TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00587 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5PD

Code NAC : 30F

AFFAIRE : S.C.I. NOTRE DAME DE LA PAROISSE C/ S.A.R.L. DELPH ORCHID MARINE

DEMANDERESSE

S.C.I. NOTRE DAME DE LA PAROISSE, au capital social de 19 357,36 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 434 759 080, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas Simony, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 228

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DELPH ORCHID MARINE, au capital social de 9 146,94 €, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 328 862 750, dont le siège social est [Adresse 7] [Adresse 3] à [Adresse 12] [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Stéphanie Arena, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 637, M^e Leslie Fontaine-Louzoun, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A443

Débats tenus à l’audience du 26 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffière placée lors des débats, et de Virginie Barczuk, Greffière placée lors du délibéré ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La société SCI Notre Dame de la Paroisse, bailleur, a donné à bail commercial à la société Pomme, aux droits de laquelle vient la société Delph Orchid Marine, preneur, des locaux situés [Adresse 3], à Versailles (Yvelines).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2023, la société SCI Notre Dame de la Paroisse a fait délivrer à la société Delph Orchid Marine un congé avec refus de renouvellement du bail à effet au 1er avril 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2025, la société SCI Notre Dame de la Paroisse a fait assigner la société Delph Orchid Marine en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles, aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.

Lors de l’audience du 26 juin 2025, la société SCI Notre Dame de la Paroisse maintient ses demandes.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Delph Orchid Marine ne s’oppose pas à la demande d’expertise, demande que soit fixée à la somme de 3 073,00 € TTC le montnat de l’indemnité d’occupation due du 1er avril 2025 au 15 mai 2025, date de son départ effectif des lieux, sur la base du montant du dernier loyer, et la condamnation de la demanderesse à lui rembourser à titre provisionnel la somme de 270,00 € TTC au titre de l’établissement de l’état des lieux de sortie, et à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la bailleresse a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui est ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise est mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.

Dans l’attente de l’issue des opérations d’expertise, le montant de l’indemnité d’occupation due au titre de la période du 1er avril 2025 au 15 mai 2025 est fixé à titre provisionnel à la somme de 3 073,00 € TTC, équivalente au montant du dernier loyer prorata temporis.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article L. 145-40-1 du code de commerce prévoit notamment que, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux et que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’un état des lieux de sortie établi amiablement entre les parties, de sorte qu’il n’est pas sérieusement contestable que la société SCI Notre Dame de la Paroisse est tenue de la moitié des frais de commissaire de justice engagés par le preneur pour faire établir un état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société SCI Notre Dame de la Paroisse.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Madame [K] [P]

E-mail : [Courriel 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél. portable : [XXXXXXXX02]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 11], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, en fournissant tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction auquel a droit le preneur en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce dans le cas :

— de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance, et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial ;

— de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et quel serait le coût d’un tel transfert et ce inclus facquisltlon d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques de l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition, et les dépens nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert ;

* rechercher, le cas échéant, tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont le locataire serait redevable à compter du 1er avril 2025 ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

* se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

* se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

* à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

* au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société SCI Notre Dame de la Paroisse à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 janvier 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 10]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284 1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155 1 du même code ;

Fixons, à titre provisionnel, à la somme de 3 073,00 € TTC l’indemnité conventionnelle due par le preneur au titre de la période du 1er avril 2025 au 15 mai 2025 ;

Condamnons la société SCI Notre Dame de la Paroisse à payer à la société Delph Orchid Marine la somme de 270,00 € à titre de provision à valoir sur le remboursement de sa part du coût d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Disons que les dépens resteront à la charge de la société SCI Notre Dame de la Paroisse ;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Virginie Barczuk, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière placée Le Vice-Président

Virginie Barczuk Eric Madre