TRIBUNAL DE PROXIMITE DE LURE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00003 – N° Portalis DB2K-W-B7J-DEHZ

Minute n° 25/00147

HABITAT 70

Mme [V] [Z] (Salarié)

C/

[X] [R]

M^e Emilie POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

Copie exécutoire et copie conforme délivrée

le :

à : HABITAT 70

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : M^e POIROT

JUGEMENT DU 30 MAI 2025

DEMANDEUR(S) :

HABITAT 70, demeurant [Adresse 3]

Représenté par Mme [V] [Z], munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25056-2025-001967 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BESANCON)

Représentée par M^e Emilie POIROT, avocat au barreau de HAUTE-SAONE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Vanessa VIGNEAUX

Greffier : Béatrice PAUTOT

DÉBATS :

Audience publique du 16 avril 2025

DÉCISION :

Contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition du jugement au greffe le 30 mai 2025, par Vanessa VIGNEAUX, Juge des contentieux de la protection, assistée de Béatrice PAUTOT, faisant fonction de greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 janvier 2016, l’Office Public de l’Habitat de Haute-Saône Habitat 70 – ci-après dénommé l’OPH Habitat 70 – a donné à bail à Madame [X] [R] et Monsieur [T] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 287,46 euros, outre 7,78 euros à titre de provisions pour charges, 39,48 euros pour le garage et 11,46 euros pour les dépendances.

Monsieur [T] [R] est décédé en janvier 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH Habitat 70 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2023.

L’OPH Habitat 70 a ensuite fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LURE par acte de commissaire de justice signifié à étude le 23 décembre 2024 aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] du logement ;

— d’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra ;

— condamner Madame [X] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, soit 381,87 euros par mois ;

— condamner Madame [X] [R] au paiement de la somme de 1574,39 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024, outre les intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— la condamner à lui verser la somme de 18,24 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Madame [X] [R] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation ;

— constater l’exécution provisoire.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction dans le cadre du présent litige.

A l’audience du 16 avril 2025, l’OPH Habitat 70, représenté par Madame [V] [Z], se rapporte aux termes de l’assignation et actualise le montant de la dette à la somme de 2361,09 euros (mois de mars 2025 inclus).

Elle précise ne pas s’opposer à la demande de délais de paiement ni à la suspension des effets de la clause résolutoire formulées par Madame [X] [R], confirmant que cette dernière a repris le versement de son loyer courant.

Madame [X] [R], représentée par son Conseil, s’en rapporte à ses écritures.

Elle sollicite ainsi à voir :

— débouter Habitat 70 de sa demande de résiliation du bail et de sa demande d’expulsion ;

— accorder des délais de paiement, proposant de régler une somme de 40 euros par mois en sus du loyer courant ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— débouter Habitat 70 de sa demande relative aux dépens ;

— débouter Habitat 70 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Saône par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ce même article dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail pour impayés locatifs avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

L’OPH Habitat 70 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 1er septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande et l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 29 janvier 2016 contient une clause résolutoire.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 août 2023, pour la somme en principal de 2231,02 euros.

Si Madame [X] [R] soutient avoir réglé sa dette de loyer en début d’année 2024, il n’en demeure pas moins que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies le 4 novembre 2024.

Par conséquent, il sera dit que le bail sera résilié de plein droit le 4 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

— Sur les loyers et charges impayés :

Au regard de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du contrat de bail, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 produit un décompte actualisé concernant Madame [X] [R] et sollicite qu’il soit dit que cette dernière est désormais redevable de la somme de 2361,09 euros, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Madame [X] [R] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [R] à verser à son bailleur la somme de 2361,09 euros au titre des impayés de loyers et de charges concernant le logement d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], selon décompte incluant le mois de mars 2025, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les dommages-intérêts correspondant aux frais bancaires de rejet :

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Selon l’article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, l’OPH Habitat 70 sollicite une somme de 18,24 euros au titre des frais bancaires de rejet expliquant seulement que « la résistance de Madame [X] [R] à s’exécuter spontanément lui a causé un préjudice en raison de rejets de prélèvements ».

Il sera toutefois relevé que le demandeur ne soutient nullement sa demande en ne produisant aucun élément à ce sujet et en ne démontant nullement que les conditions des articles susvisés sont réunies.

Par conséquent, en l’absence de toute démonstration, cette demande ne pourra qu’être rejetée.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “ Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En outre, l’article 24 VII de ladite loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il s’évince du décompte versé aux débats que Madame [X] [R] a repris le versement du loyer courant.

Il sera surtout relevé que les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement au profit de Madame [X] [R] ainsi que sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de l’accord des parties sur ce point, Madame [X] [R] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 40 euros, la 36ème mensualité devant solder le reste de la dette en principal et accessoires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant la durée de ces délais et celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué en cas de règlement de la dette de loyers et de charges à l’expiration de ces délais ou en cas de règlement complet avant cette date.

Toutefois, afin de préserver les droits du demandeur et d’éviter, en cas de défaillance de Madame [X] [R], que ne s’accroisse le montant des loyers impayés, il sera précisé au dispositif de la présente décision qu’à défaut de règlement du loyer courant ou d’une seule mensualité à son échéance pour l’apurement de la dette locative, ce, à compter de la signification de la présente décision, la déchéance des délais octroyés sera acquise, la résiliation du bail interviendra de plein droit et la dette sera intégralement et immédiatement exigible.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Madame [X] [R] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, Madame [X] [R] serait condamnée à payer au demandeur à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 381,87 euros.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation.

Madame [X] [R] ne démontrant aucun motif légitime permettant d’écarter l’exécution provisoire, il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’OPH Habitat 70 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 29 janvier 2016 entre l’OPH Habitat 70 et Madame [X] [R] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 4 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [X] [R] à verser à l’OPH Habitat 70 la somme de 2361,09 euros (mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

AUTORISE Madame [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, celle-ci pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [X] [R] soit condamnée à verser à l’OPH Habitat 70 une indemnité mensuelle d’occupation égale à 381,87 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE l’OPH Habitat 70 de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,