TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01460 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OLM

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01759

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 30 Octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société FICOMMERCE

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

ET :

La société FRAICH’AND GO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [P] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [N] [R] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Le 18 août 2010, la SCPI CIFOCOMA 3, devenue la SCPI FICOMMERCE, a donné à bail commercial à la SARL FRAICH’AND GO, pour une durée de neuf années à effet au 20 août 2010, un local situé [Adresse 5], moyennant un loyer annuel de 18.817,92 euros, outre les charges et les taxes. Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] se sont portés caution solidaire.

Selon le Kbis à jour au 2 juillet 2025, par un jugement rendu le 12 avril 2022, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SARL FRAICH’AND GO et a arrêté la date de cessation des paiements au 31 octobre 2020 ; la période d’observation a été prolongée à plusieurs reprises.

Le 10 mai 2022, la SCPI FICOMMERCE a déclaré une créance pour 55.046,58 euros.

Par un jugement rendu le 26 septembre 2023, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté le

plan de redressement judiciaire de la SARL FRAICH’AND GO, d’une durée de 10 années, et a désigné Maître [O] [Y] en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Le 12 mai 2025, la SCPI FICOMMERCE a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL FRAICH’AND GO un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 14 août 2025, la SCPI FICOMMERCE a fait assigner la SARL FRAICH’AND GO, Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] aux fins de voir :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1103, 1104 et 1728 du Code Civil,

Vu le contrat de bail du 18 août 2010,

Vu le commandement de payer du 12 mai 2025,

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 12 juin 2025 et ordonner, en conséquence, l’expulsion sans délai de la société FRAICH’AND GO, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 7] publique si besoin était,

– Condamner la société FRAICH’AND GO à payer à la société FICOMMERCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des taxes et charges récupérables, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

– Condamner la société FRAICH’AND GO à payer, par provision, à la SCPI FICOMMERCE la somme de 17.634,20 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 3 ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

– Condamner Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] à payer, par provision, à la SCPI FICOMMERCE, solidairement avec la société FRAICH’AND GO, la somme de 17.634,20 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au 3 ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,

– Condamner Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] à payer à la SCPI FICOMMERCE, solidairement avec la société FRAICH’AND GO, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes récupérables à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion,

– Condamner solidairement la société FRAICH’AND GO, Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] à payer à la SCPI FICOMMERCE une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 30 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignés dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, les défendeurs n’ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCPI FICOMMERCE, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Par message, transmis le 3 novembre 2025 via réseau privé virtuel des avocats, il a été demandé à la SCPI FICOMMERCE de communiquer ses observations sur les pouvoirs du juge des référés concernant ses demandes formulées à l’égard des cautions qui pourraient soulever une contestation sérieuse dès lors qu’il ressort des éléments du dossier que les actes de caution ont été régularisés par des personnes physiques et que le montant de leur engagement n’est pas mentionné, outre le fait que le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne leur a pas été dénoncé.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la situation de la SARL FRAICH’AND GO

Il est observé à titre liminaire, que selon l’extra Kbis à jour au 29 octobre 2025, produit en cours de délibéré comme demandé par le juge des référés, aucune mention concernant une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire n’y est portée. Par ailleurs, la demande de constatation de la clause de résiliation du bail commercial et la demande de provision au titre de l’arriéré locatif concernent la période postérieure à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du 12 avril 2022 si bien que le juge des référés, conformément aux dispositions de l’article L. 622-21 du code de commerce, conserve le pouvoir de connaître de l’affaire.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Législation applicable

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce, « sans préjudice de l’application du I et du II de l’article L. 622-13, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient dans les conditions suivantes :

1° Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail. Dans ce cas, l’inexécution peut donner lieu à des dommages et intérêts au profit du cocontractant, dont le montant doit être déclaré au passif. Le cocontractant peut néanmoins différer la restitution des sommes versées en excédent par le débiteur en exécution du contrat jusqu’à ce qu’il ait été statué sur les dommages et intérêts ;

2° Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement.

Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation.

Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail.

Réponse du juge des référés

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de trois mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 12 mai 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 12.253,16 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, les factures relatives aux loyers concernés. Le coût de l’acte n’est pas mentionné dans le commandement mais seulement sur le « procès verbal de remise étude » pour un montant de 185,18 euros ce qui n’est pas de nature à remettre en cause sa validité dès lors qu’il détaille de façon suffisamment claire les sommes réclamées et leur cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 12 juin 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL FRAICH’AND GO, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 18 août 2010, le commandement de payer du 12 mai 2025 et le décompte actualisé au 1er juillet 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 17.634,20 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025, date du commandement de payer sur la somme de 12.253,16 euros et, à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les demandes à l’encontre des cautions

En l’espèce, Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] se sont portés caution solidaire tel que cela ressort des actes de caution signés les 18 août 2010 (pièce 2 en demande).

L’absence de dénonciation aux cautions du commandement de payer visant la clause résolutoire du 12 mai 2025 est sans incidence sur la validité de leur engagement et ne saurait avoir pour effet de les en dispenser. Elle a pour seule conséquence d’exonérer les caution des pénalités et intérêts de retard.

Pour autant, aux termes des dispositions combinées des articles L. 341-2 et L. 341-3 du code de la consommation issus de la Loi n° 2003-721 du 1 août 2003 pour l’initiative économique, applicable en l’espèce puisqu’abrogé seulement par l’Ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation, toute personne physique, qu’elle soit ou non avertie, doit, dès lors qu’elle s’engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu’il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les textes susvisés, en indicant notamment « En me portant caution de X…, dans la limite de la somme de … ». Cette règle vaut pour une caution non avertie comme une caution avertie y compris au cautionnement présentant un caractère commercial (voir en ce sens l’arrêt rendu le 10 janvier 2012 par la chambre commerciale de la Cour de cassation, n° 10-26.630).

En l’espèce, les deux actes de caution régularisés le 18 août 2010 par Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] comporte les mentions manuscrites suivantes :

« Je reconnais avoir pris connaissance des clauses et conditions du bail en date du 18 août 2010, dont une copie est jointe en annexe. J’ai conscience de m’engager à payer aux lieu et place de la FRAICH’AND GO, société à responsabilité limitée au capital de 8000 €uros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bobigny sous le numéro 523 852 325 dont le siège social est situé à [Adresse 1], représentée par Monsieur [N] [R] [X] en sa qualité de Gérant si celle-ci ne satisfait pas à ses obligations ».

« Bon pour caution solidaire pour le paiement de toutes sommes dues en vertu du contrat de bail en date du 18 août 2010, de son ou ses renouvellements et de ses suites, à savoir : paiement du loyer dont le montant annuel actuel est de 18 817,92 € (Dix huit mille huit cent dix-sept euros quatre vingt douze centimes) hors taxes et de sa révision, ainsi que des charges, taxes, impôts, indemnités d’occupation, dommages et intérêts, réparations, intérêts, frais et accessoires ».

Il ressort de ces mentions qui n’apparaît pas clairement le montant global auquel se sont engagées chacune des cautions solidaires si bien qu’une telle ambiguïté constitue une contestation sérieuse qui n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher.

En conséquence, la SCPI FICOMMERCE sera renvoyée à mieux se pourvoir de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL FRAICH’AND GO qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 12 mai 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCPI FICOMMERCE au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.000 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 août 2010 liant les parties sont réunies à la date du 12 juin 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL FRAICH’AND GO et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 18 août 2010, situés [Adresse 5], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SARL FRAICH’AND GO à payer en deniers ou quittances à la SCPI FICOMMERCE la somme de 17.634,20 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2025 sur la somme de 12.253,16 euros et, pour le surplus, à compter de la présente décision ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur les demandes à l’encontre de Monsieur [N] [R] [X] et Monsieur [P] [Z] et RENVOYONS la SCPI FICOMMERCE à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS la SARL FRAICH’AND GO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 12 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 18 août 2010 ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL FRAICH’AND GO à verser à la SCPI FICOMMERCE la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL FRAICH’AND GO aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 12 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 21 NOVEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN