriété afférentes au lot 19, nettes arrêtées au 29 octobre 2025,

• 4.008,00 euros au titre des frais rendus nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,

• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 12 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée au 16 mars 2026 pour constitution des défendeurs.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [N] [Y] et Mme [R] [Y], régulièrement assignés par acte en date du 27 novembre 2025 remis à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 5], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et l’état hypothécaire attestant de la qualité de copropriétaires de M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] pour le lot n°19,

— une mise en demeure en date du 6 septembre 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 3.777,29 euros, dont 35 euros de frais de relance,

— une mise en demeure en date du 4 novembre 2022 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 3.827,24 euros, dont 38 euros de frais de relance,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié aux défendeurs le 10 janvier 2023 pour un montant de 3.865,24 euros au titre des charges outre 158,14 euros de coût d’acte,

— des mises en demeure en dates des 20 et 27 mars 2023 adressée par le

conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 4.789,83 euros,

— une relance en date du 23 août 2023,

— une mise en demeure en date du 26 septembre 2023 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 4.741,58 euros, dont 38 euros de frais de relance,

— des mises en demeure en date du 12 décembre 2023 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 5.585 euros,

— des mises en demeure en date du 23 janvier 2024 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs pour un montant de 6.408,58 euros,

— un commandement de payer les charges de copropriété signifié aux défendeurs le 24 février 2025 pour un montant de 9.150,68 euros dont 8.780,58 euros au titre des charges,

— un extrait de compte sur la période courant du 30 juin 2011 au 31 décembre 2020 pour un solde débiteur de 4.901,95 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au 29 octobre 2025 pour un solde débiteur de 9.120,16 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2015 au 30 juin 2015,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 22 juin 2015,

14 avril 2016, 30 mars 2017, 19 juin 2018, 18 juin 2019, 8 mars 2022,

24 octobre 2022, 24 mai 2023, 14 mai 2024, 22 novembre 2024 et 26 février 2025 ayant approuvé les comptes des exercices précédents, voté les budgets prévisionnels des exercices suivants et voté la réalisation de divers travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait signifier à M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] par acte de commissaire de justice remis à étude le 10 mars 2025, une mise en demeure de son conseil en date du 29 janvier 2025, d’avoir à payer sous trente jours la somme de 352,07 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] sont redevables de la somme de 7.431,27 euros au titre des charges de copropriété échues au 29 octobre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais qui ne sont pas des charges.

M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou

conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier du fondement sur lequel la condamnation des défendeurs pourrait être solidaire, il sera débouté de sa demande à ce titre et la condamnation sera uniquement conjointe.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 4.008 euros correspondant aux honoraires de son conseil pour l’envoi de diverses mises en demeure et pour la procédure devant la juridiction de céans.

Il convient de relever que ces honoraires ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais relèvent, s’agissant de frais irrépétibles, de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés de M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, et ce, depuis l’acquisition de leur lot, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucune autre ressource pour assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble que les charges dont s’acquittent l’ensemble des copropriétaires.

Il convient, dès lors, de les condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [N] [Y] et Mme [R] [Y], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] seront condamnés à lui payer la somme de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne conjointement M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.431,27 euros au titre des charges de copropriété échues au 29 octobre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus ;

Condamne conjointement M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne conjointement M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [N] [Y] et Mme [R] [Y] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE