TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Charges de copropriété

N° RG 23/03486

N° Portalis 352J-W-B7H-CZHCB

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mars 2023

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 11 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S CABINET CADOT BEAUPLET

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Raphael BERGER de la SELARL BERGER AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C886

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [T]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481-1 du Code de Procédure Civile et L. 121-3 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er Septembre 2023, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/03486 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHCB

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Janvier 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [T] est propriétaire du lot [Cadastre 7] au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [Z] [T] de régler la somme de 1618, 94 euros correspondant à l’appel de fonds du 1er trimestre 2023, à l’appel cotisation fonds travaux du 1er trimestre 2023 et à l’appel de fonds 2/8 relatifs aux travaux de rénovation.

Par acte d’huissier en date du 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mmd [Z] [T] devant le président du Tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de cette assignation, il demande au tribunal de :

“- Condamner Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

-4025,82 € au titre des charges pour la période du 1er janvier 2021 et le 21 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023,

-4856,82 € au titre des provisions du budget prévisionnel de l’année 2023, des appels cotisation fonds ALUR de l’année 2023 et des provisions de travaux rénovation 3/8 à 5/8 pour la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023,

-1200 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023,

-1000 € à titre de dommages et intérêts,

-2500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Madame [Z] [T] aux entiers dépens.”

Bien que régulièrement assignée, Mme [Z] [T] n’a pas comparu à l’audience du mercredi 25 octobre 2023.

Décision du 11 Janvier 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/03486 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHCB

La décision sera donc réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance développée oralement à l’audience.

A l’audience du 25 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées aux termes de son assignation. L’affaire a été mise en délibéré au 11 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Z] [T] est propriétaire du lot [Cadastre 8] dans l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 2].

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2".

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues ou à échoir dès lors qu’elles font l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux. Ce choix procédural est distinct de celui de la procédure de recouvrement de charges. Le président du tribunal judiciaire ne peut ni rendre immédiatement exigible les appels de fonds provisionnels d’un autre exercice, ni un nouvel arriéré qui serait constitué par les appels de fonds qui étaient provisionnels au moment de la mise en demeure mais qui sont devenus un réel arriéré au moment de la demande puisqu’ils font l’objet d’un budget adopté par l’assemblée générale postérieure.

Le syndicat produit les procès-verbaux des assemblées générales des 8 septembre 2020, 25 février 2021, 25 juin 2021 et 18 juin 2022, assortis des attestations de non-recours correspondant. Y ont été approuvés les comptes des années 2019 à 2021, et fixés les comptes provisionnels des années 2021 à 2023 (pièces n°5 et 6).

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sus-visée “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Le syndicat produit la mise en demeure du 17 janvier 2023 (pièce n°2), où il réclame à Madame [Z] [T] le paiement de la somme de 4.945,82 euros au titre des charges dues. Aucune régularisation n’est inervenue dans un délai de 30 jours.

Le syndicat produit également les documents comptables, le décompte de répartition des charges ainsi que les appels de fonds, dont il résulte que le compte individuel de copropriétaire de Madame [Z] [T] était, selon décompte arrêté au 21 février 2023, et hors frais de recouvrement, débiteur de 4.025,82 euros.

Au regard des éléments sus-énoncés, Madame [Z] [T] sera condamnée à payer au syndicat la somme de 4.025,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure, soit le 18 janvier 2023.

S’agissant de la créance revendiquée par le syndicat au titre des charges à échoir pour les 2e, 3e et 4e trimestres 2023, il apparaît au regard des pièces versées au débat que Mme [Z] [T] est débitrice de provisions d’un montant total de 4.856,82 euros au titre des provisions pour charges courantes et travaux, échues ou à échoir, votées au titre de l’exercice 2023.

La mise en demeure du 17 janvier 2023 n’ayant pas été suivie d’effet dans le délai de 30 jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat, de ce chef, ladite somme de 4.856,82 euros.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement

S’agissant des frais nécessaires de recouvrement, selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les justificatifs de réception des mises en demeure qui auraient été faites par le syndic et dont il sollicite le remboursement (mises en demeure du 15 janvier 2021, 25 février 2021, 13 septembre 2021, 25 février 2022, 25 août 2022).

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que la « relance» adressées au défendeur le 16 mars 2023 seraient postérieure à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances.

S’agissant des « frais de mise en demeure » par avocat du 3 novembre 2022 (360 euros), de tels frais relèvent des frais irrépétibles et seront donc examinés à ce titre.

Les frais de “transmission dossier à avocat”, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier du fait que la défaillance de Madame [Z] [T] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. Faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l’assemblée générale.

Madame [Z] [T] succombant, l’équité commande de fixer à 2.000 euros la somme mise à sa charge sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge délégué désigné par le Président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics suivant jugement mis à disposition au greffe,

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4.025,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2023, date de la réception de la mise en demeure ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 4.856,82 euros au titre des charges de copropriété à échoir pour la période du 1er avril 2023 au 31 décembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris, le 11 janvier 2024.

La Greffière La Présidente