MINUTE N°

N° RG 25/00896 – N° Portalis DB22-W-B7J-TJ7N

Société IN’LI anciennement dénommee OGIF

C/

Madame [G] [F]

Monsieur [M] [C] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DEMANDEUR :

Société IN’LI anciennement dénommee OGIF, société anonyme inscritue au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 602 052 359, venant aux droits et obligations de Société des Nouvelles Résidences dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, substituée par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [G] [F], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [C] [F], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, en la présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire

Greffier : Lydia SINGRE, en la présence de Hoang Oanh LE-THANH, greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR

Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à : – Madame [G] [F]

— Monsieur [M] [C] [F]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 3 août 2016,la SOCIETE DES NOUVELLES RÉSIDENCES (SNR) a donné à bail à Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 5],

Le 4 décembre 2024, la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF, venant aux droits de la SNR a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 958,20 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 5 décembre 2024, la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 août 2025, la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF a assigné Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier , sous astreinte de 8 euros par jour de retard à compter dans les deux mois suivant la signification de la présente décision;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira à la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF, aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] ;

— condamner Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 5747,22 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 10 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux loués ;

* 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 20 août 2025.

A l’audience du 19 mars 2026, la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales, indiquant qu’elle n’a pas de décompte actualisé.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Elle indique néanmoins s’en rapporter quant à l’octroi de délais de paiement en fonction du décompte actualisé qu’elle sollicite de pouvoir fournir par note en délibéré.

Madame [G] [F], bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de Justice n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Monsieur [M] [C] [F] qui comparaît indique que la dette est actuellement de 5943 euros , et qu’il souhaite être autorisé à transmettre son relevé de compte locataire par note en délibéré.

Il sollicite de pouvoir rester dans l’appartement et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus du loyer courant. Il indique que la dette locative a pris naissance en raison d’une saisie de son véhicule adapté au handicap de ses deux enfants; qu’il a été dans l’obligation d’acheter un autre véhicule qui s’est avéré défectueux et qu’il a dû engager de nouveaux frais. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant et avoir versé plus de 9000 euros depuis l’assignation pour apurer la dette. Il explique percevoir un salaire mensuel de 3500 euros et que son épouse perçoit quant à elle un salaire de 1900 euros environ.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée reçue le 20 mars 2026, Monsieur [F] a transmis un décompte actualisé et la bailleresse a également transmis le 6 avril 2026 un décompte daté du 26 mars 2026, courant du 31 mars 2024 au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 20 août 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi précitée, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 août 2016, du commandement de payer délivré le 4 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 mars 2026 que la SA IN’LI, anciennement dénommée OGIF rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Par conséquent, Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme de 5 943 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, échéance defévrier 2026 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] le 4 décembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 4 février 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 août 2016 à compter du 5 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [M] [C] [F] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation financière et personnelle et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités, étant précisé que depuis janvier 2026, les locataires ont fait un effort conséquent pour diminuer leur dette locative.

En outre, le bailleur s’en rapporte s’agissant de l’octroi de délais.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] selon les modalités précisées au dispositif.

En conséquence, il y a lieu de rappeler à Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. La clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires s’acquittent des échéances courantes et des mensualités supplémentaires prévues dans les délais fixés au dispositif de la présente décision.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] et de tout occupant de leur chef serait autorisée et le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 février 2025.

Toutefois, les effets de cette résiliation sont suspendus du fait de l’octroi de délais de paiement. En cas de non-respect des délais fixés au dispositif, Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] deviendraient occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] au paiement de cette indemnité à compter du 5 février 2025, jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 26 mars 2026 .

Conformément à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail , l’indemnité d’occupation est due solidairement par Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F].

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement aux dépens de l’instance, Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] comprenant les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF venant aux droits de la SOCIETE DES NOUVELLES RÉSIDENCES (SNR) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 août 2016 entre la SNR d’une part et Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] d’autre part, concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 6] [Localité 2], sont réunies à la date du 5 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] à payer à la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF venant aux droits de la SNR la somme de 5 943 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse ;

AUTORISE Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] à s’acquitter de la dette en 15 fois, en procédant à 14 versements de 400 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] à payer à la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF venant aux droits de la SNR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 5 février 2025, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du26 mars 2026, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] [F] et Madame [G] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de signification du commandement de payer du 5 décembre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

REJETTE la demande de la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF venant aux droits de la SNR au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Madame Hoang Oanh

LE-THANH, greffier

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,