TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [L] [M]

Monsieur [T] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 23/09638 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3P

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 avril 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [L] [M],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [M],

[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Joséphine DEMIGNE, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mars 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 avril 2024 par Joséphine DEMIGNE, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 avril 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 23/09638 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3Q3P

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 juin 2000, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [M] et Mme [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice du 7 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2685,63 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [M] et Mme [L] [M] le 10 juillet 2023.

Par assignations du 14 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [M] et Mme [L] [M] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3195,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mars 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 février 2024, s’élève désormais à 3604,92 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Monsieur [T] [M] .[Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [M] expose qu’il a connu des difficultés financières en raison de l’arrêt de son droit au chômage. Il explique qu’avec Madame [M], ils sont actuellement séparés mais pas divorcés. Il transmet une lettre datée du 1er août 2023 et écrite par Madame [M] dans laquelle elle sollicite la désolidarisation du bail en raison de son départ du domicile conjugal depuis le 1er janvier 2023. Cette lettre est également signée par Monsieur [M]. Il souhaite se maintenir dans les lieux et propose de verser la somme de 70 euros par mois pendant 36 mois en sus du loyer courant.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [L] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

[Localité 4] HABITAT OPH ne s’oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré en date du 14 mars 2024, le conseil de [Localité 4] HABITAT a transmis un relevé de compte actualisé d’un montant total de 2984, 92 euros. PARIS HABITAT confirme par ailleurs que Madame [M] a délivré congé le 23 août 2023, date à laquelle l’arriéré locatif était de 2.844, 25 euros.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le bienfondé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 7 juillet 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2685,63 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2023.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 mars 2024, M. [T] [M] et Mme [L] [M] lui devaient la somme de 2984,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [M] et Mme [L] [M] n’apportent élément de nature à remettre en cause ce montant.

Sur la solidarité

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l’un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l’autre époux.

La solidarité s’applique durant toute la durée du mariage. Elle est liée à la qualité d’époux et ne cesse qu’à la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil et ce, même si un des époux a été autorisé à résider séparément ou s’il a quitté les lieux en donnant congé.

En l’espèce, M. [M] produit lors de l’audience une lettre de Madame [M] signée par les deux époux dans laquelle elle délivre congé de l’appartement en date du 1er août 2023. [Localité 4] HABITAT OPH indique par ailleurs avoir reçu le congé de Madame [M] le 23 août 2023.

Si celle-ci indique dans son courier qu’elle souhaite obtenir une désolidarisation rétroactive du bail depuis le début du mois de janvier 2023, période à laquelle elle a quitté le domicile conjugal, force est de constater que le locataire est tenu de respecter un délai de préavis lorsque celui-ci delivre congé, de sorte qu’il n’est pas possible de se désolidariser d’un bail de façon retroactive.

En effet, il resort des conditions générales 2) insérées au contrat de bail que “le preneur aura la possibilité de résilier le contrat, à tout moment, moyennant un préavis de 3 mois”. Toutefois, le logement loué par M. [M] et Madame [M] constituant un logement en zone tendue, alors le délai de préavis est fixé à un mois. En tout état de cause, il ne ressort d’aucun élément versé en procédure que Madame [M] aurait demandé le bénéfice de l’exclusion d’un délai de préavis.

Néanmoins, compte-tenu de la résiliation du bail à compter du 8 septembre 2023, seul l’époux restant seul dans le logement sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation sauf si cette indemnité a le caractère d’une dette ménagère. Or, il ne ressort d’aucun élément versé au dossier que cette dette présente un caractère ménager. En conséquence, jusqu’au 8 septembre 2023, Monsieur et Madame [M] sont tenus solidairement aux dettes locatives.

Si, au 8 septembre 2023, la dette locative est fixée à la somme de 3041, 39 euros, il y a lieu de tenir compte des versements effectués par les locataires et de les condamner solidairement à verser la somme de 2984, 92 euros, selon décompte transmis au 7 mars 2024.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [M] à titre de provision sur la dette locative à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2984, 92 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il appartiendra à Madame [M] de se retourner le cas échéant contre Monsieur [M] pour solliciter le remboursement de ces sommes, et au besoin de saisir la justice pour qu’il soit statué sur la contribution à la dette des co-débiteurs.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [M] et Mme [L] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 456, 98 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire. Il resort des éléments précedemment exposés que seul M. [T] [M] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation en cas de non-respect des modalités d’apurement.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [M] et Mme [L] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 14 juin 2000 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [T] [M] et Mme [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 8 septembre 2023,

CONDAMNONS solidairement M. [T] [M] et Mme [L] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2984, 92 euros, avec intérêts au taux legal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [T] [M] et Mme [L] [M] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 70 euros (soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [M] et Mme [L] [M],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 8 septembre 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [M] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [M] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, soit la somme de 456, 98 euros,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement M. [T] [M] et Mme [L] [M] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement M. [T] [M] et Mme [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 juillet 2023 et celui des assignations du 14 novembre 2023,

REJETTONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 avril 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge