MINUTE N°

N° RG 25/00360 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5CQ

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [H] [N] [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 29 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de PARIS sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [N] [S], demeurant [Adresse 3], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD WEILLER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [H] [N] [S]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 2020, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [H] [N] [S] un logement ainsi qu’un emplacement de stationnement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 564,33 euros pour le logement et 46,30 euros pour le parking, outre un montant de provision sur charges faisant l’objet d’une régularisation annuelle.

Le 7 octobre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 7 812,35 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 2 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de Justice en date du 27 février 2025, la SA IMMOBILIERE 3F a assigné Monsieur [H] [N] [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Monsieur [H] [N] [S] au paiement des sommes suivantes :

* 12 427,83 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, arrêté au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de 50 % et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux loués, et à titre subsidiaire une indemnité d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges ;

* 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 mars 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 36 026,51 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [H] [N] [S] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [H] [N] [S] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [H] [N] [S], bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de Justice, n’est ni présent ni représenté à l’audience.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 5 mars 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 décembre 2020, du commandement de payer délivré le 7812,35 et du décompte de la créance actualisé au 2 décembre 2025 que la SA IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve du principe de sa créance à l’égard de Monsieur [N] [S].

S’agissant du montant de la créance,la SA IMMOBILIERE 3F sollicite la somme de 36 026,51 euros, ce montant incluant la somme de 17 330,94 euros (11 x 1 575,54 euros) correspondant à l’application d’un supplément de loyer à compter du mois de janvier 2025.

Elle verse aux débats pour en justifier un courrier adressé en lettre simple à Monsieur [N] [S] selon lequel un surloyer d’un montant mensuel de 1 575,54 euros sera appliqué à compter du 1er janvier 2025 eu égard au fait que selon l’enquête réalisée sur ses ressources et la composition familiale du foyer et compte tenu des éléments en sa possession.

Elle verse également aux débats un procès-verbal de constat en date du 21 novembre 2024 établi par l’étude de commissaires de Justice [J] intitulé « mise en demeure -enquête supplément de loyer de solidarité 2025 »-réponse incomplètes-sans réponse" qui établit le nombre d’enquêtes envoyées et retournées soit sans réponse, soit avec des réponses incomplètes.

Force est de constater que la SA IMMOBILIERE 3F est défaillante à démontrer que Monsieur [N] [S] a été réllement destinataire de l’enquête, la demanderesse n’ayant envoyé le courrier qu’en lettre simple. Par ailleurs, elle n’apporte aucun élément sur la situation du locataire ayant justifié de l’application de ce surloyer.

Il convient dès lors de soustraire au montant de la créance sollicitée la somme de 17 330,94 euros.

Par conséquent, Monsieur [H] [N] [S] sera condamné à lui payer la somme de 18 695,57 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de laloi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [H] [N] [S] le 7 octobre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 décembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 16 décembre 2020 à compter du 8 décembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [N] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [N] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 décembre 2024. Monsieur [H] [N] [S] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [H] [N] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 8 décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 2 décembre 2025.

Il ne sera en revanche pas fait droit à la demande de voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation au double du montant du loyer.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [N] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 octobre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [H] [N] [S] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SA IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 décembre 2020 entre la SA IMMOBILIERE 3F d’une part et Monsieur [H] [N] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [H] [N] [S] ainsi que de tout occupant de sonchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publiqueet d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [H] [N] [S] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 18 695,57 euros, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] [S] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [N] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 7 octobre 2024, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier La juge des contentieux de la protection