TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 25/52112 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FUY

N°: 5

Assignation du :

04 Mars 2025

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires

+1CCC expert

délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 juillet 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté e de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. SELENIA

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Vianney BOUVET-LANSELLE, avocat au barreau de PARIS – #P0035

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. PRIVATE FRENCH UNIVERSITY

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Med salah DJEMAI, avocat au barreau de PARIS – #E0370

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Par acte du 19 septembre 2023, la SCI Selenia a donné à bail à usage professionnel à la société Private French University des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 6], moyennant un loyer annuel en principal de 48.000 euros payable mensuellement entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Par acte extrajudiciaire du 2 septembre 2024, la SCI Selenia a fait délivrer à la société Private French University un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 1.584 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Un nouveau commandement de payer a été adressé le 20 décembre 2024 portant sur la somme de 4.752 euros au titre de l’arriéré locatif, mois de novembre 2024 inclus.

Par acte extrajudiciaire délivré le même jour, la SCI Selenia a fait délivrer à la société Private French University un commandement de faire portant sur la communication de l’assurance, le constat de dégâts des eaux, la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur, l’obtention des autorisation administratives relatives aux établissements recevant du public, l’occupation des parties communes, et l’apposition d’une affiche sur la façade de l’immeuble.

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2025, la SCI Selenia a assigné la société Private French University en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 24 juin 2025, la SCI Selenia demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société Private French University et de tous occupants de son chef,

— régler le sort des meubles,

— condamner la société Private French University à lui payer la somme provisionnelle de 9.944 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, loyer de juin 2024 inclus,

— dire que les sommes dues seront majorées de 10% au titre de la clause pénale,

— condamner la société Private French University à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— dire que la SCI Selenia pourra conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— condamner la société Private French University à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la société Private French University demande de :

— ordonner n’y avoir lieu à référé, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir,

— ordonner la requalification du contrat litigieux en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux,

— ordonner la nullité des commandements notifiés à la requête de la SCI SELENIA, et les déclarer nuls et de nuls effets,

— suspendre purement et simplement les effets de la clause résolutoire,

— débouter en conséquence, la SCI SELENIA de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires, et dire n’y avoir lieu à référé,

Subsidiairement, et en cas de manquements constatés par le tribunal, accorder à la concluante les plus larges délais, en raison de sa bonne foi,

— accueillir la société FRENCH PRIVATE UNIVERSITY en sa demande reconventionnelle et la déclarer bien fondée,

— ordonner la désignation d’un expert à l’effet d’évaluer le préjudice de la société FRENCH PRIVATE UNIVERSITY, suite au trouble de jouissance subi à l’occasion de l’exploitation des locaux et ce, depuis l’entrée dans les lieux le 19 septembre 2023,

— dire que l’expert aura pour mission de se rendre sur place et de se faire remettre tous documents utiles à sa mission et notamment décrire et analyser les troubles de jouissance subis par la société locataire,

— faire une évaluation du dommage et évaluer le coût des réparations,

— faire les comptes entre les parties, et il informera le Tribunal si les parties venaient à se concilier.

— dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois, et qu’il pourra être remplacé par simple ordonnance en cas d’empêchement,

En tout état de cause,

— condamner la demanderesse au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la société Private French University a indiqué qu’un chèque de 4.400 euros pour le paiement du loyer du mois de juin 2025 avait été adressé à la SCI Selenia. Elle a demandé à titre reconventionnel le remboursement d’un trop perçu de loyer pour un montant de 2808 euros.

Par note en délibéré autorisée par la présidente, la SCI Selenia a confirmé que le chèque avait été encaissé et que la demande de provision au titre de l’arriéré locatif s’élève en conséquence à la somme de 5.544 euros.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes de l’article 22 du bail « Il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR, un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Ainsi, toutes les infractions du LOCATAIRE aux dispositions du présent bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l’entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l’exercice du droit de visite du BAILLEUR, aux conditions d’installation de publicités en extérieur, aux obligations du LOCATAIRE en matière d’assurance, aux dispositions relatives à la cession et à la sous-location du présent bail, seront sanctionnées par le jeu de la présente clause résolutoire.

Dans le cas où le LOCATAIRE se refuserait à quitter les biens loués, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire territorialement compétent et exécutoire par provisions, nonobstant appel. »

En l’espèce, la SCI Selenia reproche à la société Private French University de ne pas avoir procédé au règlement de la totalité des sommes qui lui étaient demandées au titre des loyers impayés dans le mois ayant suivi le commandement du 20 décembre 2024, de ne pas avoir procédé à la suppression d’une affiche commerciale sur la façade installée sans autorisation et en violation de l’article 11 alinéa 2 et 22 du bail, d’avoir refusé de faire un constat de dégâts des eaux, d’avoir réalisé des travaux sans autorisation et de ne pas avoir procédé à la remise en état des lieux, et enfin de ne pas avoir communiqué les autorisations administratives applicable aux établissement recevant du public, sollicitées par le bailleur.

Toutefois, il apparaît au regard des échanges entre le preneur et le gérant représentant le bailleur qu’un accord avait été trouvé entre les parties pour la diminution du prix du loyer au regard de l’impossibilité d’utiliser une partie du local, et que les sommes sollicitées dans le commandement de payer correspondent à la minoration consentie dans l’attente des travaux.

De plus, l’appréciation de la conformité des travaux réalisés par le preneur au regard des dispositions du bail, fait l’objet de contestations sérieuses dès lors que la société Private French University produit des éléments démontrant que ces travaux ont été rendus nécessaires à la mise en sécurité et en conformité des lieux eu égard à leur utilisation. Une telle appréciation nécessite un examen approfondi des pièces et une interprétation qui n’appartient pas au juge des référés.

Par ailleurs, la société Private French University démontre au regard des éléments produits avoir obtenu les agréments en lien avec son activité après visite des locaux préalable à son fonctionnement.

S’agissant des enseignes installées par la société Private French University devant l’entrée du local, leur installation n’apparaît pas manifestement contraire aux dispositions du bail et il appartiendra au juge de fond de dire si elles auraient dû être autorisées par le bailleur.

Enfin, la SCI Selenia ne démontre aucunement d’un refus de la société Private French University à procéder au constat du dégât des eaux qui apparaît en outre avoir eu lieu en juillet 2024.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur et au bien fondé des demandes présentées, tant sur le montant des sommes réclamées que sur les demandes formulées dans le commandement de faire.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande visant à constater la résolution du contrat ainsi que sur les demandes annexes.

Sur les demandes de provision

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, ainsi qu’il l’a été constaté ci-avant, il existe une contestation sérieuse sur le montant de la somme réclamée. En effet, il ressort des échanges de courriers versés à la procédure entre la société Private French University et la société Locagérance Gestion et des quittances de loyer, qu’un accord paraît avoir été trouvé entre les parties pour la réduction des loyers en raison de la perte de jouissance d’une partie des locaux.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SCI Selenia..

S’agissant de la demande de provision formulée par la société Private French University au titre du trop perçu, il convient de constater de cette demande présente une contestation sérieuse dans la mesure où elle implique l’interprétation de l’accord qui aurait été trouvé entre le bailleur et le preneur sur la réduction temporaire des loyers.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société Private French University.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure qu’au mois de novembre 2023, une partie du local a été affecté par des odeurs pestilentielles et que la société Private French University indique que ces odeurs rendu une partie du local inexploitable pour une surface d’au moins 25 m2. D’autre part, la locataire indique que le dégât des eaux ayant fait l’objet d’un constat le 3 juillet 2024 a affecté le local loué et que les conséquences des inondations subsistent à ce jour.

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, le motif légitime prévu par l’article 145 du code de procédure civile est établi. La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Enfin, il n’y a lieu à référé sur la demande de requalification du contrat de bail formulé par la défenderesse, cette demande ne relevant pas des pouvoirs du juge des référés.

La SCI Selenia qui succombe sera condamnée au dépens de l’instance.

En l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande visant à constater l’acquisition de la clause résulutoire ainsi que sur les demandes annexes portant sur l’expulsion de la société Private French University, la demande au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation de la conservation du dépôt de granrantie de de la provision au titre de la clause pénale ;

[C] n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la SCI Selenia à l’égard de la société Private French University ;

[C] n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par la société Private French University à l’égard de la SCI Selenia ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

[X] [K]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.03.88.88.89

Email : [Courriel 9]

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 4.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Private French University à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 septembre 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 11 mai 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la requalification du contrat de bail ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rejetons la demande de la SCI Selenia sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons la demande de la société Private French University sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Selenia aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 12]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX010]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [K]

Consignation : 4000 € par la société Private French University

le 11 Septembre 2025

Rapport à déposer le : 11 Mai 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.