TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES

JUGEMENT FIXANT INDEMNITE

DU 16 AVRIL 2026

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N° RG 25/00094 – N° Portalis DB22-W-B7J-TQAO

Code NAC : 70H

OPÉRATION : Préemption – Fonds de commerce sis à [Localité 1].

Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation des YVELINES, désignée le 05 janvier 2026 par ordonnance n 4/2026 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier,

ENTRE :

COMMUNE DE [Localité 1], dont l’Hôtel de Ville est sis [Adresse 1], représenté par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité audit hôtel de ville.

AUTORITE PREEMPTRICE ET DEMANDERESSE

Représentée par Maître Benoît JORION du cabinet JORION AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Géraldine PRYFER, avocat au barreau de PARIS.

ET

S.A.S. HIPSTER COOKER, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 894 980 457, dont le siège social est situé [Adresse 2] à PARIS (75008), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

PROPRIETAIRE PREEMPTEE ET DEFENDERESSE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS

À l’audience du 13 février 2026, tenue en audience publique.

EN PRESENCE DE :

Monsieur Marc BAUDOUIN, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SAS HIPSTER COOKER est propriétaire d’un fonds de commerce situé au [Adresse 3] sous l’enseigne LE BISTRO [Localité 1]. Le bail commercial expire le 31 décembre 2023.

Le 8 août 2025, la SAS HIPSTER COOKER a adressé une déclaration de cession qualifiée de « bail commercial » précité au prix de vente de 416.000 euros, hors frais et commissions.

Par courrier du 5 août 2025, reçu le 8 août 2025, la société HIPSTER COOKER a adressé une déclaration de cession à la commune de [Localité 1], pour un montant de 416.000 euros.

Le 22 août 2025, la commune de [Localité 1] a sollicité l’avis du service des Domaines, sans en recevoir de réponse.

Par décision en date du 30 septembre 2025, la Commune de [Localité 1] a décidé d’exercer le droit de préemption urbain sur ce bien immobilier au prix « fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation », décision notifiée aux parties.

Par mémoire reçu au greffe le 6 octobre 2025, la Commune de [Localité 1] a saisi le juge de l’expropriation près du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant à la société SAS HIPSTER COOKER.

L’ordonnance fixant la date du transport et de l’audience a été rendue le 9 décembre 2025.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 27 janvier 2026.

Le transport sur les lieux est intervenu le 5 février 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 13 février 2026 lors de laquelle le conseil de la commune de [Localité 1] et le commissaire du gouvernement ont été entendus.

Aux termes de son mémoire de saisine réceptionné le 6 octobre 2025, la Commune de [Localité 1] demande au juge de l’expropriation de :

Fixer le prix du fonds de commerce à un montant de 246.000 euros,Condamner la SAS HIPSTER COOKER au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses conclusions réceptionnées au greffe le 27 janvier 2026, le commissaire du gouvernement propose de retenir la valeur de 265.000 euros.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L 'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ

Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien

En application de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la Commune de [Localité 1] a été dernièrement modifié le 20 novembre 2025.

La date de référence est donc le 20 novembre 2025, date retenue par le Commissaire du gouvernement et non contestée par les parties.

À cette date, le bien était situé en zone U-cv du PLU de la commune de [Localité 1], soit une zone correspondant au centre-ville et à ses abords immédiats.

2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation.

3) Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

B.

La surface

Les parties s’accordent sur la surface de la parcelle à retenir pour l’évaluation, soit une surface habitable de 267 m². L’évaluation s’effectuera sur cette base, étant relevé que la parcelle est d’une superficie de 267 m² environ.

L’occupation du bien

Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation.

Les constats lors de la visite des lieux

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes :

Sur l’environnement

Le fonds de commerce se situe à [Localité 1] à 30 min en voiture de [Localité 2] à 30 min en transport de [Localité 3] avec un changement et 1h en voiture de [Localité 3].

Sur le bien

Au sein de la commune, le fond est situé sur la place [Adresse 4] en centre-ville avec plusieurs commerces à proximité et des habitations.

Le restaurant bénéficie d’une terrasse extérieure en avant de sa vitrine et sur le côté (5 tables de 2 devant et 5 tables de 2 sur le côté.

On entre dans le local par une porte vitrée directement dans la salle de restauration occupée principalement sur la droite par un large bar en zinc. Sur la gauche, une ouverture non fermée poursuit l’espace restauration dans une plus petite pièce avec 11 tables de 2 personnes.

Des fenêtres à l’intérieur du local permet de voir la cuisine située au fond de la salle de restauration.

La cuisine est composée d’un ilot central, de plans de travail et d’une batterie de professionnelle. Aucune porte ne la sépare de la salle de restauration.

Dans le prolongement du bar, il y a un couloir assez large qui mène d’une part aux toilettes avec lavabo et un autre toilette réservé au personnel du restaurant et en face de ces toilettes une porte fermée mène à un espace de stockage en montant 2 marches ainsi qu’à un escalier qui descend à la cave.

L’escalier descendant mène à un espace étroit et très bas de plafond (environ 1,65m) qui abrite les fûts de bières directement raccordé au bar.

La pièce de stockage est constituée de 2 pièces différentes sans porte sans revêtement au sol ni isolation au niveau du toit (tuiles apparentes), les murs sont nus. La hotte se situe dans ce local (bruyante).

Au bout de la pièce de stockage, plus basse de plafond en raison d’une élévation du sol, une petite pièce fermée par une porte mène à un autre espace de rangement.

À côté une autre petite pièce avec machine à laver. Toujours les mêmes caractéristiques : pas de revêtements mur et sol.

Enfin, un couloir débouche sur une dernière pièce de stockage haute de plafond. Cette pièce s’ouvre par une porte en bois vétuste sur une arrière-cour qui n’est pas entretenue et qui permet de stocker les poubelles et espace de repos pour les employés.

SUR LA DETERMINATION DU PRIX

La Commune de [Localité 1] rappelle que la société HIPSTER COOKER dispose d’un bail commercial signé le 1er janvier 2023, pour une durée de neuf ans, soit jusqu’au 31 décembre 2031, pour un loyer annuel hors charge de 19.002,60 euros. La commune énonce les chiffres d’affaires hors taxe de la société HIPSTER COOCKER : 321.730 euros pour l’année 2022, 351.769 euros pour l’année 2023, 378.584 euros pour l’année 2024. Elle rappelle que l’acquisition du fonds de commerce de la société HIPSTER COOKER le 15 décembre 2021 a été réalisé pour un montant de 270.000 euros (correspondant au terme n°1 du commissaire du gouvernement).

La commune de [Localité 1] présente les termes de comparaison suivants :

1- Cession du 7 novembre 2024 du fonds de commerce du bar Le Centre situé [Adresse 5]

Prix de vente : 75.000 €

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 282.349 euros pour 2022 et 172.287 euros pour 2023

Loyer annuel : 39.162 €

2- Cession en 2022 du fonds de commerce du restaurant JAPAN SAKURA situé [Adresse 6]

Prix de vente : 460.000 €

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 659.550 euros pour 2019, 631.016 euros pour 2020 et 874.830 euros pour 2021

Loyer annuel : 39.162 €

3- Cession du 3 février 2023 du fonds de commerce du traiteur SAUDADE situé [Adresse 7]

Prix de vente : 20.500 €

Dernier chiffre d’affaires annuel HT : 47.763 euros

Loyer annuel : 13.200 €

La commune de [Localité 1] estime le prix du fonds de commerce en appliquant un coefficient moyen pour les fonds de commerce de restaurant de 70% sur la moyenne de trois derniers d’affaires annuels HT connus.

Soit le calcul suivant : (321.730 euros x 351.769 euros x 378.584 euros) / 3 x 70% = 245.486 euros.

Le commissaire du gouvernement soumet les termes de comparaison suivants correspondants aux dernières cessions de fonds de commerce connues, de restauration traditionnelle dans la commune, ou dans les localités jouxtant [Localité 1] :

1- Cession de 2021 de HIPSTER COOKER situé [Adresse 3]

Prix de vente : 270.000 €

Pourcentage retenu : 100,51%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 204.528 euros pour 2018, 285.699 euros pour 2019 et 315.646 euros pour 2020

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 268.624,33 €

2- Cession de 2019 de GOUT SANS FIN situé [Adresse 8]

Prix de vente : 270.000 €

Pourcentage retenu : 52,43%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 422.339 euros pour 2016 et 607.700 euros pour 2017

3- Cession de 2024 de SIAB situé [Adresse 9]

Prix de vente : 50.000 €

Pourcentage retenu : 47,66 %

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 104.900 euros pour 2023

4- Cession de 2022 de TRIOMPHAL situé [Adresse 10]

Prix de vente : 210.000 €

Pourcentage retenu : 193,36%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 194.390 euros pour 2019, 70.396 euros pour 2020 et 61.029 euros pour 2021

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 108.605 €

5- Cession de 2024 de SASU SFEZINO situé [Adresse 11]

Prix de vente : 139.000 €

Pourcentage retenu : 83,39 %

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 118.816 euros pour 2021, 193.128 euros pour 2022 et 188.101 euros pour 2023

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 166.681,67 €

6- Cession de 2023 de LDH situé [Adresse 12]

Prix de vente : 105.000 €

Pourcentage retenu : 123,24%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 37.613 euros pour 2020, 69.191 euros pour 2021 et 148.788 euros pour 2022

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 85.197,33 €

7- Cession de 2023 de SAHI MUGHOL situé [Adresse 13]

Prix de vente : 60.000 €

Pourcentage retenu : 64,69%

Dernier chiffre d’affaires annuel HT : 92.749 euros

8- Cession de 2022 de CL situé [Adresse 14]

Prix de vente : 190.000 €

Pourcentage retenu : 90,36%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 323.154 euros pour 2019, 145.748 euros pour 2020 et 161.943 euros pour 2021

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 210.281,67 €

9- Cession de 2025 de GODRILA situé [Adresse 15]

Prix de vente : 111.000 €

Pourcentage retenu : 49,18%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 229.822 euros pour 2022, 237.216 euros pour 2023 et 210.093,89 euros pour 2024

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 225.710,63 €

10- Cession de 2025 de ALVES ET GRILO situé [Adresse 16]

Prix de vente : 400.000 €

Pourcentage retenu : 61,98%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 636.398 euros pour 2022, 628.986 euros pour 2023 et 670.631 euros pour 2024

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 645.338,33 €

11- Cession de 2024 de SARTROU situé [Adresse 17]

Prix de vente : 350.000 €

Pourcentage retenu : 41,79%

Derniers chiffres d’affaires annuels HT : 682.040 euros pour 2021, 1.101.825 euros pour 2022 et 728.719 euros pour 2023

CA moyen TTC sur les 3 dernières années : 837.528 €

Le commissaire de gouvernement demande d’exclure les termes de comparaison n°1 et 3 de la commune qui sont des services de traiteurs, différents de HIPSTER COOKER. Il souligne concernant le terme n°2, que l’acte de cession n’a pas été retrouvé. Il expose que l’expropriant valorise le fonds à hauteur de 70% de la moyenne du chiffre d’affaires des 3 derniers exercices, sans référencer ce pourcentage.

Parmi les termes qu’il présente, le commissaire du gouvernement retient que le terme de comparaison n°1 correspond à l’acquisition du fonds par HIPSTER COOKER. Il exclut les termes n°3 et n°7 car les actes de cession du fonds ne présentent qu’un seul chiffre d’affaires sur une seule année d’exercice. Il souligne que le terme n°4 présente un pourcentage 193,36% disproportionné par rapports aux autres termes de comparaison. Enfin, le commissaire du gouvernement retient la moyenne du pourcentage de cession du fonds par rapport à la moyenne des chiffres d’affaires des termes de comparaison n°1, 2, 5, 6, 8, 9, 10 et 11, soit un pourcentage de 75,36%.

Ainsi, le commissaire du gouvernement retient le calcul suivant pour fixer la valeur du fonds de commerce : 350.694 € x 75,36 % = 264.283 arrondie à 265.000 euros

*

Aux termes de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

La méthode dite par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce l’emprise à évaluer sur le marché immobilier local n’est pas contestée. La commune de [Localité 1] et le commissaire du gouvernement proposent des termes de comparaison.

L’article R.311-22 alinéa 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant ».

Il résulte de ce texte qu’en matière d’expropriation, l’application du principe, énoncé à l’article 4 du code de procédure civile, selon lequel l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, tient compte, d’une part, de la présence à l’instance du commissaire du gouvernement, qui est partie à la procédure, d’autre part, de la participation, active ou non, de l’exproprié à la procédure le concernant. Ainsi en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge est tenu de fixer l’indemnité en fonction des éléments dont il dispose, au titre desquels figure la proposition du commissaire du gouvernement, celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant. Il en découle que, si l’exproprié n’a pas répondu aux offres de l’expropriant ni notifié de mémoire, le juge peut allouer une indemnité supérieure à l’offre de l’expropriant, dès lors qu’elle n’excède pas la proposition du commissaire du gouvernement, comme l’a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e Civ. 9 octobre 2025, n°24-12.637).

Les parties s’accordent pour retenir le chiffre d’affaires moyen de la société HIPSTER COOKER soit 350.694 euros comme base pour fixer la valeur du fonds de commerce.

La commune de [Localité 1] ne justifie pas du pourcentage qu’elle applique alors que parmi les termes qu’elle présente les pourcentages appliqués sont d’environ 33% pour le terme n°1, 64 % pour le terme n°2 et 43 % pour le terme n°3. La commune ne rapporte la preuve d’aucun des termes de comparaison qu’elle cite. Le commissaire du gouvernement n’ayant pu retrouver les éléments concernant le terme n°2 de la commune, celui-ci ne peut qu’être écarté.

Concernant les termes du commissaire du gouvernement, celui-ci écarte de lui-même le terme n°4, ce qui sera fait.

En ne retenant que les termes situés à [Localité 1], soit n°1 et 3 de la commune, dont il n’est pas rapporté la preuve qu’ils n’effectuaient pas d’activité de restauration, et n°1, 2 et 6 du commissaire du gouvernement, la moyenne est de (33 + 43 + 100,51 + 52,43 + 123,24) /5 = 352,18 /5 = 70,44 %.

Dès lors, le pourcentage appliqué par le commissaire du gouvernement sera retenu soit 75,36%.

Ainsi, 350.694 € x 70,44% = 247.029 euros arrondie à 250.000 euros.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 1] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La demande de la Commune de [Localité 1] présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile est donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

FIXE à la somme de 250.000 euros le prix d’acquisition par la Commune de [Localité 1] du fonds de commerce appartenant à la SAS HIPSTER COOKER situé [Adresse 3] ;

DEBOUTE la Commune de [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que les dépens sont à la charge de la Commune de [Localité 1] par application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 16 Avril 2026.

Le Greffier Le Juge de l’expropriation

Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU