MINUTE N°

N° RG 25/00698 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFPE

IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré,

C/

Madame [G] [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

représentée par Maître MENARD WEILLER (SCP MENARD-WEILLER), avocat au Barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Z], née le 29/09/1995 à [Localité 3] (Yvelines ) demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR,

assistée de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Cadre Greffière : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître MENARD WEILLER

1 copie certifiée conforme à : Madame [G] [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [G] [Z] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 5]. Un avenant a été signé par les parties le 16 août 2024 pour la location d’un second emplacement de stationnement.

Le 24 février 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.409,40 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 20 février 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 juin 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a assigné Madame [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner Madame [G] [Z] au paiement des sommes suivantes :

* 6.871,22 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges,

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués ;

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 19 juin 2025.

A l’audience du 2 avril 2026, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1er avril 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1.844,16 euros, échéance de mars 2026 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Madame [G] [Z] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Madame [G] [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle dit ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [G] [Z] , qui comparaît, ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite de pouvoir rester dans l’appartement et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Elle indique avoir retrouvé un emploi dans le domaine bancaire.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a

étédonné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 19 juin 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré le signalement de cette situation à la caisse d’allocations familiales par la SA IMMOBILIERE 3F le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 24 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2026 que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Madame [G] [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 1.844,16 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Madame [G] [Z] le 24 février 2025.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 7 avril 2025 à 24 heures.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2024 à compter du 8 avril 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Madame [G] [Z] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Elle justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

En outre, le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [G] [Z] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Madame [G] [Z] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si la locataire s’acquitte des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Madame [G] [Z] et de tout occupant de son chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [Z]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 avril 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement.

En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Madame [G] [Z] deviendrait occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice

causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Madame [G] [Z] au paiement de cette indemnité à compter du 8 avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er avril 2026.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée par la demanderesse.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2024 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part et Madame [G] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 5], sont réunies à la date du 8 avril 2025,

CONDAMNE Madame [G] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 1.844,16 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse,

AUTORISE Madame [G] [Z] à s’acquitter de la dette en 13 fois, en procédant à 12 versements de 150 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme

restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 8 avril 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 1er avril 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Madame [G] [Z] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 24 février 2025, de notification à la préfecture et de saisine de la caisse d’allocations familiales

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 1er juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffière.

La Cadre Greffière Le juge des contentieux de la protection