MINUTE N° : 26/

ORDONNANCE DU : 12 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00280 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DRQ2

NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES C/ S.A.R.L. [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :

la SCP MAGUET & ASSOCIES

M^e Jocelyn RIGOLLET

Délivrées le :

Copie exécutoire a été délivrée à M^e MAGUET le :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro B 057 506 206, dont le siège social est sis 74, cours Becquart Castelbon – 38500 VOIRON

représentée par Maître Laurent MAGUET de la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [C], prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 753 981 539, dont le siège social est sis 23 B Avenue Gambetta – 38300 BOURGOIN JALLIEU

représentée par M^e Jocelyn RIGOLLET, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant et M^e Yaëlle DEMRI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 26 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 12 Mars 2026

Ordonnance rendue le 12 Mars 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 juillet 2014 et avenant du 1er septembre 2015, la société D’HABITATION DES ALPES a donné à bail commercial à la société [C] exerçant sous l’enseigne « LES GARDERIELAND » un local situé, 6 place des 2 Fontaine 38230 CHAVANOZ, pour une durée de neuf ans à compter du jour 1er septembre 2015, moyennant un loyer mensuel hors taxes de 1 088 euros, outre charges.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025, à la société [C], pour une somme de 10 594,74 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif pour la période allant du 30 avril 2025 au 31 août 2025.

Par actes de commissaire de justice délivré le 10 décembre 2025, la société D’HABITATION DES ALPES a fait assigner la société [C] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne statuant en référés aux fins de voir, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce et des articles 834 et suivants du code procédure civile :

JUGER recevable et bien fondée l’action introduite par la société D’HABITATION DES ALPES ;

En conséquence,

JUGER acquise les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail régularisé entre les parties le 16/07/2014 ;JUGER en conséquence que le contrat de bail conclu le 16/07/2014 et son avenant du 01/09/2015 entre la société D’HABITATION DES ALPES d’une part et la société [C] d’autre part concernant les locaux situés 6 place des 2 Fontaine 38230 CHAVANOZ sont résiliés depuis le 10/10/2025 ;ORDONNER l’expulsion de la SARL [C] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situés 6 place des 2 Fontaine 38230 CHAVANOZ ;JUGER qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de la société [C] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;CONDAMNER par provision la SARL [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES, la somme de 12.496,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif ;CONDAMNER par provision la SARL [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES une somme mensuelle de 1722,98 euros à titre de provision équivalente au montant du loyer et charges contractuellement fixés jusqu’à complète libération des lieux au titre d’une indemnité d’occupation ;CONDAMNER par provision la SARL CAALLIHOP à payer à la société D’HABITATION DES ALPES la somme de 178,64 euros correspondant au cout du commandement de payer, délivré le 10/09/2025 ;CONDAMNER par provision la SARL [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES la somme de 65,63 euros relative à la délivrance de l’état des inscriptions grevant le fonds de commerce ;CONDAMNER la SARL [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance.Appelée à l’audience du 15 janvier 2026, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 05 février 2026 et 26 février 2026.

Par conclusions transmises par le RPVA le 24 février 2026 ainsi qu’à l’audience du 26 février 2026, la société D’HABITATION DES ALPES a actualisé sa créance sollicitant la condamnation de la société [C] à lui verser la somme de 5.158,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 9 février 2026.

Elle fait valoir qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l’existence et au montant de sa créance. Elle se prévaut de la mauvaise foi de la société [C] qui ne respecte pas ses obligations conventionnelles pour s’opposer à sa demande d’octroi de délai de paiement.

Par conclusions transmises par le RPVA le 5 février 2026, la société [C] demande au juge des référés de :

DIRE ET JUGER qu’il existe des contestations sérieuses quant à : – La réalité et à l’imputabilité des manquements reprochés à la société [C],

— À la situation exacte de la dette locative,

— À l’appréciation des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance conforme et de jouissance paisible,

En conséquence,

DIRE qu’en présence de telles contestations sérieuses, il n’appartient pas au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire ni d’allouer la provision intégrale sollicitée par la [Z]/[R] ; A titre principal :

DIRE ET JUGER qu’au regard des contestations sérieuses portant sur la dette locative et sur les manquements du bailleur, il n’y a pas lieu, en l’état, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 16 juillet 2014 ; DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la [Z]/[R] ; En conséquence,

DEBOUTER [Z]/[R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, comme étant irrecevables en référé, ou à tout le moins mal fondées. A titre subsidiaire : dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seraient réunies,

DIRE ET JUGER que les conditions d’application combinée des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil sont réunies, En conséquence, faire application des articles L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, et :

ACCORDER à la société [C] un délai maximal de vingt-quatre (24) mois pour s’acquitter du solde éventuellement retenu de sa dette locative, en tenant compte des paiements déjà effectués ; FIXER un échéancier mensuel adapté à sa capacité de remboursement ; SUSPENDRE pendant toute la durée de ce délai, la réalisation et les effets de la clause résolutoire ainsi que toute mesure d’expulsion ou d’exécution forcée ; DIRE qu’à l’issue de ce délai, si la société [C] s’est intégralement libérée dans les conditions fixées, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué. A titre très subsidiaire : dans l’hypothèse où une mesure d’expulsion serait néanmoins ordonnée,

ACCORDER à la société [C] un délai maximal de vingt-quatre (24) mois à compter de la décision à intervenir pour quitter les lieux, afin de lui permettre, soit de mettre en œuvre l’éventuel échéancier de paiement, soit, à défaut, d’organiser une relocalisation dans des conditions compatibles avec la poursuite de son activité de micro-crèche. En tout état de cause :

DIRE que les paiements de 10 773,38 euros et 3 445,96 euros du 4 novembre 2025 viendront en imputation prioritaire sur toute somme éventuellement retenue au titre de la dette locative ; DIRE que la créance de la [Z]/[R] devra être réévaluée à la baisse ; En conséquence

REDUIRE au strict minimum toute provision éventuellement allouée à la [Z]/[R] et rejeter ses demandes au titre des intérêts, pénalités et accessoires non justifiés ; CONDAMNER la [Z]/[R] à verser à la société [C] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER [Z]/[R] aux entiers dépens de l’instance de référé.La société [C] soutient qu’il existe des contestations sérieuses portant sur la dette locative, et sur les manquements du bailleur s’opposant à la demande d’expulsion de la société D’HABITATION DES ALPES. Subsidiairement, elle affirme être de bonne foi et avoir procédé au règlement des loyers impayés justifiant que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que des délais de paiement lui soit accordés. Plus subsidiairement, elle fait état de la nature de son activité et du nombre d’emploi en jeu pour solliciter l’octroi de délai pour quitter les lieux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les demandes de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du dernier décompte produit par la société D’HABITATION DES ALPES, et après déduction des deux virement postaux en date du 5 novembre 2025 de la société [C] à hauteur respective de 3 445, 96 euros et 10 773, 38 euros, l’obligation de la société [C] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 9 février 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 158,59 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société défenderesse.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17, alinéa 1er, du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 10.594, 74 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif pour la période allant du 30 avril 2025 au 31 août 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la société HABITATION DES ALPES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 10 octobre 2025.

Par application des dispositions de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, le preneur est recevable à présenter une demande de suspension de la réalisation et des effets d’une clause résolutoire d’un bail commercial dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Le juge apprécie le bien-fondé de cette demande au regard des éléments du dossier.

En l’espèce, il apparait que les parties s’étaient une première fois accordées sur un plan d’apurement. Il est également pris en compte l’activité de micro-crèche structurellement viable de la société [C] et la réalisation par cette dernière de deux virements postaux de 3 445,96 euros et de 10 773,38 euros le 5 novembre 2025 couvrant entièrement les sommes réclamées au titre du commandement de payer du 10 septembre 2025.

C’est pourquoi, la société [C] sera autorisée à s’acquitter de l’intégralité des sommes dues à la société D’HABITATION DES ALPES en 12 mensualités dont la première le 25 mars 2026.

Pendant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

1°) A défaut de respect de l’une quelconque des mensualités prévues la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets.

En conséquence, après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à la locataire défaillante, la clause résolutoire sera définitivement acquise à compter du 10 octobre 2025. La société [C] sera condamnée à quitter les lieux, ainsi que tous occupants de son chef et à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs.

2°) Dans l’hypothèse où la société [C] se sera libérée dans le respect des conditions ainsi fixées, la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n’avoir jamais joué.

— Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La société [C], partie perdante à l’instance, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

Il sera accordé à la société D’HABITATION DES ALPES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 16 juillet 2014 à la date du 10 octobre 2025,

CONDAMNONS la société [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES à titre provisionnel la somme de 5 158,59 euros à valoir sur les loyers et charges échus au 9 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

ACCORDONS à la société [C] des délais de paiement sur 12 mois pour procéder au règlement de la somme ci-dessus, en 12 mensualités successives de 430 euros dont la première le 25 mars 2026, et la 12ème mensualité correspondant au solde restant dû en principal intérêts et frais, en sus du loyer courant,

SUSPENDONS pendant ce délai les effets de la clause résolutoire,

1°) DISONS qu’à défaut de respect de l’une quelconque des mensualités prévues sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date pendant la durée des délais octroyés ci-dessus, la clause résolutoire retrouvera pleinement ses effets après envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception à la locataire défaillante, et la clause résolutoire sera définitivement acquise à compter du 10 octobre 2025,

DISONS que dans cette hypothèse la société [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs et à la libération des locaux commerciaux situés 6 place des 2 Fontaine 38230 CHAVANOZ de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et à défaut il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à la bailleresse aux frais et risques des expulsés avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, et ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

DISONS qu’il nous sera référé de toute difficulté survenant dans ce cas de figure,

2°) DISONS que dans l’hypothèse où la société [C] se sera libérée de sa dette dans le respect des conditions fixées ci-dessus la clause résolutoire ne jouera pas et sera réputée n’avoir jamais joué,

DÉBOUTONS les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS la société [C] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025,

CONDAMNONS la société [C] à payer à la société D’HABITATION DES ALPES la somme 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 12 mars 2026.

La Greffière La Présidente