TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

13 MARS 2026

N° RG 25/01708 – N° Portalis DB22-W-B7J-S3YU

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [P] situé au [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 679 804 625 dont le siège est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Elodie DUMONT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société A.G.F., société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre sous le numéro 509 495 966 dont le siège social est situé au [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 24 Mars 2025 reçu au greffe le 25 Mars 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Décembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Février 2026 prorogé au 13 Mars 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI AGF est propriétaire du lot n°76 au sein de la Résidence [P] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500).

Par un jugement en date du 6 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [P]

de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété arrêtées

au 29 janvier 2018,

— débouté la SCI AGF de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SCI AGF à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par un arrêt en date du 31 mars 2021, la cour d’appel de [Localité 1] a :

— confirmé le jugement du 6 décembre 2018 sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à un arriéré de charges,

Statuant à nouveau de ce chef,

— condamné la SCI AGF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.208,55 euros au titre de l’arréré de charges jusqu’au 2ème trimestre, majorée des intérêts au taux légal à compter du

27 mai 2019,

Y ajoutant,

— condamné la SCI AGF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rejeté toutes les autres demandes.

Faisant grief à la SCI AGF de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500) lui a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé une mise en demeure en date du 19 février 2020

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), a par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, fait assigner la SCI AGF devant le tribunal de céans en recouvrement des charges de copropriété.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation signifiées le 18 septembre 2025 à la SCI AGF, sans que celle-ci puisse être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, la COMPAGNIE DE GESTION FONCIERE (COGEFO), demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions de son décret d’application du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, de :

— le recevoir en son action ;

Et le disant bien fondé,

— condamner la SCI A.G.F. à lui payer :

• 10.042,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 25 juin 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts de droit sur la somme de 1.646,90 euros à compter de la mise en demeure du 19 février 2020, et de l’assignation pour le surplus,

• la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires,

• la somme forfaitaire de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice matériel et économique subi par le syndicat des copropriétaires ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI A.G.F. à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI A.G.F. aux entiers dépens de la présente instance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à à ses dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI AGF qui n’a pu être touchée, le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2025 et a été mise

en délibéré au 20 février 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé

au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété et la fiche immeuble attestant de la qualité de copropriétaire de la SCI AGF pour le lot n°76,

— le jugement du tribunal de grande instance de Versailles du 6 décembre 2018 susvisé,

— l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 1] du 31 mars 2021 susvisé,

— une mise en demeure en date du 19 février 2020 adressée par le syndic à la défenderesse pour un montant de 1.646,90 euros, dont 40 euros de frais de relance,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2013 au

11 mars 2025 pour un solde débiteur de 29.044;24 euros,

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 25 juin 2025 pour un solde débiteur de 29.756,62 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2019 au

30 septembre 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023

— une facture de frais de pré-état daté en date du 19 mai 2022,

— une facture de frais d’état daté en date du 4 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

9 avril 2018, 17 avril 2019, 3 août 2020, 16 juin 2021, 31 mars 2022,

13 avril 2023, 3 avril 2024 et 3 avril 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 10.042,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 juin 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus.

La SCI AGF sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse aux intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 19 février 2020.

S’il produit ladite mise en demeure, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a effectivement été adressée à la SCI AGF.

Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 24 mars 2025, date de l’assignation, pour la somme alors exigible de 9.413,53 euros, et à compter du 18 septembre 2025, date de signification des conclusions d’actualisation, pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 40 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 19 février 2020.

Il produit à l’appui de sa demande ladite mise en demeure, mais ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a effectivement été adressée à la SCI AGF.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années, en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner la SCI AGF à verser au syndicat des copropriétaires la somme de1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI AGF, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, la SCI AGF sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne la SCI AGF, à payer au syndicat des copropriétaires

de la Résidence [P] sise [Adresse 4]

à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la

somme de 10.042,45 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 juin 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2025 pour la somme

alors exigible de 9.413,53 euros, et à compter du 18 septembre 2025 pour le surplus ;

Condamne la SCI AGF, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI AGF à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à Sartrouville (78500), pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI AGF aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE