TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

Minute N°

DOSSIER N° RG 25/00926 – N° Portalis DBWS-W-B7J-ELKI

Grosse

la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD

M^e Olivier MARTEL

la SELARL TOLLIS

DEMANDEURS

Madame [O] [K] veuve [A]

née le 28 Juillet 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [X] [A] épouse [L]

née le 19 Novembre 1981 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [A]

né le 02 Avril 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 12]

Monsieur [U] [A]

né le 27 Novembre 1992 à [Localité 8], demeurant [Adresse 14]

représentés par la SELARL TOLLIS, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [V]

né le 06 Novembre 1990 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [Z] épouse [V]

née le 21 Novembre 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

représentés par la SELARL GOUYET POMMARET – ORARD, avocats au barreau d’ARDECHE

Monsieur [B] [G], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Pierre LEVEQUE avocat au barreau de VIENNE, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Loïse PREVOST, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

GREFFIER lors des débats : Chrystelle CARAU, faisant fonction et lors du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le : 19 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 21 Octobre 2025

Jugement prononcé le 16 Décembre 2025 , par mise à disposition au greffe ;

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique reçu le 23 septembre 2020 par Maître [M] [I], notaire à [Localité 11] (42), Madame [O] [K] veuve [A] a acquis de Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] l’usufruit à concurrence de la moitié et la pleine propriété à concurrence de la moitié d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], cadastrée AC [Cadastre 4], au prix de 180.000 euros.

Suivant le même acte, les enfants de Madame [O] [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] ont acquis la nue-propriété indivise du bien à concurrence d’un sixième.

Un compromis de vente avait été signé le 25 juin 2020.

Les époux [V] avaient eux-mêmes acquis cette maison suivant acte authentique du 25 juillet 2018 auprès de Monsieur [B] [G], au prix de 139.000 euros.

Se plaignant de divers désordres concernant leur bien, Madame [O] [A] et ses enfants, Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] ont, par actes d’huissier des 28, 29 et 30 septembre 2021, assigné les époux [V] et Monsieur [B] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire du 27 janvier 2022, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné Monsieur [R] [Y], expert judiciaire, pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 13 décembre 2022.

Puis, par actes de commissaire de justice des 14 et 19 mars 2024, les consorts [A] ont assigné les époux [V] et Monsieur [B] [G] devant ce tribunal au fond aux fins de les voir condamner à leur payer des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 20 février 2025, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire, réinscrite au rôle sous le RG 25/926.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2025, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 21 octobre 2025.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, les consorts [A] sollicitent de voir :

Condamner in solidum les époux [V] à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :50.000 euros au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture ;2000 euros au titre des travaux de reprise du système de traitement des eaux usées ;293,15 euros au titre du changement des radiateurs défaillants ;3000 euros au titre de la pose du parquet flottant ;Condamner Monsieur [B] [G] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre de la reprise de l’évacuation des eaux pluviales de la toiture ;Condamner in solidum les époux [V] et Monsieur [B] [G] à leur payer la somme de 8000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice de jouissance ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ou à défaut la subordonner à la constitution d’une garantie ;Condamner in solidum les époux [V] et Monsieur [B] [G] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les époux [V] et Monsieur [B] [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

A l’appui de leurs demandes, les consorts [A] font d’abord valoir, au visa des articles 1641, 1642 du code civil, que le bien est entaché de vices cachés, à savoir l’absence d’étanchéité d’évacuation des eaux pluviales de la toiture. Ils ajoutent qu’un simple profane ne pouvait s’apercevoir de ces vices, de leur ampleur et de leur étendue avant la vente, et qu’au vu du montant élevé des travaux de reprises, ils ne l’auraient pas acquis s’ils en avaient eu connaissance, ou à moindre prix. Ils prétendent que les époux [V] étaient informés de l’existence de ces vices qu’ils ont sciemment omis au moment de la vente. Ils affirment que et les époux [V] doivent répondre de l’absence d’étanchéité, et Monsieur [B] [G] de celle d’évacuation des eaux pluviales, s’agissant de travaux qu’il a lui-même réalisés de sorte que sa connaissance du vice est établie.

Les consorts [A] exposent ensuite que les systèmes d’évacuation des eaux usées et de chauffage sont dysfonctionnels, ce dont ils ne pouvaient pas non plus avoir connaissance à l’inverse des époux [V], et que le parquet flottant de la chambre n’a pas été changé comme prévu au contrat, caractérisant un manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme prévue à l’article 1604 du code civil.

Ils estiment enfin que la situation leur a causé un préjudice de jouissance.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 avril 2025, les époux [V] demandent de voir :

A titre principal : Rejeter les demandes des consorts [A] à leur encontre ;Condamner solidairement les consorts [A] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral ;Condamner solidairement les consorts [A] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 70 du code de procédure civile ;Condamner solidairement les consorts [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;A titre subsidiaire : écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour dénier leur garantie au titre des vices cachés, les époux [V] affirment que les consorts [A] avaient connaissance des vices affectant la toiture, rappelant le caractère ancien du bien, et en contestent l’étendue.

Ils réfutent en outre tout manquement à leur obligation de délivrance conforme, en ce que le dysfonctionnement concernant le système d’évacuation des eaux usées n’est pas démontré ; qu’en tout état de cause, la possible non-conformité de l’installation aux normes en vigueur est entrée dans le champ contractuel ; que le système de chauffage était fonctionnel au moment de la vente ; et qu’ils ne se sont jamais engagés à changer le parquet flottant de la chambre.

Les époux [V] ajoutent que Madame [O] [A], qui occupe seule le bien, ne justifie d’aucun préjudice de jouissance.

Ils considèrent que la procédure abusive engagée par les consorts [A] et les tracas engendrés par celle-ci leur ont causé un préjudice moral.

Dans ses dernières écritures, déposées le 16 octobre 2025, Monsieur [B] [G] sollicite quant à lui de voir :

Rejeter les demandes des consorts [A] à son encontre ;Condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral ;Condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum les consorts [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Monsieur [B] [G] fait valoir que les consorts [A] avaient connaissance de l’absence d’évacuation des eaux pluviales de la toiture, et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice de jouissance.

Il sollicite également l’indemnisation de son préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur les demandes de dommages et intérêts des consorts [A] :

Sur la garantie des vices cachés :

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Conformément à l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 de ce code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de l’article 1644 dudit code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

La charge de la preuve de l’existence des vices incombe à l’acquéreur, tandis que celle de leur caractère apparent au moment de la vente repose sur le vendeur.

Sur l’absence d’étanchéité de la toiture :

En l’espèce, les consorts [A] font valoir que la toiture s’effondre, entraîne de multiples infiltrations et nécessite une rénovation complète.

L’existence de vices affectant la toiture n’est pas utilement contestée par les époux [V], et corroborée par le rapport d’expertise judiciaire du 13 décembre 2022, le procès-verbal de constat d’huissier du 29 juin 2021, le devis établi le 02 février 2021 par la société VALOUR à la demande de Madame [O] [A], et ceux établis les 18 septembre 2018 et 27 novembre 2019 par la société VERCASSON à la demande Monsieur [H] [V], produits par la demanderesse.

Sur le caractère apparent des vices invoqué par les vendeurs, l’expert relève que « Il s’agit d’un grenier/remise non clos. La couverture et la zinguerie, très anciennes, étaient visibles à l’achat. Il n’y a aucune malfaçon mais du vieillissement. Le professionnel de l’immobilier aurait pu déceler et signaler la nécessité de reprise de la zinguerie et des bandeaux, et des éventuelles fuites. Toutefois, 2 devis de remplacement existaient avant la vente. Ceux-ci ont bien été communiqués à l’acheteuse, cf. conclusions de Me [D] (EX D8) ». Il précise que « L’état des différents pans de couverture [de la toiture] est visible des 2 rues », et que « La charpente des 2 greniers est visible en sous-face ».

Toutefois, pour affirmer que Madame [O] [A] avait connaissance des devis établis en 2018 et 2019, l’expert se borne à se référer aux conclusions en défense des époux [V]. Ces derniers produisent en effet un courrier adressé par Madame [O] [A] à l’agent immobilier le 09 juin 2021 dans lequel celle-ci évoque les devis de 2018 et 2019, ce qui permet seulement d’établir qu’elle en avait connaissance à la date de rédaction dudit courrier, soit postérieurement à la vente, ce que celle-ci confirme en expliquant avoir découvert l’existence des devis en prenant attache en 2021 avec une société de maçonnerie qui s’est avérée être la société VERCASSON. Il convient par ailleurs de remarquer que dans le même courrier, Madame [O] [A] affirme au contraire que les époux [V] lui avaient assuré qu’aucune reprise de la toiture ne serait nécessaire « avant 8 ou 9 ans ».

Dans ces conditions, les époux [V] peinent à démontrer qu’ils avaient informé Madame [O] [A] de l’existence de ces deux devis, établis entre deux et trois années avant la vente, comme du montant des travaux nécessaires, respectivement de 25.965,83 et 19.261,90 euros (pour des prestations similaires donc non cumulatifs), qui confirme l’étendue des vices, qu’un acquéreur profane ne pouvait apprécier lui-même peu important alors que le caractère ancien des ouvrages concernés ait été visible ou non au moment de la vente.

La clause exclusive de garantie des vices cachés insérée à l’acte de vente du 23 septembre 2020 ne trouve pas à s’appliquer dès lors qu’il est acquis que les vendeurs avaient connaissance des vices.

Il est certain que les consorts [A] n’auraient acquis le bien qu’à un moindre prix si ils en avaient eu également connaissance.

Partant, la responsabilité des époux [V] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

A défaut d’autres éléments, le dernier devis en date du 27 janvier 2021 établi par la société VALOUR versé par Madame [O] [A] sera confirmé, déduction faite des travaux de reprises du système de traitement des eaux usées, soit la somme de 34.534 euros.

En conséquence, les époux [V] seront condamnés in solidum à payer cette somme à Madame [O] [A] à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture.

Sur l’absence d’évacuation des eaux pluviales de la toiture :

Il est constant que Monsieur [B] [G], qui a réalisé lui-même des travaux sur le bien avant de le vendre aux époux [V], a omis d’installer un système d’évacuation des eaux pluviales au niveau de la toiture.

Cela est confirmé par les pièces versées au dossier notamment le rapport d’expertise judiciaire du 13 décembre 2022 et le procès-verbal de constat d’huissier du 29 juin 2021, qui précisent que ce vice entraîne des traces d’humidité dans certaines pièces de la maison.

Si Monsieur [B] [G] soutient que les consorts [A] en avaient connaissance, cela est en réalité sans incidence puis que ces derniers sont subrogés dans les droits de leur propre vendeur, à savoir les époux [V].

Or, Monsieur [B] [G] ne démontre pas que ce vice était apparent pour les époux [V] au moment de la vente, ce que ces derniers ne soutiennent pas non plus dans leurs écritures.

L’expert chiffre les travaux de reprise à 5000 euros.

Il est également certain que les époux [V] aurait acquis le bien à un moindre prix s’ils en avaient eu connaissance.

Monsieur [B] [G] sera condamné au paiement de cette somme aux consorts [A].

Sur le manquement à l’obligation de délivrance conforme :

En application des articles 1604 et 1611 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer une chose conforme au contrat et est tenu, dans le cas contraire, de dommages et intérêts s’il en résulte un préjudice pour l’acquéreur.

Sur le dysfonctionnement du système d’évacuation des eaux usées :

L’expert relève la présence d’odeurs au niveau de la cuisine, indiquant un mélange entre les eaux usées et les eaux pluviales, non perceptibles au moment de la vente. Il conclut à la responsabilité des époux [V] et chiffre le montant des travaux de reprise à 2500 euros.

Il est constant que dans le cas d’espèce, l’absence de séparation des eaux usées et des eaux pluviales constitue un manquement aux normes en vigueur.

Les époux [V] font valoir l’existence d’une clause insérée au compromis de vente signé le 25 juin 2020 et réitéré par acte authentique le 23 septembre 2020, qui prévoit expressément que le promettant ne peut garantir la conformité de l’installation d’assainissement aux normes en vigueur.

L’acte de vente prévoit néanmoins une clause selon laquelle « Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation », venant contredire l’affirmation des époux [V] selon laquelle ils avaient informé les consorts [A] de ce dysfonctionnement.

Les époux [V] reconnaissent avoir eu connaissance d’un dysfonctionnement concernant le système d’assainissement avant la vente, étant précisé qu’ils ont eux-mêmes fait appel à la société [Localité 6] RHONE AGGLO aux fins d’y remédier, laquelle n’est finalement pas intervenue.

Partant, il y a lieu de considérer que les époux [V] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum à payer aux consorts [A] la somme de 2000 euros, ce qui correspond à la demande de ces derniers.

Sur les radiateurs défaillants :

Selon l’expert, si Madame [O] [A] a changé deux radiateurs défaillants à ses frais, ce dysfonctionnement n’est pas imputable aux époux [V] dès lors que ce point n’a pas été vérifié lors de la vente.

L’acte de vente du 23 septembre 2020 précise en effet que « Le vendeur déclare que le système de chauffage est électrique », sans faire mention de l’existence d’unités de chauffage et du bon fonctionnement de celles-ci. Il convient par ailleurs de relever que la conclusion de la vente en septembre n’empêchait nullement les consorts [A] de faire vérifier ce point.

Il en résulte qu’aucun manquement des époux [V] à leur obligation de délivrance conforme n’est démontré.

La demande sera donc rejetée.

Sur l’absence de pose du parquet flottant de la chambre :

L’expert indique : « Je constate que le parquet en recouvrement n’a pas été posé. Mr [V] confirme que celui-ci devait l’être mais n’a pas pu à cause de la rapidité de la vente (…) coût approximatif 3000 € TTC ».

Or, il apparaît que la pose de ce parquet flottant n’est nullement mentionnée à l’acte de vente, les époux [V] contestant dans le cadre de la présente procédure que celle-ci est entrée dans le champ contractuel.

La demande sera également rejetée.

Sur le préjudice de jouissance :

A défaut pour les époux [A] de démontrer que les vices retenus leur ont causé un préjudice de jouissance, étant précisé que leur demande est principalement fondée sur l’absence de chauffage et sur le caractère inutilisable de la salle de bain sur lequel il ne fonde aucune autre demande, leur demande sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts des époux [V] et de Monsieur [B] [G] contre les consorts [A] :

Les époux [V] et Monsieur [B] [G] succombant à l’instance, leurs demandes de dommages et intérêts contre les consorts [A] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [V] et Monsieur [B] [G], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [V] et Monsieur [B] [G], parties perdantes condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [A] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Leurs demandes de ce chef seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application des articles 514-1 et 514-5 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif légitime n’est rapporté pour justifier de voir écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera en conséquence ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] à payer à Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] la somme de 36.534 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :

34.534 euros au titre des travaux de reprise de l’étanchéité de la toiture ;2000 euros au titre des travaux de reprise du système d’évacuation des eaux usées ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] contre Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] in solidum au titre du changement des radiateurs défaillants, de la pose du parquet flottant et du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Monsieur [B] [G] à payer la somme de 5000 euros à Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux de reprise du système d’évacuation des eaux pluviales de la toiture ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] contre Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] solidairement au titre du préjudice moral ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [B] [G] contre Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] in solidum au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] et Monsieur [B] [G] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] et Monsieur [B] [G] à Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] contre Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] solidairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [B] [G] contre Madame [O] [K] veuve [A], Madame [X] [A] épouse [L], Monsieur [E] [A] et Monsieur [U] [A] in solidum au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [H] [V] et Madame [S] [Z] épouse [V] tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La présidente