TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00167 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DG2Y

Minute n°

S.C.I. DE LA VIGNETTE, immatriculée sous le numéro SIREN 849 320 486, prise en la personne de son représentant légal

C/

M. [Y] [A]

Mme [F] [P]

M. [T] [A]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [Y] [A]

— Mme [F] [P]

— M.[T] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— S.C.I. DE [Localité 2], immatriculée sous le numéro SIREN 849 320 486, prise en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

S.C.I. DE [Localité 2], immatriculée sous le numéro SIREN 849 320 486, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Monsieur [R] [J], gérant, et Madame [U] [J], co-gérante

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [A], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [P], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffière : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffière lors du délibéré

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière de la Vignette a donné à bail à M. [Y] [A] et Mme [F] [P] un logement situé [Adresse 6] par contrat du 1er novembre 2022, pour un loyer mensuel de 650,00 euros et 20,00 euros de provision sur charges.

Suivant acte sous seing privé du même jour M. [T] [A] s’est porté caution solidaire des locataires pour les obligations dudit bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la société civile immobilière de [Localité 2] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 septembre 2024 et l’a dénoncé à la caution par exploit du 25 septembre 2024.

La société civile immobilière de la Vignette a ensuite fait assigner M. [Y] [A] et Mme [F] [P] par acte de Commissaire de Justice en date du 28 avril 2025 et M. [T] [A] par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 novembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de M. [Y] [A] et Mme [F] [P] ;

— condamner solidairemement M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] au paiement de la somme de 4 690?00 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés au 30 novembre 2024, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges ;

— condamner solidairement M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] au paiement d’une somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonciatioon à la caution, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

A l’audience du 7 juillet 2025, la société civile immobilière de [Localité 2], représentée par ses deux gérants, actualise la dette à la somme de 5 266,81 euros comprenant le mois de juin 2025 et maintient ses demandes.

Convoqués par actes de commissaire de justice déposés à étude, M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] ne sont ni présents, ni représentés. En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 3] par voie électronique le 28 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la société civile immobilière de la Vignette justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux» ;

Le bail conclu le 1er novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 2 010,00 euros.

Avec des paiements partiels, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 novembre 2024.

L’expulsion de M. [Y] [A] et Mme [F] [P] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du code civil, s’il se maintient dans les lieux au-delà de la résiliation du bail, l’ancien locataire est redevable, au profit du bailleur, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Le juge est souverain pour apprécier l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité. Les indemnités d’occupation sont dues de plein droit, dès lors que l’occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir. Le préjudice doit être fixé par la présente juridiction à un montant déterminé et non pas, d’une manière générale, au montant du loyer qui aurait dû être payé en l’absence de résiliation du contrat de bail.

En l’espèce, M. [Y] [A] et Mme [F] [P] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant actuel du loyer et des charges, soit 670,00 euros.

— sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société civile immobilière de [Localité 2] produit un décompte démontrant que M. [Y] [A] et Mme [F] [P] restent lui devoir la somme de 5 266,81 euros incluant le mois de juin 2025.

Les sommes réclamées à compter du 18 novembre 2024 sont dues à titre d’indemnités d’occupation.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [Y] [A] et Mme [F] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 266,81 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de juin 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 avril 2025 sur la somme de 4 690,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION SOLIDAIRE

L’article 22-1, alinéa dernier, de la loi du 6 juillet 1989, énonce : «La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.»

Au terme de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant du contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer les loyers est signifié dans un délai de 15 jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, la société civile immobilière de [Localité 2] justifie d’un acte de cautionnement de M. [T] [A]. Toutefois, cet engagement ne porte que que le loyer hors charges de 650,00 euros.

En conséquence, M. [T] [A] ne sera tenu qu’à hauteur de 650,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et qu’à hauteur de 4 566,81 euros pour la dette locative incluant le mois de juin 2025.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société civile immobilière de la Vignette , M. [Y] [A], Mme [F] [P] et M. [T] [A] seront condamnés in solidum à lui verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société civile immobilière de [Localité 2] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2022 entre la société civile immobilière de [Localité 2], d’une part, et M. [Y] [A] et Mme [F] [P], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [A] et Mme [F] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [A] et Mme [F] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société civile immobilière de [Localité 2] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [A] et Mme [F] [K] et M. [T] [A], caution solidaire, à verser à la société civile immobilière de [Localité 2] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date d’acquistion de la clause résolutoire du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 670,00 euros ;

DIT que M. [T] [A] ne sera tenu solidairement qu’à hauteur de 650,00 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [A] Mme [F] [P] et M. [T] [A], caution solidaire, à verser à la société civile immobilière de [Localité 2] la somme de 5 266,81 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus (décompte incluant le mois de juin 2025), outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 avril 2025 sur la somme de 4 690,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DIT que M. [T] [A] ne sera tenu qu’à hauteur de 4 566,81 euros au titre de cette dette locative ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [A] Mme [F] [P] et M. [T] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [Y] [A] Mme [F] [P] et M. [T] [A] à verser à la société civile immobilière de [Adresse 7] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection