Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 28 mai 2026, n° 25/03801

TJ Versailles 28 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 28 mai 2026, n° 25/03801
Numéro(s) :	25/03801
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GUITTON
Cabinet(s) :	AUDINEAU - GUITTON

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2026

N° RG 25/03801 – N° Portalis DB22-W-B7J-TFHF

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Etablissement 1] situé [Adresse 1] dont les références cadastrales sont Section AC n°[Cadastre 1] représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 672 045 143 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [Q] [U] [I]

né le 05 Mars 1980 à [Localité 2] (ALGÉRIE),

demeurant [Adresse 3],

2/ Madame [D] [F] [V] [Z] épouse [I]

née le 15 Mars 1979 à [Localité 3] (CAMEROUN),

demeurant [Adresse 3],

défaillants, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 30 Juin 2025 reçu au greffe le 02 Juillet 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 26 Mars 2026, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, sont propriétaires des lots n°151, 299 et 457 au sein de la Résidence [Etablissement 1] sise [Adresse 4] à [Localité 4].

Faisant grief à M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à Fontenay le Fleury (78330) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, le cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, a, par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, fait assigner M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, de l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, et des articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, M. [Q] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] à lui payer la somme en principal de 11.176,73 euros à titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 1er juillet 2025 inclus, et représentant :

o 10.736,33 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles,

o 440,40 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [Q] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] d’une condamnation solidaire, et à tout le moins in solidum au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

o de la mise en demeure notifiée par le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1], Syndic, en date du 1er décembre 2021 d’avoir à payer la somme de 2.881,02 euros,

o de la 2ème relance notifiée par le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1], Syndic, en date du 21 janvier 2022 d’avoir à payer la somme de 2.227,13 euros,

o de la lettre de mise au contentieux notifiée par le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1], Syndic, en date du 4 mai 2022 d’avoir à payer la somme de 2.903,98 euros,

o de la lettre de mise au contentieux notifiée par le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 1], Syndic, en date du 27 novembre 2024 d’avoir à payer la somme de 10.412,55 euros,

o de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, M. [Q] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] à lui payer la somme de

1.100 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner solidairement, et à tout le moins in solidum, M. [Q] [I] et Mme [D] [Z] épouse [I] à lui payer une indemnité de

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, les frais de signification ainsi de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre du cabinet AUDINEAU-[G], sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, régulièrement assignés par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 30 juin 2025, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 mars 2026 et a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété, l’état hypothécaire et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, pour les lots n°151, 299 et 457,

— un courrier de relance en date du 27 octobre 2021 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 2.833,02 euros,

— une mise en demeure en date du 1er décembre 2021 adressée par le syndic aux défendeurs pour un montant de 2.881,02 euros, dont 48 euros de frais de mise en demeure,

— un courrier de relance en date du 21 janvier 2022 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 2.227,13 euros dont 42 euros de frais de relance,

— un courrier de “mise au contentieux” en date du 4 mai 2022 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 2.903,98 euros, dont 175,20 euros de frais de mise au contentieux,

— un courrier de “mise au contentieux” en date du 27 novembre 2024 adressé par le syndic aux défendeurs pour un montant de 10.412,55 euros, dont

175,20 euros de frais de mise au contentieux,

— un historique de compte sur la période courant du 1er octobre 2021 au

1er juillet 2025 pour un solde débiteur de 11.176,73 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2021 au

30 septembre 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

2 juillet 2021, 22 mars 2022, 21 mars 2023, 21 mars 2024 et 2 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.736,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 440,40 euros correspondant aux frais suivants :

—  01/12/2021 Frais de mise en demeure à hauteur de 48 euros,

—  21/01/2022 Frais de 2ème relance à hauteur de 42,00 euros,

—  04/05/2022 Frais de mise au contentieux à hauteur de 175,20 euros,

—  27/11/2024 Frais de mise au contentieux à hauteur de 175,20 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires produit lesdits courriers de mise en demeure, relance et “mise au contentieux”, outre les accusés de réception y afférents.

Les frais de mise en demeure à hauteur de 48 euros seront retenus au titre des frais de recouvrement. En revanche, les frais de relance adressés le 21 janvier 2022, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 1er décembre 2021, ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel. Enfin, comme rappelé ci-dessus, les frais de “mise au contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic, ne constituent pas non plus des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 48 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure en date du 1er décembre 2021 pour la somme alors exigible de 2.833,02 euros, de la 2ème relance en date du

21 janvier 2022 pour la somme alors exigible de 2.185,13 euros, de la lettre

de mise au contentieux en date du 4 mai 2022 pour la somme alors exigible

de 2.286,78 euros, de la lettre de mise au contentieux en date

du 27 novembre 2024 pour la somme alors exigible de 10.020,15 euros, et à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et les frais de signification du présent jugement mais ne comprendront en revanche pas les éventuels frais d’exécution, s’agissant d’une demande hypothétique.

Les frais d’exécution forcée étant à ce stade putatifs, il ne sera pas davantage fait droit à la demande relative à l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce.

Maître [A] [G], membre du cabinet AUDINEAU-[G], n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par le syndicat des copropriétaires à son profit sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Q] [I] et Mme [D] [Z], son épouse, seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise

[Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne solidairement M. [Q] [U] [I] et Mme [D] [F] [V] [Z], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 5]

[Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 10.736,33 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées

au 1er juillet 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 pour la somme alors exigible de 2.833,02 euros, du 21 janvier 2022 pour la somme alors exigible de 2.185,13 euros, du 4 mai 2022 pour la somme alors exigible de 2.286,78 euros, du 27 novembre 2024 pour la somme alors exigible de 10.020,15 euros, et à compter du 30 juin 2025 pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [Q] [U] [I] et Mme [D] [F] [V] [Z], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 48 euros au titre des frais de recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2021 ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil, ce à compter du 30 juin 2025, date de l’assignation ;

Condamne in solidum M. [Q] [U] [I] et Mme [D] [F] [V] [Z], son épouse, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [Q] [U] [I] et Mme [D] [F] [V] [Z], son épouse, aux dépens, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et de signification du présent jugement, mais ne comprendront pas les frais de sommation de payer, les éventuels frais d’exécution du présent jugement, ni l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise

[Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE