TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e JEANNOT

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e MALEKPOUR

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/09953

N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QN

N° MINUTE :

Assignation du :

27 juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 29 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [C] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Caroline JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0594

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet LOTCENT, S.A.R.L.

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Alice MALEKPOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0206

Décision du 29 août 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/09953 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU4QN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 avril 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [M] [F], M. [E] [P], Mme [O] [R] épouse [D] et Mme [C] [N] sont propriétaires d’appartements au sein de l’immeuble sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale s’est tenue par correspondance le 7 mai 2021.

Par exploit délivré le 27 juillet 2021 par Mme [M] [F], M. [E] [P], Mme [O] [R] épouse [D] et Mme [C] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 mai 2021.

Par ordonnance du 28 octobre 2022, le juge de la mise en état a déclaré Mme [M] [F], M. [E] [P] et Mme [O] [R] épouse [D] irrecevables en leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 mai 2021 en toutes ses dispositions et les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de l’incident.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2024, Mme [C] [N] demande au tribunal, au visa de l’ordonnance du 20 mai 2020, du décret du 17 mars 1967, de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« – Constater que la tenue de l’Assemblée Générale par correspondance n’est pas justifiée et n’a pas permis aux copropriétaires de s’exprimer et de débattre ;

— Constater que le nombre de scrutateurs tel que prévu par le règlement de copropriété n’a pas été respecté ;

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— Constater qu’il y a des erreurs manifestes dans le contrat de syndic ;

— Constater que le syndic n’a pas donné d’informations suffisantes quant aux travaux votés sur l’immeuble ;

— Constater que le syndic a commis des erreurs dans l’imputation des comptes travaux ;

En conséquence,

— Ordonner l’annulation de l’Assemblée Générale des copropriétaires SDC [Adresse 6] du 7 mai 2021 ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à payer aux demandeurs la somme de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 €) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL LVA, Maître Caroline JEANNOT, Avocat, dans les termes de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 18ème demande au tribunal de :

« – Débouter Madame [C] [N] de l’intégralité de ses demandes

— Condamner Madame [C] [N] à régler la somme de 3.000 € au Syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Madame [C] [N] aux dépens dont recouvrement par Maître Alice MALEKPOUR conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2024 et la date de plaidoirie a été fixée au 11 avril 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025 prorogée au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal relève à titre liminaire que Mme [N] sollicite dans les motifs de ses dernières conclusions, la nullité de l’assemblée générale en son entier, outre l’annulation des résolutions n°2, 4 et 9. Ces demandes d’annulation des trois résolutions n’étant pas reprises dans le dispositif de ses conclusions, par lequel le tribunal est seul tenu en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur ces demandes. Les moyens concernant ces demandes ne seront dès lors ni repris ni examinés.

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1 – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 7 mai 2021

Au soutien de sa demande d’annulation, Mme [N] fait valoir que la tenue de cette assemblée générale par correspondance n’est pas justifiée, le syndic n’ayant pas précisé en quoi le recours à la visioconférence n’était pas possible. Elle estime que le questionnaire adressé en vue de cette assemblée était très mal rédigé et n’a pas permis le moindre débat entre les copropriétaires.

Elle indique, à titre d’exemple, qu’un seul scrutateur a été désigné alors que le règlement prévoit que deux assesseurs doivent être désignés. Elle ajoute que des résolutions portant sur la ratification de travaux engagés sans vote préalable ont été soumises sans débat alors que les montants engagés nécessitaient un débat.

En réplique, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté des demandes de Mme [N] en faisant valoir qu’une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 14 décembre 2022 et a ratifié les résolutions querellées par la demanderesse, rendant ses demandes à cet égard sans objet, cette assemblée n’ayant fait l’objet d’aucune contestation. Sur le recours au vote par correspondance, le syndicat indique que le syndic est une petite structure dépourvue d’outil de visioconférence permettant d’assurer des fonctionnalités d’identification et d’authentification requises par l’ordonnance du 25 mars 2020 et que l’assemblée générale ne pouvait donc être tenue via l’outil gratuit Zoom, le contexte sanitaire ne permettant pas de tenir une assemblée en présentiel. Il ajoute que le syndic a repris pour cette assemblée générale le formulaire de vote prévu par l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote et que cette assemblée est donc parfaitement légale. Il précise enfin que les copropriétaires ont été invités à envoyer leurs questions préalables au syndic ou aux membres du conseil syndical.

Sur ce,

Le vote par correspondance est prévu par l’article 17 1-A de l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui dispose que « les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté (…) ».

A l’occasion de la crise sanitaire, plusieurs mesures ont été prises afin de permettre le fonctionnement des immeubles placés sous le régime de la copropriété, en cette période d’urgence sanitaire. Ainsi, l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par celle du 20 mai 2020, a notamment autorisé la tenue d’assemblées générales totalement dématérialisées et le syndic pouvait donc prévoir que les copropriétaires ne participeraient pas physiquement à l’assemblée générale.

Les articles 22-2 et 22-3 de l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoient à cet égard que :

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« I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L. 3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.

Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

II.?- Lorsque le syndic décide de faire application des dispositions prévues au I et que l’assemblée générale des copropriétaires a déjà été convoquée, il en informe les copropriétaires au moins quinze jours avant la tenue de cette assemblée par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de la réception de cette information.

Et

« Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :

1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;

2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance ;

3° Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale ;

4° Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé. » (article 22-3 dans sa version en vigueur depuis le 01 juin 2020). »

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Il ressort ainsi de ces dispositions que, durant une période déterminée, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible, le but d’une assemblée générale étant, comme le soutient la demanderesse, de permettre le libre débat entre tous les copropriétaires sur le fonctionnement et la vie de la copropriété.

Les dispositions de l’article 22-3 précitées ne font aucune obligation au syndic d’expliquer dans la convocation le choix de ne pas utiliser le mode de communication de visioconférence, les justifications pouvant être apportées a posteriori. Il incombe donc au syndicat des copropriétaires de prouver qu’il n’était pas possible de tenir l’assemblée générale du 7 mai 2021 en recourant à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique.

En l’espèce, le tribunal relève en premier lieu que si certaines des résolutions de l’assemblée du 7 mai 2021 ont été adoptées lors de l’assemblée postérieure du 14 décembre 2022, toutes les résolutions n’ont pas le même objet, de sorte que la demande d’annulation de l’assemblée du 7 mai 2021 en son entier n’est pas dépourvue d’objet.

Il ressort par ailleurs des pièces produites que, par courrier en date du 12 mars 2021, le syndic a informé les copropriétaires, en ces termes, du choix de la tenue de l’assemblée générale par correspondance :

« En tant que syndic de l’immeuble du [Adresse 7], nous vous informons que la prochaine assemblée générale est prévue VENDREDI 7 MAI 2021 par correspondance.

Cette assemblée générale sera en correspondance et non en présentiel. Vous ne pourrez que voter par correspondance.

Nous vous remercions de vous rapprocher du Conseil Syndical pour préparer les questions à mettre à l’ordre du jour. Vous pouvez nous envoyer les points que vous souhaitez mettre à l’ordre du jour avec les documents en pièces jointes avant le 12 avril 2021. »

La convocation à l’assemblée générale adressée le 9 avril 2021 mentionnait par ailleurs que :

« Compte tenu du contexte épidémique actuellement nous avons décidé de faire cette AG sur la base de l’arrêté du 2 juillet 2020 qui a mis en place le vote par correspondance pour éviter les risques de propagation de l’épidémie ».

Et

« le conseil syndical et le syndic vous proposent une réunion en visio-conférence le lundi 26 avril 2021 à 18 heures pour vous permettre d’échanger et d’avoir plus d’informations sur la vie de l’immeuble.

Vous trouvez ci-après un lien qui vous permet d’adresser dès maintenant vos questions. Vous pourrez également poser des questions écrites lors de la conférence.

Le logiciel est Zoom

https://…. ».

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Le syndicat des copropriétaires explique, dans ses dernières conclusions, les raisons l’ayant conduit à faire ce choix d’un vote par correspondance. Il indique que contrairement aux grands réseaux de syndic, le cabinet Lot Cent, syndic est une petite structure qui ne dispose que d’outils de visioconférence grand public gratuits tels que Zoom, qui ne proposent pas les fonctionnalités d’authentification requises pour tenir une assemblée générale et ne sont utilisés que pour les réunions d’information informelles au cours desquelles il n’est procédé à aucun vote.

En premier lieu, le tribunal relève que le syndicat produit au soutien de ses affirmations un seul courrier électronique adressé aux copropriétaires le 20 avril 2021 par le président du conseil syndical dans lequel il est indiqué que :

« A cause de la situation sanitaire, cette AG se déroulera par correspondance. Il n’y aura donc pas de réunion physique le 7 mai prochain.

Le syndic va organiser le lundi 26 avril une réunion informelle par visioconférence (logiciel Zoom, numéro de connexion dans la convocation) pour tous ceux qui auraient des questions sur les différents sujets. […] ».

Cet élément permet au tribunal de constater que le recours au logiciel de visioconférence Zoom a bien été envisagé pour une réunion préparatoire mais qu’il n’est nullement expliqué pourquoi le recours à la visioconférence n’a pas été possible pour la tenue de l’assemblée générale. Si comme le soutient à juste titre le syndicat des copropriétaires, la tenue d’une réunion d’information et une assemblée générale n’imposent pas le même formalisme, le syndicat ne démontre pas en quoi le recours à la visioconférence était impossible en l’espèce.

Aucun élément de preuve n’est versé aux débats qui puisse permettre au tribunal de constater que le syndic ne pouvait mettre en place d’autres moyens de communication électronique. En particulier, le tribunal relève que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires ne font aucunement état des obstacles présentés par les moyens de communication électronique mis à disposition gratuitement du public au début de l’année 2021. Le syndicat des copropriétaires n’évoque ni ne justifie davantage d’une impossibilité de recourir à des moyens de communication électronique payants, pour des raisons financières. Enfin, il ne verse au débat aucun élément permettant au tribunal de constater que les moyens de communication électronique gratuits proposés par les prestataires en 2021 ne permettaient pas l’identification des copropriétaires, la transmission de leur voix et la prise en compte de leurs votes.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte donc pas la preuve de l’impossibilité qui était la sienne de recourir à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 7 mai 2021, qui doit par conséquent être annulée en son entier pour ce motif.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

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En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la demanderesse.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 10] du 7 mai 2021 en son entier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] au paiement des entiers dépens de l’instance et AUTORISE M^e Caroline Jeannot, SELARL LVA à recouvrer ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision suffisante ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer à Madame [C] [N] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 29 août 2025

La greffière La présidente