TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 AVRIL 2026

N° RG 24/04073 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2FX

Code NAC : 72B

DEMANDERESSE :

La société 2DG&Co, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Quimper sous le numéro 501 250 245 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilé en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Magali SALVIGNOL-BELLON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Georges FLOCHLAY de la SPELARL LCE AVOCATS NOTAIRES, avocat plaidant au barreau de QUIMPER.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, FONCIA SEINE OUEST, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce de Nanterre sous le numéro 433 596 103 dont le siège social est situé sis [Adresse 3] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Cécile FLECHEUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Frédéric REMOND, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 18 Janvier 2024 reçu au greffe le 12 Juillet 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025, Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 12 Février 2026 prorogé au 10 Mars 2026 et 02 Avril 2026 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 2DG&CO était propriétaire de deux lots au sein de la [Adresse 4] située [Adresse 5] à Sartrouville (78).

Par acte notarié en date du 22 septembre 2023, la SCI 2DG&CO a cédé ses lots à la SCI JLF. L’étude notariale ayant reçu la vente a alors notifié l’avis de mutation à la société FONCIA SEINE OUEST, syndic du syndicat des

copropriétaire, le 2 octobre 2023.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix, en application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, afin de faire valoir sa créance de charges de copropriété impayées à hauteur en principal de 8.084,04 euros.

La SCI 2DG&CO a, par acte du 18 janvier 2024,fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin principalement de voir ordonner la mainlevée de l’opposition.

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 24 mai 2025, la SCI 2DG&CO demande au Tribunal

de :

Vu les articles 19, 19-1, 20 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,

— DECLARER l’opposition nulle

— CONSTATER que l’opposition est irrégulière

— CONSTATER que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic SAS FONCIA SEINE OUEST, ne justifie pas les sommes visées dans son opposition

— ORDONNER la mainlevée de ladite opposition

— DIRE que la SELARL LACOURT- LE PAPE- LANDAIS devra remettre la somme de 8.251,44 euros, retenue du fait de cette opposition, à la SCI 2DG&CO

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic SAS FONCIA SEINE OUEST à la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour opposition abusive

— DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis

[Adresse 2],

représenté par son Syndic SAS FONCIA SEINE OUEST, de l’ensemble de ses

demandes, fins et prétentions

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic SAS FONCIA SEINE OUEST, à payer à la SCI 2DG&CO, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— CONDAMNER le même aux entiers dépens

— A titre infiniment subsidiaire, ECARTER l’exécution provisoire

Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

RECEVOIR le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] dans l’ensemble de ses conclusions et l’en déclarer recevable et bien fondé,

En conséquence,

DEBOUTER la SCI 2DG & CO de l’ensemble de ses demandes, fins et

conclusions,

JUGER que l’opposition à paiement du 20 octobre 2024 à hauteur de

8.084,04 € du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] – [Adresse 7] est valable et fondée,

CONDAMNER la SCI 2DG & CO à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] – [Adresse 7], une somme 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard aux frais irrépétibles qu’il a dû engager pour faire valoir ses droits devant le Tribunal,

CONDAMNER la SCI 2DG & CO aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Cécile Flécheux.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 3 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mainlevée de l’opposition

La SCI 2DG&CO fait valoir que l’opposition est irrégulière au motif qu’elle n’indique pas les lots concernés et qu’elle ne comporte pas le détail des charges réclamées par lot.

Elle argue par ailleurs que la créance du syndicat des copropriétaires ne serait

ni liquide ni exigible faute de communication de relevés détaillés des charges et des procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets et approuvé les comptes. Elle ajoute que l’approbation des comptes ne prive pas un copropriétaire de contester l’imputation individuelle des charges.

Elle conteste de plus les consommations d’eau qui lui ont été imputées.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— l’opposition est conforme aux exigences de l’article 20 précité et de la jurisprudence ;

— il produit le procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires ayant approuvé les comptes et ainsi les charges 2022 ;

— le défaut de signature du président et du scrutateur sur l’exemplaire

communiqué ne remet pas en cause sa force dès lors qu’aucune inscription de faux n’est intervenue à l’égard du procès-verbal ;

— il démontre le caractère fondé, ainsi que l’exigibilité et la liquidité de la créance ;

— il souligne s’agissant des consommations d’eau que rien ne vient établir la défectuosité du compteur alléguée par la demanderesse dont l’activité de laverie est nécessairement génératrice d’une consommation d’eau

importante.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, I, dans sa version applicable au litige, dispose:

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que pour l’application des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 10 juillet 1965 susmentionnée, l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Il est de plus de principe que les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter non seulement le détail des sommes réclamées selon leur nature mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot auquel elles sont afférentes (3ème Civ., 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195, Bull. 2017, III, n° 77).

En l’espèce, l’acte d’opposition litigieux est rédigé comme suit :

I-Montant et causes des créances de toute nature du syndicat pour l’exercice comptable en cours et les deux derniers exercices échus

Exercices : 2022

Nature : Soldes charges 01-01-2022-31-12-2022

Montant : 7953,17

IV-Montant et causes des créances de toutes natures du syndicat, non comprises dans les créances visées aux I, II et III ci-dessus.

Exercices : 2023

Nature des charges garanties : Frais de relance

Montant : 130,87 euros

TOTAL GENERAL : 8084,04

sans davantage de précision sur les natures et les causes des créances visées et les lots concernés.

En l’espèce, l’opposition ne précise donc pas le détail des sommes dues selon leur nature en visant simplement un solde charges du 1er janvier 2022 au

31 décembre 2022 ni à quel lot ces sommes sont afférentes alors même qu’il est constant que la vente porte sur les deux lots de la demanderesse N°547 et 619.

Il s’ensuit que l’opposition est irrégulière au regard des dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que des principes posés par la jurisprudence en cas d’opposition à la vente de lots distincts.

Bien que ne rendant pas nulle l’opposition, une telle irrégularité justifie que soit prononcée sa mainlevée.

Il sera également ordonné le versement à la demanderesse de la somme de 8.251,44 euros.

Sur la demande de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes visées dans son opposition

Il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En vertu de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires doit être revêtu de la signature du président de séance, du secrétaire et des scrutateurs s’il en est désigné un avant la clôture de la séance.

Il résulte de la jurisprudence dominante que l’ absence de signature du président de séance n’entraîne pas la nullité du procès-verbal.

En l’espèce, si la demanderesse fait valoir à bon droit que le défaut de signature limite la valeur probante du procès-verbal, elle n’apporte aucun élément de nature à démontrer le caractère erroné des résolutions contenues dans ledit procè-verbal versé aux débats par le syndicat des coprorpiétaires.

S’agissant de la consommation d’eau, celle-ci n’apparaît pas incompatible avec l’activité de laverie de la demanderesse qui n’apporte pas de démonstration au soutien de ses allégations su une erreur lors du relevé du compteur, d’un dysfonctionnement de celui-ci ou de fuites ayant faussé sa consommation.

Sa demande de constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes visées dans son opposition sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour opposition abusive

Il est établi que l’opposition est irrégulière en raison de son imprécision mais ainsi qu’exposé précédemment, la demanderesse ne démontre pas le caractère injustifié des charges réclamées. Dans le même temps le syndicat des copropriétaires produit des éléments de nature à justifier de sa créance.

Dans ces conditions, la SCI 2DG&CO n’établit pas le caractère abusif de l’opposition et devra être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera la charge des dépens.

S’agissant des frais de procédure exposés et non compris dans les dépens, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. Dans tous les cas il est tenu compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la demanderesse la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 susvisé.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige et au regard du sens de la présente décision, il n’y a pas lieu de l’écarter comme le demande la SCI 2DG&CO.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Ordonne la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente d’un lot de copropriété formée le 20 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic FONCIA SEINE OUEST à la SERARL [Localité 2]-LEPAPE-LANDAIS ;

Dit que la SELARL [Localité 2]- LE PAPE- LANDAIS devra remettre la somme

de 8.251,44 euros retenue du fait de cette opposition à la SCI 2DG&CO ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic en exercice à payer à la SCI2DG&CO, la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 1] (78) représenté par son syndic aux entiers

dépens ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT