TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00131 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DF4V

Minute n°

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

C/

M. [L] [C]

Mme [X] [C]

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à :

— M. [L] [C]

— Mme [X] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal

Pièces retournées

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VESOUL

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

E.P.I.C. HABITAT 70, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 399 606 185, pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Madame [F] [S]

comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [C], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 5][Localité 3][Adresse 6][Localité 4]

Représentée par M. [L] [C], son époux, selon pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Elsa REYGNIER

Greffière : Véronique HOUILLON

DÉBATS :

Audience publique du 07 juillet 2025

Mise en délibéré au 08 septembre 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 08 septembre 2025, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile par Elsa REYGNIER, présidente, assistée de Sarah COGHETTO, greffière lors du délibéré

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 avril 2008, l’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 5] Habitat 70 (ci-après l’OPH Habitat 70) a donné à bail à M. [L] [C] et Mme [X] [C] le logement n° 24 situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel, hors charges, de 244,36 euros.

Un contrat de bail a également été conclu le 28 avril 2008 entre les parties concernant un bûcher cellier n° 2 situé [Adresse 8] et [Localité 6] pour un loyer mensuel de 12,43 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 octobre 2024 .

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner M. [L] [C] et Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vesoul par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025 aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2024 ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif au bûcher-célier ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [C] et Mme [X] [C] du logement et du bûcher-célier ;

— condamner solidairmement M. [L] [C] et Mme [X] [C] au paiement de la somme de 2 442,57 euros au titre des loyers et charges impayés arrétés le 31 décembre 2024, outre les intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [X] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, fixée au montant actuel du loyer et des charges ;

— condamner solidairement M. [L] [C] et Mme [X] [C] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Il résulte du diagnostic social et financier que le locataire sont mariés, avec un enfant âgé de 23 ans à charge. Le couple fait mention de problèmes de santé.

Retraité, M. [L] [C] doit assurer une activité professionnelle complémentaire. Le couple perçoit des revenus mensuels à hauteur de 2 481,00 euros.

Ils souhaitent rester dans les lieux et proposer un échéancier.

A l’audience du 7 juillet 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Mme [F] [S], actualise la dette à la somme de 3 924,97 euros comprenant le mois de mai et précisant qu’un virement a été fait le 1er juillet du montant du loyer, et de 4,00 euros en plus. Il est précisé qu’il y avait déjà eu une procédure d’expulsion qui a été soldée et s’oppose à l’octroi des délais de paiement.

M. [L] [C], comparant en personne et Mme [X] [C], représentée par son époux, indiquent qu’il perçoivent, pour lui 1 200,00 de retraite et a qu’il a repris une activité à hauteur de 50 heures par mois lui permettant de percevoir 500,00 euros en plus, et, pour elle, 898,00 euros au titre de l’AAH.

Ils sollicitent de pouvoir se maintenir dans les lieux et proposent de régler 100,00 euros par mois pour apurer la dette locative. Ils ajoutent avoir pris rendez-vous auprès d’une conseillère pour rationaliser leur budget et que la contrat de travail de M. [L] [C] sera un contrat à durée indéterminée à compter de juillet.

L’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-[Localité 5] par la voie électronique le 21 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 octobre 2024 avec un délai de régularisation de deux mois pour la somme en principal de 1 556,04 euros.

Avec des paiements partiels, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 décembre 2024.

— sur la résolution judiciaire concernant le bûcher – cellier :

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343 5 précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il ressort de ces articles que, pour prononcer la résolution du contrat, le juge doit non seulement vérifier l’existence du manquement invoqué par le créancier, mais encore apprécier s’il présente une gravité suffisante pour la justifier. Même dans ce dernier cas, le juge peut suspendre les effets de la résolution et octroyer au débiteur un moratoire ou des délais de paiement, mais dans la limite de deux années.

Enfin, l’article 1728 du code civil et l’article 7, a, de la loi n° 89 462 du 6 juillet 1989 énoncent que le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Il est constant que, en matière de baux d’habitation, que des retards de paiements isolés peuvent ne pas constituer une inexécution suffisamment grave pour prononcer la résolution.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte fourni par le bailleur que le montant de la dette locative ne cesse de croître, les réglements étant sporadiques.

En conséquence, l’inexécution établie, qui ne se réduit pas à des retards de paiement isolés, mais consiste en une dette importante et durable, est suffisamment grave pour permettre au juge de prononcer la résiliation judiciaire du contrat.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 produit un décompte démontrant que M. [L] [C] et Mme [X] [C] restent lui devoir la somme de 3 924,97 euros (décompte arrété au 31 mai 2025).

Un virement a été fait le 1er juillet du montant du loyer, et de 4,00 euros en plus, mais n’apparaît pas dans le décompte, il sera donc bien précisé que le montant de cette dette s’arrête au 31 mai 20025.

M. [L] [C] et Mme [X] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.

M. [L] [C] et Mme [X] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 924,97 euros (décompte arrété au 31 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2025 sur la somme de 2 442,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation».

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [L] [C] et Mme [X] [C] sollicitent de rester dans les lieux et proposent de régler une mensualité de 100,00 euros en sus du loyer.

Ils justifient de l’AAH de Mme [X] [C] mais aussi du contrat de travail à temps partiel de M. [L] [C].

Par ailleurs, le bailleurs a indiqué qu’un virement a été fait le 1er juillet du montant du loyer, et de 4,00 euros en plus.

En l’absence de distinction dans le décompte entre les sommes dues au titre du logement et celles dues au titre du bûcher cellier, les délais de paiement seront accordés conformément aux dispositions ci-dessus, soit sur trois ans.

Le locataire sera donc autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 100,00 euros chacune et une 36ème mensualité devra la solder en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits de l’OPH Habitat 70 et d’éviter, en cas de défaillance de M. [L] [C] et Mme [X] [C], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de M. [L] [C] et Mme [X] [C] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [L] [C] et Mme [X] [C] seront condamnés solidairement à payer à l’OPH Habitat 70 à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges (mai 2025), soit 466,51 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [C] et Mme [X] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 5] Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2008 entre l’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 5] Habitat 70 d’une part, et M. [L] [C] et Mme [X] [C] d’autre part, concernant le logement n° 24 situé [Adresse 9] et [Localité 6] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail conclu le 28 avril 2008 entre les parties concernant le bûcher cellier n° 2 situé [Adresse 10] ;

CONDAMNE solidairement M. [L] [C] et Mme [X] [C] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-[Localité 5] Habitat 70 la somme de 3 924,97 euros (décompte arrété au 31 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 mai 2025 sur la somme de 2 442,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [C] et Mme [X] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

SUSPEND les effets de la résolution judiciaire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la résiliation judiciaire sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet à l’égard du logement ;

* que la résolution judiciaire retrouve son plein effet à l’égard du bûcher cellier ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [L] [C] et Mme [X] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [L] [C] et Mme [X] [C] soient condamnés solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat de Haute-saône Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 466,51 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [L] [C] et Mme [X] [C] aux dépens, qui comprendront notamment notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, et de l’assignation ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 08 septembre 2025 et après lecture faite, nous avons signé,

Le greffier Le juge des contentieux de la protection