TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

14 JANVIER 2026

N° RG 24/00845 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2QU

Code NAC : 30G

DEMANDERESSE :

La société [G] [R] EURL, société à responsabilité limitée dont le siège social est situé [Adresse 3] représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître François PERRAULT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société VERSAILLES CHATEAU, société civile immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Antibes sous le numéro 449 235 324 dont le siège social est situé [Adresse 6] [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Victoire GUILLUY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Agnes VILETTE de la SELAS VERRIER VILETTE, avocat plaidant au barreau de GRASSE.

ACTE INITIAL du 01 Février 2024 reçu au greffe le 05 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 novembre 2005, la SCI VERSAILLES CHATEAU a donné à bail à la société [G] [R] EURL pour une durée de 9 années des locaux situés [Adresse 2] et

[Adresse 5] à [Localité 4] à usage de café, bar, brasserie, restaurant, traiteur, pizzeria, vente à emporter.

Parallèlement, la société AU LYS VERSAILLAIS, qui exploitait les locaux, a cédé son fonds de commerce à la SARL [G] [R] EURL suivant acte du 15 novembre 2005 pour exercer sous l’enseigne « HELIOS PUB ».

Les locaux loués sont équipés d’un bac à graisse.

Au mois de novembre 2023, arguant de la vétusté du bac à graisse, la SARL [G] [R] EURL a fait procéder à des travaux de remplacement de celui-ci moyennant un coût de 23.253,60 euros.

Par acte d’huissier du 1er février 2024, la SARL [G] [R] EURL a assigné la société VERSAILLES CHATEAU devant le tribunal judiciaire de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 juillet 2025, la SARL

[G] [R] EURL demande au tribunal de :

Vu les articles 1101, 1103, 1222, 1719, 1720 et 1755 du Code civil,

— condamner la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la société

[G] [R] la somme de 23.253,60 € TTC au titre des travaux de remplacement du bac à graisse, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— condamner la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la société

[G] [R] la somme de 6.312 € à titre de dommages et intérêts, en réparation de la perte d’exploitation subie, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— débouter la société VERSAILLES CHATEAU de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la société

[G] [R] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société VERSAILLES CHATEAU aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— le bac à graisse fait partie intégrante des locaux donnés à bail,

— faute de stipulations contractuelles transférant expressément au preneur la charge de travaux d’entretien ou de réparation dus à la vétusté, le bailleur est seul tenu d’assumer la charge desdits travaux,

— aucune des stipulations du bail ne transfère au preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté et la clause selon laquelle le preneur s’oblige à maintenir en bon état l’ensemble des locaux et « remplacer, s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé » est, au regard de la jurisprudence précitée, parfaitement insuffisante à transférer au preneur la charge des travaux et remplacements dus à la vétusté,

— il ressort des constatations faites tant par la société EAV, en charge de l’entretien du bac à graisse, que de Me [H] [B], Commissaire de justice, que le bac à graisse était en mauvais état et vétuste, car il était rouillé, corrodé et percé en divers endroits,

— ce bac à graisse devait être remplacé et que ce remplacement, nécessité par la vétusté, incombait à la société VERSAILLES CHATEAU,

— la société VERSAILLES CHATEAU ne rapporte pas la preuve du manque d’entretien dont elle se prévaut,

— elle a conclu un contrat d’entretien prévoyant une intervention deux fois par an,

— la société [G] [R] n’a jamais empêché la société VERSAILLES CHATEAU de venir constater par elle-même l’état du bac à graisse, ou de solliciter toute autre mesure ou démarche qu’elle aurait jugée utile, au contraire,

— elle a été contrainte de procéder aux travaux face au refus de prise en charge de sa bailleresse,

— les travaux l’ont contrainte à fermer l’établissement durant trois jours occasionnant une perte d’exploitation,

— la défenderesse n’explique nullement en quoi, dans le cadre de la présente procédure, la société [G] [R] aurait fait preuve de mauvaise foi ou de déloyauté et échoue ainsi à rapporter la preuve, qui lui incombe, d’un abus imputable à la demanderesse.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, la société VERSAILLES CHATEAU demande au tribunal de :

Vu l’article 606, 1720 et 1754 du Code civil,

Vu les pièces communiquées,

— débouter la société SARL [G] [R] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner la société SARL [G] [R] au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

— condamner la société SARL [G] [R] à payer à la SCI VERSAILLES CHATEAU la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi dans le cadre de cette nouvelle procédure abusive,

— condamner la société SARL [G] [R] à payer à la SCI VERSAILLES CHATEAU la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— les dispositions contractuelles apparaissent sans ambiguïté et le preneur garde à sa charge l’ensemble des réparations locatives et rendue nécessaire par la vétusté,

— la société [R] ne justifie pas de l’entretien du bac à graisse et ne s’est manifestement pas préoccupée de son état avant le mois de septembre 2022,

— la société [R] ayant fait procédé aux travaux de son propre chef, la société SCI VERSAILLES CHATEAU est privée de tout moyen pour démontrer la réalité de l’origine du désordre allégué,

— la société C [R] fait, de nouveau, montre d’une extrême particulière mauvaise foi.

MOTIFS

1. Sur la demande au titre des travaux de remplacement du bac à graisse

1.1. Sur la charge des travaux rendus nécessaires par la vétusté des équipements

L’article 1720 du code civil dispose que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Toutefois, cette disposition n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent déterminer leurs obligations respectives.

Aux termes des dispositions de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Seule une clause expresse du bail peut mettre à la charge du locataire les réparations résultant de la vétusté.

A contrario, l’absence de clause de transfert ne saurait exonérer le locataire de son obligation d’entretien.

En l’espèce, il résulte du bail du 15 novembre 2005 que le preneur est tenu de « prendre les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger, même au cours du bail, aucune réparation de quelque nature que ce soit, en ce compris les portes d’entrées, les fenêtres, les volets, les gouttières, descente d’eau pluvial, chesneaux. De maintenir toujours en bon état d’entretien l’ensemble des locaux loués, les accessoires et l’équipement, ainsi que les devantures et fermetures, de procéder à la peinture de celles-ci, aussi souvent qu’il sera nécessaire et même de remplacer, s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé.

En conséquence d’exécuter tous travaux qui s’avéreraient nécessaires y compris les grosses réparations, telles que définies à l’article 606 du code civil ».

Il en résulte que les réparations y compris par remplacement des équipements sont à la charge du preneur sauf réparations définies à l’article 606 du code civil en application de l’article R. 145-35 du code de commerce, ce texte ne visant toutefois pas les réparations concernées en l’espèce.

Par ailleurs, il n’a pas été stipulé expressément entre les parties que la locataire prendrait à sa charge les réparations liées à la vétusté.

Dès lors, celles-ci sont à la charge du bailleur sauf à établir que la vétusté aurait été accélérée ou aggravée par un défaut d’entretien du preneur.

Il en résulte que les réparations du bac à graisse, objet du litige, sont à la charge du preneur sauf à établir que les désordres auraient pour origine la vétusté de l’installation sauf à établir, dans ce cas, que la vétusté aurait été aggravée ou accélérée par un défaut d’entretien.

1.2. Sur l’état du bac à graisse

Pour établir que l’état de dégradation du bac à graisse résulterait de sa vétusté, la SARL [G] [R] EURL produit un procès-verbal de constat établi le

9 février 2023 par Maître [B], commissaire de justice, qui indique :

« je constate que ce bas à graisse métallique est encastré dans le sol de la cuisine.

Je constate que ce bac métallique est vétuste. Il est rouillé, corrodé et percé en divers endroits.

Je constate que ce bac à graisse a une capacité de 1m3 environ.

Je constate la présence de morceaux de métal rouillés et qui pendent à l’intérieur du bac.

Je constate que le trop plein est aussi en mauvais état.

Je constate que les salariés de l’entreprise EAV me déclarent que ce bac à graisse est en mauvais état et qu’il présente des dangers de fuite de graisse dans le réseau public des eaux usées de la ville ainsi que des infiltrations dans le sol ».

Il est également produit une fiche d’intervention du 6 septembre 2022 établi par l’entreprise EAV suite à la réalisation de prestations d’entretien du bac à graisse litigieux dont il ressort dans la rubrique « observations » la mention suivante de l’opérateur intervenu : « bac en très mauvais état, complètement percé, à changer ‘déjà signalé’ ».

Il résulte de ces pièces suffisamment d’éléments pour établir que la bac à graisse se trouvait au moins depuis l’année 2022 dans un état de vétusté avancé sans qu’il y ait nécessité d’une avis technique supplémentaire.

1.3. Sur le défaut allégué d’entretien du bac à graisse

S’agissant de l’entretien du bac à graisse, la SARL [G] [R] EURL produit un contrat du 12 novembre 2007 conclu avec la société EAV pour l’entretien du bac à graisse litigieux.

Elle produit également une attestation du directeur de la dite société en date du 3 juillet 2025 faisant état de la poursuite du dit contrat depuis novembre 2007 avec une intervention semestrielle.

Il est également versé aux débats un message de la commerciale de la société EAV précisant que les opérateurs n’avaient pas établi la nécessité de changer la fréquence d’entretien.

Il ressort de ces différents éléments qu’aucun défaut d’entretien de la part de la SARL [G] [R] EURL n’apparaît mis en évidence de sorte qu’il n’est pas établi que la vétusté de l’équipement résulterait en tout ou partie d’un tel défaut.

Par conséquent, l’état de dégradation du bac à graisse ressortant exclusivement de la vétusté de l’équipement, il appartenait, conformément aux textes et aux stipulations précédemment rappelées du bail, au bailleur de prendre en charge les frais de changement de celui-ci.

1.4. Sur la réalisation des travaux par la SARL [G] [R] EURL

Aux termes de l’article 1222 du code civil, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

En l’espèce, la SARL [G] [R] EURL a adressé une mise en demeure à la société VERSAILLES CHATEAU de procéder aux travaux de remplacement du bac à graisse le 17 mars 2023.

La société VERSAILLES CHATEAU, par l’intermédiaire de son avocat, a indiqué, le 20 mars 2023, qu’il n’y aurait pas de prise en charge de ces travaux.

Il n’est par ailleurs produit par la société VERSAILLES CHATEAU aucun élément pour établir que la prestation réalisée par la société EAV présenterait un coût déraisonnable pour le remplacement d’un bac à graisse.

Conformément aux dispositions précitées, la SARL [G] [R] EURL était donc bien-fondée à faire procéder au remplacement du bac à graisse objet du litige et à obtenir le remboursement de ces travaux de la part de sa bailleresse.

Au vu de la facture produite en date du 16 novembre 2023, il y a lieu de condamner la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la SARL

[G] [R] EURL une somme de 23.253,60 euros qui sera productive d’intérêts légaux à compter de l’assignation en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

2. Sur la demande au titre de la perte d’exploitation alléguée

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il a été établi au point 1 que la société VERSAILLES CHATEAU avait manqué à son obligation de réaliser les travaux de remplacement du bac à graisse.

Toutefois, il résulte du bail que le locataire est tenue « de souffrir pendant toute la durée du bail, sans indemnité, quelle qu’en soit la durée, les grosses réparations et les travaux de toute nature qui seraient nécessaires ou que le bailleur jugerait utile de faire aux locaux présentement loués ou aux autres dépendances de l’immeuble, alors même que la durée de ces travaux excéderait quarante jours ».

Il n’est pas établi que les trois jours de travaux dont elle a souffert excède la gêne normale qu’elle est tenue de supporter aux termes de la clause précitée en cas de travaux.

Par conséquent, il convient de débouter la SARL [G] [R] EURL de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande au titre de la procédure abusive et au titre de l’amende civile

Dès lors qu’il est établi au point 1 que la bailleresse a manqué à ses obligations, la procédure engagée par la SARL [G] [R] EURL ne saurait être qualifiée d’abusive et il convient par conséquent de débouter la société VERSAILLES CHATEAU de ses prétentions à ce titre.

4. Sur les autres demandes

La société VERSAILLES CHATEAU succombant, elle sera condamnée à supporter la charge des dépens.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la SARL [G] [R] EURL une somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la SARL

[G] [R] EURL la somme de 23.253,60 euros, au titre du remboursement des sommes engagées pour les travaux de remplacement du bac à graisse, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er février 2024 ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société VERSAILLES CHATEAU à payer à la SARL

[G] [R] EURL la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société VERSAILLES CHATEAU aux dépens ;

Déboute la SARL [G] [R] EURL et la société VERSAILLES CHATEAU du surplus de leurs prétentions ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 JANVIER 2026 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT