MINUTE N° : 25/

ORDONNANCE DU : 19 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00101 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DNV6

NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [K] [R] C/ SDC LES JARDINS SECRETS, S.A.S. FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SELARL CABINET ERICK [U] AVOCATS ET ASSOCIES

la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT

la SELARL ROCHEFORT

Expert

Régie

Délivrées le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

M. [K] [R],

né le 03 septembre 1997 à VIENNE, demeurant 581 Rue des Ecoles – 38200 VIENNE

représenté par Maître Erick ZENOU de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS SECRETS sis 21 rue Lafayette – 38200 VIENNE, représenté par son syndic en exercice, le REGIE EMERY, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 398 912 766 ayant son agence de VIENNE sise 1 rue Emile Romanet 38200 VIENNE

représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE

S.A.S. FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 398 957 464, dont le siège social est sis 18 RUE BOURGELAT – 69002 LYON

représentée par Maître Roselyne CHANTELOVE de la SCP CHAPUIS CHANTELOVE GUILLET-LHOMAT, avocats au barreau de GRENOBLE

Débats tenus à l’audience du 12 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 Juin 2025

Ordonnance rendue le 19 Juin 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 février 2023, Monsieur [K] [R] a acquis auprès de la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) un appartement au sein de l’ensemble immobilier dénommé “LES JARDINS SECRETS”, sis 17-19-21 et 23 rue Lafayette à Vienne (38200), moyennant un prix de 80 000 euros.

Rapidement après l’acquisition, Monsieur [K] [R] a constaté l’apparition de traces d’humidité sur les murs de son logement.

Le 29 mai 2023, il a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur habitation, la société PACIFICA.

Celle-ci a alors mandaté la société LIKO afin d’effectuer une recherche de fuite. Dans son rapport d’intervention établi le 25 août 2023, elle a conclu à l’existence de nombreux désordres au niveau des parties communes, qui engendrent des remontées d’eau par capillarité.

Par lettre du 14 août 2024, la société PACIFICA a refusé de prendre en charge le sinistre déclaré au titre de la “garantie dégâts des eaux”, arguant du fait que la cause des dommages procéderait d’une remontée d’eau par capillarité dans les murs.

Le 23 décembre 2024, Monsieur [K] [R] a fait établir un constat de commissaire de justice afin d’établir l’existence des désordres affectant son logement.

C’est dans ce contexte que Monsieur [K] [R] a fait assigner, par actes de commissaire de justice des 2 et 16 avril 2025, la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS SECRETS devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa de l’article 145 du code de procédure civile :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— condamner la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS SECRETS à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 12 juin 2025, à la demande des parties.

A cette audience, Monsieur [K] [R] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Il explique que des désordres affectent les parties communes de l’immeuble ; que ceux-ci engendrent des traces d’humidité dans son logement. Il estime être bien fondé à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, afin de déterminer l’origine et l’ampleur des désordres allégués.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à l’expertise sollicitée,

— compléter la mission d’expertise au regard des chefs de mission énoncés au dispositif de ses conclusions,

— mettre la consignation à valoir sur les frais d’expertise judiciaire à la charge de Monsieur [K] [R],

— le débouter de sa demande au titre des frais de défense,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS SECRETS demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à l’expertise sollicitée,

— dire et juger que celle-ci aura lieu aux frais avancés de Monsieur [K] [R],

— le débouter de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé de demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être engagé, le motif étant légitime dès lors que la prétention ayant un objet et un fondement suffisamment déterminé n’apparaît pas manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, Monsieur [K] [R] produit notamment aux débats le rapport d’intervention de la société LIKO établi le 25 août 2023, le constat de commissaire de justice dressé le 23 décembre 2024, ainsi que le courrier adressé par la société PACIFICA, le 14 août 2024.

Dans son rapport d’intervention, la société LIKO a constaté que l’origine des désordres peut être multifactorielle. Celle-ci a en effet relevé l’existence d’une fuite sur le tuyau d’évacuation des eaux pluviales des jardins dans le doublage du couloir du premier étage, ainsi que des défauts au niveau des murs enterrés autour du tuyau d’évacuation et mitoyens au couloir sinistré.

Il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024 que des tâches d’humidité sont présentes dans le logement de Monsieur [K] [R]. Il a pu également être constaté une “odeur nauséabonde d’eau stagnante” dans les parties communes de l’immeuble.

Si le demandeur n’a pas à prouver le caractère certain de ses allégations, un doute raisonnable suffit à rendre légitime une mesure d’instruction.

Compte tenu des désordres manifestement apparents relevés par la société LIKO et le commissaire de justice, il apparaît donc que Monsieur [K] [R] justifie d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, contradictoirement à l’égard de la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS SECRETS, afin d’établir les troubles, d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité.

Ainsi, il convient de faire droit à la demande d’expertise dans les conditions précisées au dispositif de la décision, étant prise en considération la demande de la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) de complément de mission.

En outre, il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves de la société FINANCIERE D’INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS ET DE PARTICIPATIONS (FIIP) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS SECRETS par leur mention dans le corps de la présente décision, sans qu’il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

— Sur les autres demandes :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au regard des circonstances de l’espèce.

Selon l’article 491 de ce même code, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 du code précité prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Les parties défenderesses à une mesure ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peuvent être considérées comme une partie perdante au sens de l’article 696 dudit code. En effet, les mesures d’instruction sollicitées avant tout procès le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite, en vue d’un éventuel procès au fond, et sont donc en principe à la charge de ce dernier.

Monsieur [K] [R] conservera donc la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

[N] [E]

Adresse : AAMCO – 20, rue Octavie – 69100 VILLEURBANNE

E-mail : db.ae@outlook.fr

Tél. portable : 0616671012

Tél. fixe : 0478938181

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de LYON,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, 21 rue Lafayette à Vienne (38200), en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents,

2. Examiner l’ouvrage, à savoir l’appartement appartenant à Monsieur [K] [R], situé au premier étage de l’immeuble, ainsi que les parties communes de celui-ci, le décrire,

3. Examiner l’ensemble des désordres allégués par le demandeur dans son assignation introductive d’instance et les pièces au soutien de celle-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites,

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

6. Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ; fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur,

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

8. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité,

9. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

10. Fournir tous autres renseignements utiles,

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de son choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 4 000 euros qui sera consignée par Monsieur [K] [R] avant le 23 juillet 2025,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235, alinéa 2, du code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de Monsieur [K] [R],

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 19 juin 2025,

La Greffière La Présidente