TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

29 JANVIER 2026

N° RG 25/00628 – N° Portalis DB22-W-B7J-SW4A

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[6]» situé [Adresse 3] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 5] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [I]

demeurant [Adresse 8],

[Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 27 Janvier 2025 reçu au greffe le 03 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Novembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 29 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [I] est propriétaire des lots n°9 et 29 au sein de la Résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par un jugement en date du 25 juin 2020, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a notamment condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 4] à Poissy (78300) la somme de 5.504,08 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, provisions sur charges du 1er trimestre 2020 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2019 sur la somme de 3.984,01 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la somme de 322,97 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du

10 juillet 1965.

Faisant grief à M. [I] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] sise [Adresse 1] à Poissy (78300) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, fait assigner M. [I] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 1240 et suivants du code civil, de :

— dire et juger recevables et bien fondées ses demandes,

En conséquence,

— condamner M. [I] à lui payer les sommes suivantes :

• 21.466,83 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du

30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• 1.290 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du

30 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

• 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

• 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [I] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [I], régulièrement assigné par acte remis à personne le

27 janvier 2025, n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la fiche immeuble et l’acte d’achat attestant de la qualité de copropriétaire de M. [I] pour les lots n°9 et 29,

— le jugement du 25 juin 2020 susvisé,

— un décompte arrêté au 25 mai 2023 des sommes dues par M. [I] postérieurement au jugement du 25 juin 2020, pour un solde débiteur de 15.644,08 euros,

— un décompte pour la période courant du 1er janvier 2021 au 1er juillet 2024 pour un solde débiteur de 22.641,07 euros,

— une situation de compte pour la période courant du 1er janvier 2024 au

30 décembre 2024 pour un solde débiteur de 25.333,87 euros,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2021 au

31 décembre 2024,

— les régularisations de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

19 septembre 2019, 19 février 2021, 10 septembre 2021, 19 octobre 2022,

20 juin 2023 et 2 décembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours y afférentes,

— le contrat de syndic conclu le 19 octobre 2022, prenant effet le

1er octobre 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 20 juin 2023, prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 2 décembre 2024, prenant effet le

2 décembre 2024 et prenant fin le 30 septembre 2025.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 20.436,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus, déduction faite des charges de copropriété appelées antérieurement au 1er trimestre 2021, aucun document comptable – notamment les appels de fonds correspondants – n’étant produit pour en justifier.

M. [I] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.290 euros correspondant aux frais suivants :

—  140 euros pour “suivi procédure recouvrement” le 15 juin 2021,

—  280 euros pour “suivi procédure recouvrement T2/2022”, le 22 juin 2022,

—  160 euros pour “constitution dr [K]” le 19 octobre 2022,

—  150 euros pour “suivi procédure recouvrement” le 15 mars 2023,

—  410 euros pour “constitution dr [K]” le 2 octobre 2023,

—  150 euros pour “RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat” le 7 juin 2024.

Comme rappelé ci-dessus, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 27 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années, en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [I] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [I], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise

[Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M. [O] [I], à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 20.436,71 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise

[Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

Condamne M. [O] [I], à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [O] [I], à payer au syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [I] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires la Résidence [6] sise

[Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 JANVIER 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT