COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[S] c/ [H]

MINUTE N°

DU 22 Octobre 2024

N° RG 24/00676 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPYL

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Hervé ZUELGARAY

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e Florian RUGO

Le

DEMANDERESSE:

Madame [B] [S]

née le 01 Octobre 1977 à [Localité 9] (ITALIE)

de nationalité Italienne

[Adresse 12]

[Localité 1] (ITALIE)

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Madame [F],[U] [H]

né le 22 Avril 1936 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Cécile ATTAL, avocata au barreau de PARIS,

représenté par M^e Florian RUGO, avocat au barreau de NICE,

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 11 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 18 Octobre 2024, prorogé au 22 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Madame [B] [S] a, par acte sous seing-privé du 30 avril 2022, avec l’intervention d’un mandataire, la SAS [Localité 11] CARRE D’OR IMMOBILIER, donné à bail d’habitation meublée à Madame [F] [R] pour une durée d’un an à effet du 1er mai 2022, un appartement de type F3 situé à [Localité 11], [Adresse 7] ainsi qu’un double garage n°195-196 situé à [Localité 11], [Adresse 5], moyennant un loyer de 2000,00 euros par mois et une provision sur charges récupérables de 150,00 euros par mois, soit un total mensuel de 2 150,00 euros.

Un dépôt de garantie de 4 000,00 euros a été versé par Madame [F] [R] à l’entrée dans les lieux par virement bancaire.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties.

Madame [F] [R] a donné congé par courrier recommandé en date du 02 mars 2023.

Madame [B] [S] s’est plainte de dégradations locatives et d’un reliquat d’arriéré locatif impayé de sa locataire.

C’est ainsi que par acte du commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’intégralité de ses demandes et moyens, Madame [B] [S] a fait assigner Madame [F] [R] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du jeudi 11 avril 2024 à 14 heures 15 aux fins, notamment, au visa de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de la voir condamner à régler le coût des réparations locatives, un arriéré locatif ainsi que divers taxes et frais.

Vu les deux renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 11 septembre 2024 à 09 heures,

Vu les dernières conclusions respectives des parties déposées à l’audience de renvoi du 11 septembre 2024,

Madame [B] [S] demande au dernier état de la procédure de :

— condamner Madame [F] [R] à lui verser la somme de 2 215,00 euros au titre des réparations locatives,

— condamner Madame [F] [R] à lui régler la somme de 69,35 euros au titre de l’arriéré locatif,

— condamner Madame [F] [R] à lui verser la somme de 121,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

— condamner Madame [F] [R] à lui régler la somme de 193,62 euros au titre de la moitié du coût du constat du commissaire de justice (état des lieux de sortie),

— condamner Madame [F] [R] à lui verser la somme de 265,70 euros au titre de la régularisation de charges de l’appartement du [Adresse 6] pour la période allant du 1er mai 2022 au 02 mai 2023,

— condamner Madame [F] [R] à lui régler la somme de 207,60 euros au titre de la régularisation de charges du double parking du [Adresse 4] pour la période allant du 1er mai 2022 au 02 mai 2023,

— réserver les sommes dues au titre de la régularisation de charges du double parking du [Adresse 4] à intervenir,

— débouter Madame [F] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner Madame [F] [R] à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Madame [B] [S] expose qu’elle agit à l’encontre de Madame [F] [R] afin d’être indemnisée des dégradations locatives qui lui sont imputables telles qu’elles ont été constatées par un commissaire de justice, professionnel du droit indépendant mandaté pour établir l’état des lieux de sortie. Elle indique se fonder sur les constatations de Maître [L], commissaire de justice, huissier de justice salarié de la SAS [Z]-[G], exerçant à [Localité 11] pour justifier de ses prétentions à l’égard de Madame [F] [R].

Elle précise que son ancienne locataire reconnaît à minima quelques défauts d’entretien (intervention soupape du radiateur, nettoyage du filtre de la hotte aspirante et de la poignée du lave-vaisselle).

En ce qui concerne l’arriéré locatif, elle invoque un jour de loyer impayé de 69,35 euros au titre du 1er mai 2023 compte tenu du préavis de deux mois du congé donné par la locataire en date du 02 mars 2023.

La demanderesse explique également que les charges dont elle ne sollicite le paiement qu’à hauteur de 20% à titre de provision pour la régularisation des charges, ne pourront être détaillées et calculées précisément qu’après l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 11] qui a été convoquée le 10 mai 2024.

Madame [B] [S] s’oppose enfin aux arguments et demandes reconventionnelles de Madame [F] [R].

En réplique, Madame [F] [R] sollicite, sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987, de :

— débouter Madame [B] [S] de toutes ses demandes,

— condamner Madame [B] [S] à lui verser la somme de 3 947,12 euros à titre de solde locatif,

— condamner Madame [B] [S] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [F] [R] fait valoir que le principal point d’achoppement opposant les parties est relatif aux frais de remise en état des lieux alors qu’elle affirme avoir entretenu l’appartement pendant la durée du bail et l’avoir restitué en très bon état. Elle déclare contester la valeur probante de l’état des lieux établit par un commissaire de justice mandaté par la bailleresse qui n’a fait que lister les observations de cette dernière sans prendre note des siennes

Elle indique, au soutien de ses prétentions, reprendre point par point les éléments fournis et le chiffrage des travaux de reprise proposé par Madame [B] [S] qu’elle réfute dans l’ensemble dont ce procès-verbal et le devis de la société GT-LIGHTS. Tout au plus, elle reconnaît que les travaux de remise peuvent être chiffrés à une somme de 100,00 euros.

En ce qui concerne l’arriéré de loyer réclamé pour 69,35 euros, la défenderesse rappelle qu’elle n’était tenue en sa qualité de locataire qu’à un préavis d’un mois, qu’elle a en effet donné congé le 02 mars 2023 et a restitué les lieux le 28 avril 2023 conformément à la convocation qu’elle a reçue du commissaire de justice de Madame [B] [S] sans aucune difficulté ni opposition de sa part.

Madame [F] [R] affirme avoir réglé l’échéance d’avril 2023 en totalité alors que les lieux ont été restitués au bailleur le 28 avril 2023, qu’elle a donc versé 2 jours de loyers en trop, précisant que si le bail a été signé le 1er mai 2022 elle n’en a pris possession que le 02 mai 2022, que la demanderesse lui est donc redevable de 3 jours de loyers payés en trop : 1 jour à l’entrée et 2 jours à la sortie des lieux, soit 3x69,35 euros soit un total de 208,05 euros.

Elle déclare en ce qui concerne les charges, avoir réglé les provisions sur charges locatives durant l’année de location sans recevoir les justificatifs de celles-ci, c’est-à-dire les relevés des dépenses générales de l’immeuble ainsi que les relevés individuels des charges du logement loué pour les années 2022 et 2023 outre un décompte détaillé des sommes qui lui seraient imputables.

Elle conteste les relevés de charges pour 2022 produits difficilement exploitables et ne ventilant pas celles dues par le copropriétaire et celles récupérables sur le locataire mais précise que si les justificatifs réclamés lui étaient communiqués, elle ne manquerait pas de régler les sommes dont elle pourrait rester redevable à ce titre.

Enfin, Madame [F] [R] acquiesce à la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et prétend s’être acquittée de la somme de 193,62 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat du 28 avril 2023, à la demande du commissaire de justice.

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience du 11 septembre 2024, les parties représentées par leur conseil respectif maintiennent leurs moyens et demandes contenus dans leurs dernières écritures auxquelles elles se réfèrent expressément.

Le délibéré initialement fixé au 18 octobre 2024 a été prorogé au 22 octobre 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur les réparations locatives

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Selon les dispositions de l’article 9, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1103 et 1104 du code civil énoncent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— solliciter une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le locataire est tenu, en vertu de l’article 7 c) de la loi du 06 juillet 1989 de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et selon le d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il incombe à la bailleresse d’apporter la preuve d’éventuels défauts d’entretien locatif et/ou de dégradations locatives qu’elle impute à sa locataire.

A cet égard, Madame [B] [S] verse aux débats notamment l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé en présence des deux parties et de son mandataire, l’agence CARRE D’OR IMMOBILIER [Localité 11]- M MATTEO GANDOLFI en date du 02 mai 2022 et un procès-verbal de constat accompagné de photographies couleur de l’appartement valant état des lieux de sortie de Maître [K] [L], commissaire de justice, huissier de justice salarié au sein de la SAS [T] [Z] et [D] [G], commissaires de justice, huissiers de justice associés à [Localité 11], [Adresse 3] dressé également contradictoirement en date du 28 avril 2023.

Ainsi, il appartient donc au juge des contentieux de la protection d’en réaliser un examen comparatif afin de déterminer si le local d’habitation loué par Madame [B] [S] lui aurait été restitué par Madame [F] [R] en très bon état de réparations locatives, ce que soutient cette dernière.

Il est opportun de rappeler qu’un huissier de justice dénommé commissaire de justice est un officier public ministériel qui, saisi par un mandant afin d’établir un constat, exerce sa fonction de manière indépendante, ayant compétence et qualité pour ce faire et consigne ses constatations de manière objective dans un procès-verbal.

Il dresse donc un acte authentique au sens de l’article 1369 du code civil qui confère donc à son procès-verbal une valeur probante incontestable laquelle ne peut être renversée que dans le cadre d’une procédure d’inscription de faux.

La lecture de l’état des lieux d’entrée contradictoire permet de se convaincre que l’ensemble des pièces et éléments d’équipement de l’appartement loué porte les mentions « TB » : très bon ou « NEUF » excepté :

— dans l’entrée-cagibi : * les sols carrelage et plinthes effet marbre grisé sont décrits en « B » : à priori BON,

*les murs peinture beige en « C » : (correct, rares anomalies), le plafond peinture lisse blanche est qualifié en « C » (description reprise ci-dessus),

— dans la chambre n°1 : les sols parquet bois vernis couleur miel foncé et les plinthes wenge ainsi que le split ventilation climatisation réversible daikin et 01 télécommande portent la mention « B »,

— sur le balcon ouest : *le garde-corps en métal et toile bleue, les murs en béton et peinture couleur « malaga », le point lumineux, la prise électrique, le robinet et communs aux 2 chambres et buanderie n°1, enrouleur avec tuyau d’arrosage sont décrits en « B »,

* deux diviseurs en bois couleur marron foncé en « C »

— dans la buanderie : les sols parquet flottant bois couleur miel, les plinthes en bois couleur miel, le mur peinture beige lisse, le plafond peinture lisse blanche et une multiprise murale sont décrits en « B »,

— dans la chambre n°2 : les sols parquets bois vernis couleur miel foncé et les plinthes en bois wenge sont qualifiés de « B »,

— dans la salle de bain : *le chauffage radiateur sèche serviette et la cabine arrangement avec 3 étagères angles en bois blanc, 1 étagère simple en bois blanc et 1 triple porte serviette en alu blanc portent la dénomination « B »,

*1 porte pliable cabine arrangement la « C »,

— dans le séjour : les sols marbre de carrara, les plinthes en marbre de carrara et le chauffage 1 fonte radiateur grand hauteur sont décrits en « B »,

— grand balcon est : *1 prise électrique, 1 point lumineux applique désign et 1 robinetterie pour 1 douche, 1 douchette extérieure et 1 enrouleur et 1 tuyau d’arrosage sont en « B »,

*2 divisateurs ( ?) en bois couleur marron foncé sont décrits en « C »,

— dans la cuisine mobilier : la hotte aspirante « Marque ?», le four 1 de marque HOOVER (grilles type métal n°2) et lèche frite 1 qualifiés tous trois de « B » pour la description et la propreté.

La requérante produit également un devis de la société GT-Lights relatif à la remise en état de l’appartement de Madame [S] sis [Adresse 7] à [Localité 11] d’un montant total de 6 215,00 euros, détaillant chaque poste de dépenses, une facture correspondante n°25-23 pour un montant total de 6 025,00 euros et un devis en date du 15 décembre 2023 pour l’entretien d’un système d’alarme Hager Logisty pour deux batteries logisty Batli38 et Batli22 pour 190,00 euros ainsi que la facture 26-23 du 05 mai 2023 du même montant.

Il ressort du procès-verbal d’état des lieux dressé le 28 avril 2023 par Maître [K] [L], les constatations suivantes :

— dans le hall d’entrée, le sol constitué d’un carrelage en marbre à l’état d’usage, présence de traces de fines rayures sur le marbre, le système d’alarme de marque LOGISTY à faire vérifier par un technicien pour les batteries, les interrupteurs présentent des traces d’usure, présence d’une trace de frottement sur le mur en partie basse au-dessus de la plinthe.

Ainsi que le fait observer Madame [F] [R], il n’est relevé dans le constat d’huissier aucun dysfonctionnement des interrupteurs (hall, chambre 1, salle d’eau) mais des traces d’usure liées à une utilisation quotidienne normale.

Ce poste de dépenses pour 115,00 euros sera donc écarté.

L’entretien du marbre au sol sur lequel sont visibles de fines rayures et la réfection d’une trace de frottement sur le mur en partie basse tels que mentionnés audit procès-verbal de constat mais non observés sur l’état des lieux d’entrée seront pris en compte à hauteur de 40,00 euros pour le premier et 50,00 euros pour la seconde, soit 90,00 euros au total.

Il est noté que la sécurité de la porte d’entrée doit être vérifiée car le système de sécurité ne monte pas complètement lorsque la porte est en position fermée ; rien de tel n’avait été indiqué à l’entrée dans les lieux.

L’entretien de la serrure et le verrou de sécurité de la porte d’entrée, blindée ou non incombe au locataire qui doit procéder à leur graissage et si nécessaire assurer le remplacement des petites pièces.

Ainsi, le coût du démontage de la serrure avec graissage des petites pièces des serrures et verrous pour 40,00 euros est bien dû par la locataire.

Le contrôle et l’entretien des batteries du système d’alarme équipant le logement est à la charge du locataire qui bénéficie ainsi de la protection de sa personne et de ses biens. La locataire doit donc se voir imputer le coût de cette prestation facturée pour 190,00 euros selon facture 26-23 de la société GT-Lights du 05 mai 2023.

— dans le cagibi ou dressing : l’état des lieux d’entrée mentionne un sol en carrelage et plinthes effet marbre grisé en « B », bon état et des murs en peinture beige ainsi que le plafond peinture lisse blanche en « C », le constat d’huissier note un sol constitué d’un carrelage blanc à l’état d’usage, sur les murs la présence de traces de frottements sur la gauche et en face et sur le plafond la présence d’une trace de frottement noire.

Ces défauts ne peuvent être imputés à la locataire à l’examen de la qualification donnée de l’état de ces éléments lors de l’état des lieux d’entrée.

— dans la chambre 1 :

L’état des lieux d’entrée décrit les sols parquet bois vernis couleur miel foncé et plinthes en bois wenge en « B », le constat d’huissier précise que le sol est constitué d’un parquet à bâton rompu comportant des traces d’usure et des traces d’impact. Il y a lieu de considérer que les constatations du commissaire de justice sur ces éléments relèvent de l’usure normale dans la mesure où ils n’étaient pas en parfait état lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Le poste entretien marbre pour 1 200,00 euros, celui entretien parquet pour 630,00 euros (cirage et vitrification en deux couches : chambre 1 : 300,00 euros et chambre 2 : 330,00 euros), celui entretien sol en terre cuite terrasse ouest : 100,00 euros et le poste entretien peinture hall, cuisine pour 1 680,00 euros figurant sur le devis de la société GT-Lights produit par Madame [B] [S] alors que la locataire n’a occupé les lieux qu’une année ne seront donc pas retenus pour un total de 3610,00 euros.

— dans la cuisine :

*la poignée du lave-vaisselle est cassée ; le coût de son remplacement devra être pris en charge par la locataire qui ne le conteste pas à hauteur de 25,00 euros,

*le plan de travail présente une fissure entre la plaque induction et l’évier comme le prouve les photographies en page 60 du constat d’huissier. Madame [F] [R] prétend qu’elle existait à l’entrée dans les lieux compte tenu de son ancienneté et de son aspect noirci mais ne le démontre pas reconnaissant qu’elle n’était pas mentionnée sur l’état des lieux d’entrée ; si tel avait été le cas, elle aurait pu en aviser la bailleresse dans un temps proche de l’établissement de cet acte.

Faute d’en faire la démonstration, elle se verra imputer le coût de cette remise en état mais à hauteur de la somme de 150,00 euros seulement.

— dans la buanderie : il est noté en page 15 du constat d’huissier que cette pièce est équipée d’un radiateur sur lequel il manque la soupape côté droit. Madame [F] [R] qui s’interroge sur son éventuelle responsabilité devra néanmoins prendre à sa charge cet élément manquant du radiateur pour la somme de 35,00 euros, faute pour elle de démontrer qu’à l’entrée dans les lieux, cette soupape était manquante.

— dans la salle d’eau :

Le procès-verbal mentionne notamment l’existence d’un accroche-serviette « incliné sur son côté gauche ». Madame [B] [J] en tire comme conséquence qu’il est déformé et doit être remplacé contrairement aux dires de Madame [F] [R] qui considère qu’aucun désordre n’est mis en évidence à ce titre dans l’état des lieux de sortie.

Il ressort en effet de la photographie de la page 32 que l’accroche-serviette pend sur le côté gauche au lieu d’être positionné à l’horizontal pour recevoir des serviettes, qu’il doit être refixé pour un coût de 25,00 euros.

— sur la terrasse ouest : le constat d’état des lieux de sortie note en page 26 que la terrasse est équipée de trois stores électriques à l’état de fonctionnement et à l’état d’usage, que le bras gauche du store central est déclipsé ; il relève la présence d’un trou dans la toile puis à l’extrémité gauche que les toiles sont déchirées sur le bord et à l’extrémité droite que le store est déchiré, alors que l’état des lieux d’entrée indique que les trois stores toiles bleues électriques sont en très bon état (« TB »).

Sur le devis fourni qui prévoit :

* pour le poste d’entretien des stores extérieurs des deux terrasses ouest (trois) et est (un seul store sans dégradation), qui incombe au locataire, il est proposé un coût raisonnable de 120,00 euros pour le nettoyage des parties mécaniques et le graissage des quatre stores qui sera donc retenu,

*pour le poste remplacement des trois stores endommagés de la terrasse ouest, la somme de 300,00 euros qui n’apparaît pas excessive sera donc prise en compte,

*en revanche pour le poste terrasse est, l’état des lieux de sortie ne mentionnant aucune dégradation du store qui y est installé, la somme de 350,00 euros comptabilisée pour le changement de la pile de la télécommande, la programmation fin de course et la réalignement des bras du store ne sera retenue que pour celle de 80,00 euros, soit un total général de 500,00 euros.

— le coût de l’entretien des deux climatiseurs (deux monosplit) dans les deux chambres comprenant le nettoyage du filtre et le débouchage avec traitement anti-algues ne sera pris en compte que pour une somme de 200 euros et non pour celle de 350,00 euros comme demandé.

Il n’est aucunement justifié par la demanderesse que les poignées des portes-fenêtres du salon et de la cuisine aient été endommagées par la locataire. Elle ne démontre pas davantage la dégradation du robinet chromé mélangeur ni des boutons « froid »-« chaud » par cette dernière dans la mesure où le procès-verbal de constat indique uniquement en page 30 que ce robinet comprend de fines fissures sur le bouton froid et n’évoque aucune défaillance.

— sur le nettoyage de l’appartement :

L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucun problème de propreté de manière générale sauf à la marge en ce qui concerne le split ventilation climatisation réversible daikin de la chambre 1, de la hotte aspirante, de la grille et du lèche frite du four de la cuisine qualifiés en « B ».

Le procès-verbal de constat révèle en revanche :

*des traces de poussière sur le cadre du lit, la tête de lit, des auréoles ocre sur la table de nuit située sur le côté droit du lit dans la chambre 1 et présence de poussière sur les étagères ainsi qu’en partie basse du dressing de cette chambre,

*dans la chambre 2 : présence de traces noires de frottements sur le sol, présence de poussières sur les deux penderies et présence de salissures dans les tiroirs du meuble,

* dans la buanderie, le sol constitué d’un parquet portant des traces de poussière ; présence de traces de salissures blanches devant le lave-linge, le meuble situé sous l’évier en pvc blanc contient des traces de salissures, présence d’une trace de coulure sur le vantail de gauche à l’ouverture du placard, de traces de salissure en partie basse sur le côté gauche de la porte du meuble, de traces de poussière dans l’armoire,

*sur la terrasse : le garde du corps est sale, les bras des stores sont sales,

*dans la salle d’eau : le carrelage blanc contient des traces de salissures, le meuble lavabo également ainsi que des éclats blancs, le toilette idéal standard comprend des traces de salissures, le miroir et les tablettes sont poussiéreuses, le bidet et le bac à douche contiennent des traces de salissures, le bloc de robinetterie chromé du mitigeur équipé d’un flexible avec douchette présente de légères traces de calcaire, les deux VMC sont poussiéreuses, deux étagères en verre sont à l’état sale, la faïence murale l’est également avec traces d’éclaboussures, la vitre de la douche est sale, la porte vitrée permettant l’accès au placard contient des traces de coulures sur le vitrage, le sol en carrelage présente des traces de salissures, les étagères en bois mélaminé sont poussiéreuses et sales, le sèche serviette est poussiéreux,

*dans le séjour : les plinthes sont poussiéreuses, le canapé en tissu est sale, le réfrigérateur américain comprend sur le tableau d’affichage « filtre à changer », il est sale, les étagères comprennent des traces de salissures et de frottements, sur le radiateur, sont visibles en partie haute sur le côté droit des traces de rouille et en partie basse des traces de coulures ocre et des traces de salissures, le téléviseur Philips écran plat présente des traces de salissures en partie basse,

*dans la cuisine : le sol en carrelage en marbre contient la présence de salissures, les plinthes en marbre sont poussiéreuses, les équipements : le meuble bas comporte des traces de couleur ocre, le micro-ondes Bosch contient des traces de salissures à l’intérieur et à l’extérieur, les étagères sont sales, la plaque induction de marque Faure présente des traces de salissures, le filtre est en mauvaise état général, des traces de gras sont visibles sur la hotte, la baguette métallique fixée le long du plan de travail comprend des traces de salissures sur toute la longueur, le meuble situé en soubassement de l’évier comprend de larges traces de salissures, la porte du lave-vaisselle contient de multiples traces de salissures et le lave-vaisselle est sale, le four de marque Hoover présente des traces de coulures, en partie basse des traces de salissures et de rouille, le four lui-même est sale, la porte d’accès à la cuisine comporte des traces de salissures sur le vitrage,

*sur la terrasse : le brise-vue en bois installé contient des traces de salissures tout comme le carrelage et les plinthes sont sales, les deux bains de soleil et la table basse sont sales.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que l’appartement, en dépit des déclarations de Madame [F] [R] selon lesquelles elle aurait effectué avec sa fille le nettoyage de l’appartement, a été restitué par celle-ci dans un état de saleté avéré.

Elle sera donc tenue d’assumer le coût d’un nettoyage complet de l’appartement pour 250,00 euros, le remplacement du filtre de la hotte aspirante pour 35,00 euros, qu’un simple nettoyage n’aurait pu lui être substitué et le remplacement du filtre à eau du réfrigérateur pour 45,00 euros, soit un total de 330,00 euros, étant précisé que les deux derniers postes de dépenses ne sont pas contestées par la locataire.

Le coût des réparations et remises en état sus reprises imputables à la locataire s’élèvent donc à la somme de 1 585,00 euros.

Madame [F] [R] est donc condamnée à payer cette somme à Madame [B] [S] avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les autres demandes en paiement

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur le solde de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter du montant du loyer et de la provision pour charges locatives aux termes du bail d’habitation convenus.

Madame [B] [S] avance que le congé délivré par la locataire ayant été en date du 1er mai 2023, elle lui est redevable d’un jour de loyer, soit 69,35 euros (2150,00 euros x 31 jours).

Madame [F] [R] fait valoir en réplique qu’elle n’était tenue que d’un préavis d’un mois qu’elle a régulièrement respecté en donnant congé le 02 mars 2023 et en restituant les lieux le 28 avril 2023 conformément à la convocation qu’elle a reçue, que si le bail signé entre les parties est à effet du 1er mai 2022, elle n’est entrée dans les lieux loués qu’à la date du 02 mai 2022.

Elle réclame à titre reconventionnel paiement à Madame [B] [S] de la somme de 208,05 euros correspondant à un jour de loyer qu’elle dit avoir indûment versé le 1er mai 2022 et deux jours de loyer payés en fin de bail précisant qu’elle a versé l’échéance totale du mois d’avril 2023.

S’il résulte des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire qui délivre congé à son bailleur doit respecter un préavis d’un mois, force est en l’espèce de constater que Madame [F] [R] a, renonçant au délai légal d’un mois, décidé de donner son préavis avec un délai plus long 2023 aux termes d’un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 02 mars 2023 et proposé ainsi à Madame [B] [S] de libérer les lieux soit le 29, soit le 30 avril 2023 ou le 1er mai 2023, réglant d’ailleurs l’échéance d’avril 2023 en totalité, ce qui n’est pas contesté.

Or, en l’espèce, le local d’habitation a été restitué par la remise des clés au bailleur en date du 28 avril 2023 lors de l’établissement du constat d’état des lieux de sortie contradictoire.

Il n’y a donc lieu à paiement d’un jour de loyer en date du 1er mai 2023 pour 69,35 euros réclamé à tort par la bailleresse . En revanche, il convient d’ordonner le remboursement par cette dernière de deux jours de loyers des 29 et 30 avril 2023 pour 138,70 euros (69,35 euros x 2) sollicité par la locataire dès lors que celle-ci n’a pas occupé les lieux puisqu’elle les a restitués le 28 avril 2023.

Madame [B] [S] est en conséquence déboutée sa demande en paiement de la somme de 69,35 euros au titre du loyer du 1er mai 2023.

Elle sera condamnée à payer à Madame [F] [R] la somme de 138,70 euros en remboursement des deux jours de loyers des 29 et 30 avril 2023 payés mais indus avec intérêts à compter du présent jugement.

Enfin, le bail d’habitation meublée du 30 avril 2022 stipule qu’il est à effet du 1er mai 2022 ce qui signifie que la locataire est redevable du montant du loyer et de la provision sur charges à compter du 1er mai 2022, soit en l’espèce la somme de 69,35 euros et ce indépendamment de la date de prise de possession des lieux par la remise des clés au locataire à défaut de stipulation contractuelle contraire du bail.

Madame [F] [R] sera donc déboutée de sa demande reconventionnelle en restitution de la somme de 69,35 euros au titre du loyer payé du 1er mai 2022.

Sur les charges locatives

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal sont exigibles sur justification en contrepartie :

1°des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

2°des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée,

3°des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de chaque année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Madame [B] [S] sollicite au dernier état de la procédure paiement :

* de la somme de 265,70 euros au titre de la régularisation de charges de l’appartement du [Adresse 6] pour la période s’échelonnant du 1er mai 2022 au 02 mai 2023,

* de la somme de 207,60 euros au titre de la régularisation de charges du double parking du [Adresse 4] pour la période s’échelonnant du 1er mai 2022 au 02 mai 2023.

Elle demande à la fois de réserver les sommes dues au titre de la régularisation de charges du double parking du [Adresse 4] à intervenir.

Madame [B] [S] conclut en effet de réserver, dans l’attente de l’arrêté des comptes annuels de la copropriété, les sommes dues au titre de la régularisation des charges, expliquant que l’assemblée générale de la copropriété chargée de se prononcer sur les charges de copropriété de la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 s’est tenue en novembre 2023.

Elle précise rester dans l’attente de la production du décompte définitif du cabinet FORIMMO concernant le projet de répartition des charges du double parking.

Madame [F] [R] rappelle qu’elle s’est acquittée de provisions sur charges durant l’exécution du bail sans avoir reçu communication des justificatifs de charges, à savoir les relevés des dépenses générales de l’immeubles et les relevés individuels des charges du logement loué pour les années 2022 et 2023 avec détails des sommes qui lui seraient imputables.

Elle critique la qualité des pièces adverses 14 à 16 difficilement lisibles en raison de leur partie grisée et de l’absence de ventilation entre les charges dues par le propriétaire et celles récupérables auprès du locataire pour les seules charges de l’année 2022.

En l’espèce, il sera fait observer que Madame [B] [S] ne justifie pas avoir établi un relevé de l’ensemble des provisions versées par la locataire à hauteur de 150,00 euros par mois du mois de mai 2022 au mois d’avril 2023, soit 150 euros x 12 mois, soit 1 800,00 euros au total ni elle-même ou son gestionnaire un décompte individuel de charges réelles détaillant les divers postes de dépenses locatives, ni enfin un décompte annuel de régularisation de charges afin de vérifier si la locataire est ou non débitrice d’un reliquat de charges locatives au titre de l’appartement et du double garage.

Et ce alors que les assemblées générales de copropriété se sont déroulées pour les locaux du [Adresse 4] (double garage) le 03 août 2023 et l’appartement du [Adresse 6] le 17 novembre 2023 soit bien antérieurement à l’introduction de la présente action en date du 24 janvier 2024 et que le gestionnaire des biens de Madame [B] [S] aurait dû établir et éditer l’ensemble des relevés locatifs (provisions sur charges versées, charges locatives dues sur la période de location et régularisation de charges) et les communiquer à la locataire au titre d’un décompte définitif de fin de bail.

Ainsi, compte tenu de ces développements, en raison de la carence du bailleur dans son obligation d’établir un décompte final avec reprise des provisions versées et des charges individuelles de la locataire qui lui sont imputables sur la période de location, Madame [B] [S] sera déboutée de sa demande en paiement au titre des charges locatives des sommes de 265,70 euros (appartement) et de 207,60 euros (double garage).

Il n’y a lieu au même motif de réserver sa demande au titre des charges locatives du double garage.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable par le bailleur sur le locataire.

Madame [B] [S] sollicite aux termes du dispositif de ses dernières écritures, paiement de la somme de 121,00 euros et non celle de 161,00 euros comme indiqué dans ses motifs au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023.

Elle produit à cet égard pour en justifier l’avis de taxe foncière pour 2023 afférente à l’appartement sis à [Localité 11], [Adresse 6] qui fixe la taxe ordures ménagères et la taxe spéciale à 405 euros au total et pour le double garage si à [Localité 11], [Adresse 4] à 81,00 euros au total, soit pour 121 jours d’occupation à 1,33 euros par jour (486,00 euros : 365 jours = 1,33 euros x 121 jours) à 160,93 euros.

Madame [F] [R] qui ne rapporte pas la preuve du règlement de cette taxe acquiesce à cette demande laquelle sera jugée bien fondée à hauteur du montant sollicité de 121,00 euros.

Madame [F] [R] sera donc condamnée à payer cette somme à la demanderesse avec intérêts légaux à compter de l’assignation.

Sur les frais d’établissement du procès-verbal de constat

Madame [B] [S] réclame le règlement de la somme de 193,20 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 28 avril 2023.

Elle fait valoir que Madame [F] [R] ne fournirait pas le justificatif du règlement de cette somme entre les mains de ce dernier.

Madame [F] [R] réplique avoir réglé cette somme directement auprès du commissaire de justice qui la lui a réclamée.

Elle apporte un commencement de preuve par écrit du paiement de cette somme. Madame [F] [R] verse en effet aux débats à ce titre un document non numéroté d’un extrait de relevé de compte bancaire dont le titulaire ni la banque ou l’établissement financier ne sont précisés s’échelonnant du 03 juin 2023 au 07 juin 2023 sur lequel est visible à la date du 07 juin 2023 une dernière écriture d’un paiement par carte de 193,62 euros au profit de « la SAS CHRISTOPHER COMMERCE ELECTRONIQUE ».

Le commissaire de justice salarié qui a réalisé ce constat d’état des lieux de sortie du 28 avril 2023 est Madame [K] [L] de la SAS [T] [Z]-[D] [G], commissaires de justice associés à [Localité 11].

Toutefois, Madame [F] [R] n’aurait aucun intérêt à la production de cette pièce si ce n’est pour démontrer qu’elle a réglé à cette société de commissaires de justice la moitié du coût de l’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 28 avril 2023.

Madame [B] [S] qui ne justifie d’ailleurs pas elle-même s’être acquittée de la totalité du coût du constat du commissaire de justice sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de la somme de 193,20 euros.

Sur le compte entre les parties

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

La compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles en application de l’article 1347-1 alinéa 1er de ce code.

Madame [F] [R] a versé à l’entrée dans les lieux un dépôt de garantie contractuel de 4 000,00 euros (deux mois de loyers).

Madame [B] [S] a exposé avoir opéré la compensation entre ce montant et celui relatif à la remise en état de l’appartement loué chiffrée et réclamée à hauteur de 6 215,00 euros.

Le tribunal a cependant retenu au titre du coût des réparations locatives à la charge de Madame [F] [R] la somme de 1 585,00 euros, à laquelle il convient d’ajouter celle de 121,00 euros relative à la taxe d’enlèvement ordures ménagères 2023 due par elle de sorte que

Madame [F] [R] est redevable de la somme totale de 1 706,00 euros à Madame [B] [S].

Il sera rappelé que Madame [B] [S] est débitrice de la somme de 138,70 euros au titre des deux loyers indus des 29 et 30 avril 2023 payés par Madame [F] [R] dont elle lui doit restitution.

Après compensation entre le montant du dépôt de garantie versé par Madame [F] [R] à hauteur de 4 000,00 euros outre la somme de 138,70 euros qui lui est due, soit un total de 4 138,70 euros et la somme de 1 706,00 euros dont elle est débitrice à son égard, Madame [B] [S] est elle-même redevable d’un solde de 2 432,70 euros à Madame [F] [R], à laquelle elle sera condamnée avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Sur les dépens de l’instance et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [B] [S] qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance et sera condamnée à payer à Madame [F] [R] une somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, à moins que le juge ou la loi en décide autrement.

En l’espèce, il n’y a lieu de déroger à cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame [F] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 1 585,00 euros à Madame [B] [S] avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Condamne Madame [F] [R] à payer à Madame [B] [S] la somme de 121,00 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023 avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

Dit que Madame [B] [S] est redevable du montant du dépôt de garantie de 4 000,00 euros et de la somme de 138,70 euros au titre des deux loyers indus à l’égard de Madame [F] [R],

Condamne après compensation des créances réciproques entre les parties, Madame [B] [S] à payer à Madame [F] [R] la somme de 2 432,70 euros avec intérêts légaux à compter du présent jugement,

Déboute Madame [B] [S] de sa demande en paiement de la somme de 69,35 euros au titre du loyer du 1er mai 2023,

Déboute Madame [B] [S] de ses demandes en paiement des charges locatives relatives à l’appartement et au double garage,

Déboute Madame [B] [S] de sa demande en paiement de la somme de 193,20 euros au titre de la moitié du coût du procès-verbal de constat du 28 avril 2023,

Déboute Madame [F] [R] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 69,35 euros au titre d’un remboursement du loyer 1er mai 2022,

Condamne Madame [B] [S] à payer à Madame [F] [R] la somme de 1 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne Madame [B] [S] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection